værdier af kommercielle ejendomme er stort set drevet af lejeafkast eller potentialet for kapitalvækst. Der er en række metoder, der kan bruges ved vurdering af ejendom.

disse metoder omfatter:

• sammenlignelig salgsmetode
• Summation
• kapitalisering
• genanskaffelsesomkostninger
• hypotetisk udvikling

nedenfor ser vi på disse forskellige vurderingsmetoder og forklarer hver tilgang nærmere, men hvis du leder efter en nøjagtig værdiansættelse for en bestemt kommerciel ejendom, kontakt vores team i dag.

sammenlignelig salgsmetode

undertiden benævnt sammenlignende markedsanalyse (CMA). Denne metode kaldes også ‘direkte sammenligning’ og er en populær måde at vurdere kommerciel ejendom på. Det indebærer at sammenligne ejendommen med andre af lignende typer og standarder, der for nylig er blevet solgt.

denne direkte sammenligning er generelt grundlaget for salgsanalyse, og denne metode er afhængig af faktiske markedsbeviser. Direkte sammenligning er ret forenklet i drift og udgør også en integreret del af andre vurderingsmetoder. Sammenlignelig markedsanalyse (CMA) eller direkte sammenligningsmetode bruges bedst til vurdering af industrielle lagenheder, da de ofte er meget sammenlignelige. Andre former for kommerciel ejendom kan variere meget, hvilket gør denne form for vurdering mindre pålidelig. Faktorer, der almindeligvis gennemgås i denne metode, inkluderer:

• salgsdato
• placering af ejendom
• ejendommens størrelse
• fysiske egenskaber (clearance, adgang osv.)
• faciliteter og tjenester (nærhed til offentlig transport, infrastruktur osv.)
• regulering af ejendommen

Summationsmetode (omkostningsmetode)

udtrykket ‘summation’ betyder tilføjelse af værdierne for de forskellige dele af en ejendom for at beregne dens fulde værdi. Summeringsmetoden er baseret på at tildele en værdi til hver komponent i ejendommen snarere end en værdi for ejendommen i sin helhed. Summationsmetoden bruges mest som en’ check ‘ vurdering. Under Summeringsmetoden beregner man omkostningerne ved jorden, omkostningerne ved forbedringerne, såsom fabrikken og kontoret og omkostningerne ved etablering af parkering, hegn og landskabspleje. Omkostningerne er derefter samlet.

summering er baseret på løbende omkostninger minus afskrivninger og kaldes også metoden ‘omkostningsmetode’. I de fleste tilfælde, hvor omkostningsmetoden er involveret, er den overordnede metode en hybrid af omkostnings-og salgssammenligningsmetoderne.

for eksempel, mens genanskaffelsesomkostningerne til opførelse af en bygning kan bestemmes ved at tilføje arbejdskraft, materiale og andre omkostninger, skal grundværdier og afskrivninger udledes af en analyse af sammenlignelige data. Summationsmetoden er særlig nyttig til udvikling af forstæder. Men fordi en person har brugt et bestemt beløb på ejendom, betyder det ikke, at andre vil være villige til at betale for forbedringerne (det er det, der kaldes overkapitalisering).

en overkapitaliseret ejendom (en, der er udviklet langt over gennemsnitsprisen på området) kan være meget svært at sælge til en pris, der vil inddrive alle de penge, som den nuværende ejer har brugt på den. Omkostningsmetoden betragtes som pålidelig, når den bruges på nyere strukturer, men metoden har tendens til at blive mindre pålidelig for ældre ejendomme. Omkostningsmetoden er ofte den eneste pålidelige tilgang, når man beskæftiger sig med særlige brugsegenskaber (f.eks. slagterier, offentlig forsamling, lystbådehavne).

afskrivninger er en vigtig faktor at overveje, når man bruger summeringsmetoden. Nogle gange er det nødvendigt at forstå, hvordan man bestemmer, hvor lang tid en bygning vil forblive nyttig som en kilde til værdi. Dette kræver en forståelse af, hvordan man beregner afskrivninger og indebærer at bestemme, hvor en bygning eller forbedring er reduceret i værdi over tid, hvilket er påløbne afskrivninger. Bygninger og forbedringer ældes og forringes over tid, og selvom de vedligeholdes, kan de ikke sammenlignes med bygninger eller forbedringer, der er mere opdaterede og moderne.

afskrivninger er et tab i værdien af en ejendom gennem enhver årsag uanset og er forskellen mellem genanskaffelsesomkostninger ny og den aktuelle markedsværdi. Når du vedtager summationsvurderingsmetoden, skal du altid huske, at omkostningerne ikke altid svarer til værdien! For eksempel bruger en ejer $250.000 på at udvide og renovere deres eksisterende fabrik. Der er ingen garanti for, at ejendommen straks er værd $250.000 mere end før dette blev gjort.

