for nylig deltog jeg i den årlige grill til organisationen for ejendomsinvestorer (OREIO).

mens jeg var der, så jeg en af mine tidligere studerende (jeg kalder ham Joe), der ejer nogle investeringsejendomme, og driver også et ejendomsadministrationsselskab, der administrerer cirka 30 enheder til andre investorer.

Joe fortalte mig, at han for nylig havde mulighed for at byde på et job for at styre en stor portefølje af ejendomme.

faktisk ville dette job tilføje over 100 enheder til hans ejendomsadministrationsselskab. Jeg tror på en eller anden måde, at han kendte den ansvarlige for tildelingen af kontrakten, og han konkurrerede mod nogle store navneadministrationsselskaber i Danmark.

Joe var dog lidt bekymret for, at han og hans partner ikke ville være i stand til at håndtere arbejdsbyrden. Han bad mig om råd og ville vide, hvad han skulle gøre.

normalt er jeg ikke nogen til at holde folk tilbage fra at nå store mål. Men efter at have stillet et par spørgsmål, besluttede jeg hurtigt, at hans lille ejendomsadministrationsselskab sandsynligvis ville mislykkes under den nye arbejdsbyrde.

jeg fortalte ham ikke præcis, hvad han skulle gøre (det var hans beslutning), men jeg fortalte ham at være forsigtig med at udvide for hurtigt. To gange har jeg set små ejendomsadministrationsselskaber sprænge og gå ud af drift (af mange grunde, men hovedsageligt fordi de voksede for hurtigt).

efter denne samtale indså jeg, at mange investorer måske ikke ved, hvad de skal kigge efter (eller hvad de skal undgå), når de vælger et ejendomsadministrationsselskab, så jeg har sammensat en liste over de 6 bedste grunde til, at administrationsselskaber mislykkes.

og hvis du er en investor, der også gør ejendomsadministration på siden for andre investorer (eller du tænker på at gøre det), skal du være meget opmærksom på disse grunde. Fremtiden for din virksomhed står på spil!

1) opkræver ikke nok penge

som investor er dit mål at få din indkomst så høj som muligt, samtidig med at du holder dine udgifter så lave som muligt. Når det kommer til ejendomsadministration, søger investorer naturligvis den bedste aftale, hvilket betyder de lavest mulige administrationsgebyrer.

men der er et problem med lave administrationsgebyrer. Det er et skjult problem, der måske ikke viser sig før måneder eller år senere.

her er hvad der sker, når gebyrerne er for lave…

• lave administrationsgebyrer = lav fortjeneste for ejendomsadministrationsselskabet
• lav fortjeneste = ikke nok penge til at ansætte personale
• ikke nok penge/Personale = få medarbejdere, der administrerer for mange ejendomme

lad os sige, at en ejendomsadministrator har 20 enheder under ledelse, til et gennemsnit på $1000 pr.

20 enheder * $1000/mo = $20.000/mo leje indsamlet

de fleste ejendomsadministrationsselskaber opkræver en procentdel af de indsamlede huslejer, der varierer alt fra 4% til 10% eller mere. Hvis denne ejendomsadministrator opkræver 6%, er det lig med…

$20,000/6% = $1.200/mo administrationsgebyrer

og det forudsætter, at de opkræver 100% af lejen for hver måned.

mens 6% kan virke som meget for nogle investorer, med kun 20 enheder er det ikke nok at drive en rentabel ejendomsadministrationsvirksomhed med personale. Den eneste måde, det kan arbejde på, er, hvis alt arbejde udføres af ejeren eller deres familiemedlemmer, og de supplerer simpelthen deres egen ejendomsinvesteringsindkomst.

hver virksomhed (ejendomsadministratorer inkluderet) har overhead — de udgifter, der kræves bare for at være i erhvervslivet. Med $ 1.200 / mo indkomst er der ingen måde et ejendomsadministrationsselskab kunne ansætte fuldtidsansatte.

selvom antallet af enheder fordobles til 40 enheder, hvilket fordobler den potentielle administrationsgebyrindkomst til $2.400, er det stadig ikke nok at ansætte en enkelt fuldtidsperson efter at have betalt overhead.

hvis et ejendomsadministrationsselskab forsøger at tjene din virksomhed med de laveste priser, og de kun administrerer en håndfuld enheder, skal du være meget forsigtig og overveje at finde et andet firma, der opkræver mere. Jeg ved, at det virker kontraintuitivt for investorer, men du får bedre service, og chancerne er, at virksomheden vil være længere.