du kan også bruge summeringsmetoden som en kontrol af den sammenlignelige salgsmetode. Det bruges hovedsageligt til værdiansættelse eller vurdering af ejendom såsom:

• ejendom på markeder, hvor sammenlignelige salgsdata er ekstremt begrænsede
• særlige brugsegenskaber, også hvor salgsdata er begrænsede
• ejendom beliggende på isolerede markeder
• offentlig ejendom eller forsyningsselskaber, hvor der ikke er noget formelt handelsmarked

værdien af forbedringer føjes til jordværdien, som i det følgende eksempel:

jordværdien bestemmes ved direkte sammenligning med tilsvarende salg af ledig jord eller ved at analysere forbedret salg for at opnå en ledig jordværdi. Værdien placeret på jord til ratingformål kan bruges som en generel vejledning af agenter, men analyse af salg hjælper med at mindske unøjagtigheder.

Kapitaliseringsmetode

denne metode er baseret på ejendommens indkomst og bruges hovedsageligt til at værdsætte eller vurdere indkomstproducerende ejendom. Beregningerne er baseret på ejendommens nettoindkomst snarere end brutto lejeindtægter, da udgående udgifter til ejendom kan være meget forskellige fra den ene til den anden.

kapitaliseringsrenten (eller Cap Rate) er et forhold, der bruges til at estimere værdien af indkomstproducerende ejendomme. Kort sagt er cap-satsen nettodriftsindkomsten divideret med salgsprisen eller værdien af en ejendom udtrykt i procent.

investorer, långivere og værdiansættere bruger loftsrenten til at estimere købsprisen for forskellige typer indkomstproducerende ejendomme. En markedsdækningskurs bestemmes ved at evaluere de økonomiske data for lignende ejendomme, der for nylig er solgt på et specifikt marked. Beregningen af Loftsrenten indeholder en ejendoms salgspris, bruttoleje, ikke – lejeindtægter, ledig stilling og driftsomkostninger, hvilket giver et mere pålideligt skøn over værdien, end hvis kun en ejendoms salgspris og bruttoleje blev taget i betragtning.

der er to trin involveret i fastsættelsen af nettoindkomsten for ejendommen:

• etablere ejendommens udgifter
• fratrække udgifter fra bruttolejeindtægter opnået

nettoindkomsten kapitaliseres derefter til en passende sats afledt af sammenlignelig salgsanalyse. For eksempel kan Forskning indikere, at nettoafkastet på detailareal i området er i gennemsnit 6%. Denne forrentning kaldes kapitaliseringsrenten og danner grundlag for beregning af markedsværdien.

nettokapitaliseringsrate % = (brutto årlige lejeindtægter-udgifter * 100) liter salgspris

for at bruge denne formel skal du multiplicere den månedlige lejeindtægt med 12. Alle ejendomsudgifter inklusive vedligeholdelse, agentgebyrer og gebyrer skal beregnes og derefter fratrækkes, så du får følgende beregning:

Kapitaliseringskurs = (årlig nettoindtægt for leje 100) i % salgspris

hvis disse beregninger foretages på basis af bruttoindkomst, kan tallene være mindre sammenlignelige, da de ikke tager højde for den store variation i udgifter på tværs af forskellige bygninger.

eksempel

kapitaliseringssatsen er ejendommens nettodriftsindtægter divideret med købsprisen. Satsen viser det forventede årlige procentvise afkast for en bestemt investering. I ovenstående eksempel, når nettoindkomsten på $42.500 om året aktiveres til 5%, vil resultatet eller kapitalværdien af denne ejendom derefter være $850.000 med et udbytte eller investeringsafkast på 5% om året. Fordelen ved at bruge en kapitaliseringsrate er, at købere kan bestemme deres forventede indtægter og definere, hvad en potentiel investering faktisk er værd. Brug af satsen til at beregne kapitalværdien af en ejendom er som følger:

ejendommens nettoindkomst er $50.000 pa. Baseret på en kapitaliseringsrate på 6% og ved hjælp af denne kapitaliseringsrenteformel vist her har ejendommen en kapitalværdi på $833.333.

kapitalværdi = nettoindkomst i forhold til kapitalisering

ejendom, der købes på grundlag af det afkast, der modtages fra leje-eller nettoresultatindkomst, værdiansættes eller vurderes efter en indkomstmetode.