2) ikke nok personale

Forestil dig dette… et lille ejendomsadministrationsselskab (et Mand og kone team) har arbejdet hårdt i mange år med at opbygge deres portefølje til 50 enheder. De holder omkostningerne lave, leverer personlig service til både udlejere og lejere og giver god økonomisk rapportering.

ord om deres gode service begynder at sprede sig blandt investorer. En dag modtager de et telefonopkald fra en investor med en stor portefølje — over 50 enheder.

ved at tilføje en ny kunde kan dette lille ejendomsadministrationsselskab fordoble antallet af administrerede enheder! Ejerne er glade og hoppe på muligheden for at bringe i nye forretninger.

det ser ud til, at denne ejendomsadministrator fordoblede deres indtægter med en klient. Og i første omgang er det præcis, hvad der sker.

men efter kort tid bliver det tydeligt, at deres arbejdsbyrde også er fordoblet. Faktisk er det mere end fordoblet, fordi det kræver mere arbejde at oprindeligt få en ny klient med nye ejendomme og lejere.

som et resultat er ledelseskvaliteten dårligere for alle de andre enheder. Lejere anmodninger behandles ikke rettidigt, udlejere kaldes ikke tilbage med det samme osv. Klager begynder at stige, hvilket øger stressniveauet for ejerne af dette firma.

hver erfaren ejendomsadministrator ved, at det tager et bestemt antal mennesker at effektivt styre et bestemt antal ejendomme. Hvis der ikke er nok mennesker, lider kvaliteten af ledelsen.

så med dette eksempel, lad os sige, at de indsamler et gennemsnit på $1000/mo husleje for 100 enheder, og de opkræver et administrationsgebyr på 8%.

$1000/mo 100 enheder = $100.000/mo husleje indsamlet 8% = $8000/mo Mgmt gebyr

det er nok til at ansætte en fuld tid person og stadig give nogle indtægter til ejerne. Fedt! Problem løst … slags. Selvom en ny medarbejder er ansat, er det muligvis stadig ikke nok til at håndtere arbejdsbyrden.

husk… arbejdsbyrden mindst fordoblet, men personalet steg med kun 50%. Det betyder, at ejerne stadig har en større arbejdsbyrde, end de gjorde før, hvilket kan medføre, at ledelseskvaliteten lider.

3) for mange distribuerede enheder

hvis du administrerede ejendomme, hvilket ville du hellere have?

• 100 enfamiliehuse eller
• en bygning med flere enheder med 100 enheder

for de fleste investorer er svaret enkelt-alt efter hvad der producerer mest overskud og opfylder deres investeringsmål.

men for en ejendomsadministrator overstiger arbejdsbyrden for styring af 100 enfamiliehuse langt den for at styre en enkelt 100 enhedsbygning.

Hvorfor er det? Forestil dig at køre til 100 hjem, der ligger forskellige steder i en by for ting som:

• lejeindsamling
• lejertvister
• regelmæssig vedligeholdelse
• inspektioner (f.eks. branddetektorer)
• nødreparationer (f. eks. vandlækage)
• og mere

nu kontrasterer det med kørsel til en enkelt multi-enhed bygning, og blot at tage trappen eller elevatoren til at gøre alle de samme opgaver.

det er nemt at se, at hvis et lille ejendomsadministrationsselskab fokuserer på enkelthuse eller mindre ejendomme med flere enheder, er deres arbejdsbyrde meget højere. Som et resultat vil de ikke være i stand til at levere den samme servicekvalitet som en person, der simpelthen kan gå til en enkelt stor bygning med flere enheder for at håndtere alt.

4) ingen gentagelige systemer på plads

når nogen starter et nyt ejendomsadministrationsselskab, starter de for det meste fra bunden. Det betyder, at selvom de måske har en vis erfaring med at styre ejendomme i deres egen portefølje, kan de have ringe eller ingen erfaring med at drive en ejendomsadministrationsvirksomhed.

hvad er forskellen? Alle virksomheder har brug for at beskæftige sig med flere ekspertiseområder for at få succes, og ejendomsadministrationsselskaber er ikke forskellige. De skal have processer på plads til…

• Marketing – reklame lejligheder til leje, reklame for nye investorkunder
• salg – viser og leasing lejligheder til ny lejer, møde med investorkunder og tilmelde dem til service
• operationer – håndtering af lejeranmodninger, udsættelser, vedligeholdelse og reparationer
• regnskab – tilgodehavender (penge, der skyldes lejere og investorkunder), gældsforpligtelser (penge, der skyldes at drive virksomheden)
• informationssystemer – al den teknologi, der kræves for at Kør forretning, herunder telefoner, telefonsvarer, celletjeneste, hjemmeside osv.
• og mere

alt dette tager tid at lære og bygge for enhver virksomhed, der lige er startet. Men hvor mange ejendomsadministrationsselskaber fejler, er når det kommer til at gøre disse systemer gentagelige.