det underliggende kapitaliseringsprincip er, at den indkomst, der genereres af ejendommen, er i evighed (for evigt). På dette grundlag vurderes ejendommen ud fra den antagelse, at den nuværende nettoindkomst altid vil være tilgængelig. Den relative risiko for denne indkomststrøm måles ved kapitaliseringsrenten. Jo højere risikoen for at opretholde det nuværende niveau for nettoleje eller overskud er, desto højere vil kapitaliseringsrenten være.

med tilstrækkelige data kan denne formel bruges til at hjælpe med at vurdere ejendomsværdien, og agenter kan få adgang til aktuelle lejedata fra deres egne lejeruller, forudsat at de følger de sammenlignende dataprincipper for lignende med lignende og bruger ajourførte eller nylige oplysninger for at sikre nøjagtighed.

genanskaffelsesomkostninger

Værdiansættere er ofte forpligtet til at værdsætte ejendom til forsikringsformål baseret på aktuelle genanskaffelsesomkostninger. Mens kommercielle ejendomsagenter generelt ikke bruger denne metode til at komme med et prisoverslag, er det værd at forstå genanskaffelsesomkostningsmetoden, da du kan komme på tværs af den, når du får oplysninger fra klienter. Agenter, der administrerer ejendomme for klienter, kan også bruge denne metode, når de hjælper en klient med at gennemgå forsikringsdækning for at sikre, at de dækkede værdier er opdaterede. Ved anvendelse af genanskaffelsesomkostningsmetoden til ejendomsvurdering overvejes bygningsstrukturen(e) alene. Værdien af jorden trækkes fra den samlede værdi for at nå frem til værdien af strukturen.

denne metode indebærer adgang til oplysninger om de aktuelle byggeomkostninger, som kan variere betydeligt mellem by-og landdistrikter. Bygningsomkostninger stiger generelt hvert år, og det er vigtigt at bruge nøjagtige oplysninger, der afspejler de nuværende retningslinjer for byggebranchen, når man beregner udskiftningsomkostninger.

Bemærk, at en agent, der vurderer en eksisterende etableret ejendom ved hjælp af genanskaffelsesomkostninger som grundlag, sandsynligvis vil komme med et unøjagtigt tal eller interval, da genanskaffelsesomkostninger har ringe indflydelse på ejendommens markedspris på grund af det faktum, at ejendommen selv afskrives, og generelt er jorden den komponent, der værdsætter. Det er bedst at overlade til rent forsikringsformål.

hypotetisk udvikling (gennemførlighed)

denne metode anvendes til værdiansættelse af jordinddelinger og udviklingssteder. Værdien af jorden til bygherren er nået ved at tage hensyn til en række faktorer vedrørende det samlede projekt:

• brutto samlet salg af færdigt projekt minus salgsomkostninger (plus GST) = netto realisering
• minus margin for udviklerens fortjeneste og risiko = samlet kapitaludlæg (udviklings -, jord-og renteomkostninger)
• mindre udviklingsomkostninger, gebyrer og renter (renter og uforudsete udgifter) = jordværdi og renter
• mindre renter på jordværdi = samlet jordværdi

det er denne værdi, der angiver, om udviklingen hypotetisk vil være mulig eller ej. Hvis udviklerne ikke kan købe jorden og dække renteafgifter for omkring den pris, som deres beregninger viser, at det er ‘værd’ for dem, vil projektet generelt ikke gå videre. Det er klart, at de andre omkostninger og salgsestimater sammen med timing også skal forudsiges meget nøjagtigt.

den hypotetiske udviklingsproces kan opsummeres som:

• udvikleren vælger et sted baseret på, hvad planlagt slutprodukt vil eksistere
• udvikleren køber jord og pådrager sig renter på lånte midler
• siden er udviklet med omkostninger til udvikling, bygning, renter på lån
• udvikleren gennemgår salgsprocessen, der inddriver tab og realiserer deres overskud

de fleste udviklere låner penge til at købe jord og som sådan pådrage sig renter. Dem, der ikke stadig tillader en omkostning for at have pengene investeret i jorden uden øjeblikkelig afkast i modsætning til afkast opnået andetsteds. Dette kaldes ofte ‘opportunity cost’. Den samlede kapitaludbetaling for bygherren består af jordafvikling, udviklings-og renteomkostninger plus fortjeneste og risikomarginer. For at dække alle omkostninger skal de endelige salgsomkostninger plus GST-komponenten i udviklet jord føjes til det samlede kapitaludlæg.

brug for hjælp værdiansættelse af en kommerciel ejendom?

hvis du har spørgsmål, bedes du kontakte teamet på Chapman & når som helst.