lad os for eksempel sige, at ejeren ansætter en medarbejder til at hjælpe med at administrere ejendomme. Disse nye medarbejdere forbliver hos dem i mange år og lærer alt, hvad der er at vide om ejendomsadministration. De ved, hvordan man reklamerer for lejligheder, beskæftiger sig med lejere, ansætter entreprenører til reparationer og mere.

så en dag får medarbejderen et andet jobtilbud og beslutter at forlade. Og de tager al deres viden med sig uden at efterlade noget, der er dokumenteret og gentageligt.

pludselig bliver ejeren efterladt for at gøre alt, hvad medarbejderen plejede at gøre. Men problemet er, at de ikke ved, hvordan man logger ind på en hjemmeside for at placere en annonce, de ved ikke, hvilke er de bedste entreprenører at ansætte, og så videre.

deres forretning er i kaos, alt sammen fordi ingen i virksomheden dokumenterede nogen af de gentagelige processer inden for deres forretning.

5) ingen dedikeret leasingagent

Leasing (processen med at placere en ny lejer i en enhed) er faktisk et meget godt profitcenter for ejendomsadministratorer. De opkræver ofte et fast gebyr på $300-$500, 50% -100% af 1.måneds husleje eller mere.

for eksempel, hvis gebyret er 100% af 1.måneds husleje, svarer det til et gebyr på 8,3% af al den husleje, der er indsamlet i 1 år… og den er betalt foran.

i starten kan det ikke virke som et stort problem at ikke have en dedikeret leasingagent. Ofte gange ejeren af ejendomsadministrationsselskabet gør alle leasing selv.

men problemet er, at hvis de er for travle, for syge eller simpelthen utilgængelige, er der ingen andre til at vise og lease lejligheder. Dette resulterer i lavere indtægter for ejendomsejeren såvel som ejendomsadministratoren.

nogle gange vil en ejendomsadministrator vokse til det punkt, hvor de kan ansætte en fuldtids leasingagent. Problemerne eksisterer dog stadig til en vis grad.

husk, at de fleste lejligheder fremvisninger og leasing sker i løbet af aftenen og på fridage. Så leasingagenten skal have meget fleksible timer og være villig til at arbejde, når de fleste andre ikke er det.

med kun en person, der håndterer leasing, er der et enkelt fejlpunkt. Hvis de er syge eller utilgængelige, er der igen ingen til at håndtere jobbet, eller ejeren sidder fast ved at gøre det.

resultatet af alt dette er enten:

• tabt omsætning (på grund af at ingen er til rådighed for en visning)
• over arbejdet personale eller ejer (hvilket resulterer i fejl, ubesvarede opgaver osv.)

6) Ingen dedikeret bogholder

dette er enormt!

så mange ejendomsadministratorer (og virksomhedsejere generelt) forsøger at lave deres egen bogføring. Men problemet er, at de ikke er uddannet i regnskab.

slutresultatet for investorer er…

• manglende indkomst
• unøjagtige udgifter
• forkert sporing af sidste måneds husleje
• og meget mere

for ejendomsadministratoren, hvis de ikke har nøjagtige økonomiske rapporter for deres virksomhed, kan de ikke styre deres egen virksomhed korrekt. Vigtigst er det, at de ikke kan forudse pengestrømsproblemer, før de opstår.

pengestrømsproblemer er #1 årsag til små virksomheder fiasko, så at have en dedikeret bogholder (enten på personale eller outsourcet) er afgørende for langsigtet succes.

uden en kan jeg næsten garantere, at investorer taber penge, og ejendomsadministrationsselskaber vil til sidst gå ud af drift.

Inner Circle Medlemskab

Lær direkte fra eksperter i ejendomsbranchen
såsom en realkreditmægler, revisor,
ejendomsadministrator og mere.

>> Klik her for flere detaljer <<

at drive et ejendomsadministrationsselskab kan være komplekst, ligesom at drive enhver virksomhed. Og som du kan se, er der en række grunde til, at små ejendomsadministrationsselskaber kan mislykkes.

hvis du er en investor, og du søger efter en ejendomsadministrator til at styre dine investeringer, skal du huske disse ting, når du vælger et firma. Hvis jeg skulle vælge, hvilke der skal fokusere på, vil jeg anbefale at sikre, at de opkræver nok penge og ikke forsøger at vokse for hurtigt. Begge disse kan dræbe enhver virksomhed hurtigt.

og hvis du er en ejendomsadministrator eller en investor, der ønsker at starte din egen virksomhed, skal du læse og læse denne artikel mange gange. Så tag et godt, hårdt kig på din virksomhed for at se, om du er i fare i nogen af disse områder. Chancerne er, det sidste, du ønsker, er, at din virksomhed mislykkes og får dine kunder til at miste penge. Tag en proaktiv tilgang, og du vil forbedre dine chancer for at lykkes på lang sigt.