en gammeldags betegnelse for processen med at købe en ejendom i afskærmning, at købe et hus på retsbygningen trin er en måde at få en rigtig aftale på et hus-eller at komme i reelle problemer.

afskærmningsprocessen

afskærmning er faktisk en multi-trins proces, der begynder med “pre-afskærmning.”

det er den periode efter pant / deed of trust først går i standard.

på det tidspunkt begynder långiveren den juridiske proces, der indleder afskærmning på ejendommen.

dette inkluderer indgivelse af det nødvendige juridiske papirarbejde og indgivelse af en hensigtserklæring til retten.

långiveren er også forpligtet til at placere en meddelelse om den forestående afskærmning i den lokale avis (under juridiske meddelelser), generelt i en bestemt periode.

hvis du er interesseret i en ejendom, vil dette give dig tid til at gøre din forskning på det. Når ventetiden er overstået, kan processen bevæge sig meget hurtigt!

når de lovligt krævede trin er afsluttet, kan långiveren derefter sælge ejendommen på en offentlig auktion. Hvor lang tid denne proces tager afhænger af lovene i hver stat.

Retsbygningstrinnene

auktionerne finder sted i amtsretten i det amt, hvor den afskærmede ejendom er beliggende. Det sker på bestemte dage i hver måned. Auktioner er ikke altid velbesøgte, og du kan finde dig selv som den eneste der. Hvis det er tilfældet, kan det betyde, at ejendommen ikke i vid udstrækning betragtes som et godt køb (for pris eller tilstand), og du bliver nødt til at passe på.

långiveren kan angive en “mindstepris”, hvilket er det minimum, de vil acceptere for at overføre ejendommen. Dette vil dække långiverens eksponering i ejendommen eller i det mindste minimere den, hvis ejendommen sandsynligvis vil sælge under det udestående lånebeløb.

statsloven kan fastsætte, at budgivning begynder forud for auktionen for at give førstegangs boligkøbere en chance for at byde på ejendommen. Hvis deres tilbud accepteres af långiveren, annulleres auktionen.

bud kan enten skrives eller kaldes ud.

du skal komme med certificerede midler eller andre betalingsmidler, der er specificeret af retten, på auktionsdagen og være klar til at gennemføre købet med det samme. I modsætning til almindelige ejendomstransaktioner er der ingen spærret periode mellem det tidspunkt, du underskriver et tilbud og lukker salget.

hvis ejendommen ikke modtager nogen bud, vil långiveren tage ejendommen tilbage. Det klassificeres derefter som” REO ” eller fast ejendom, der ejes af långiveren, som långiveren vil sælge på et senere tidspunkt.

den specifikke proces varierer fra stat til stat, så det er bedst, at du tjekker de specifikke procedurer og krav fra pålidelige lokale kilder.

afskærmning ejendom risici

fra en køber synspunkt, afskærmning er temmelig enkel og har potentiale for store belønninger. Men der er risici, du skal huske på.

bud krige

auktioner kan skabe bud krige! Hvis det sker, er det muligt, at prisen kan køres op til den faktiske markedspris eller endda over. En eller flere tilbudsgivere, der ønsker at købe ejendommen som en personlig bolig, kan være låst på ejendommen og ikke for bekymrede over videresalgsværdien.

Kend ejendommens markedsværdi, Juster for tilstand og forventet fortjeneste, og byd aldrig højere end din forudbestemte maksimale pris.

ejendom tilstand

et iboende problem med tvangsauktioner er, at du generelt ikke vil være i stand til at gøre et hjem inspektion. Beboere har tendens til at forblive i afskærmede ejendomme indtil (og efter) i sidste øjeblik og vil ikke lade dig komme ind for at inspicere. Ejendommen kan også have store strukturelle problemer, der vil være dit problem, når du køber huset. Du vil købe synet uset!

gør en drive-by inspektion og se nøje på ydersiden og selve ejendommen for spor. Hvis det er et vrag på ydersiden, er det sandsynligvis på indersiden. Afskærmede ejere ødelægger undertiden huset med vilje.

Title Issues

Antag aldrig, at pantelånet er det eneste pantelån på en ejendom. Hvis huset er i afskærmning, er der sandsynligvis også andre panterettigheder.

bestil en titelsøgning på enhver ejendom, du er seriøst interesseret i, på den måde ved du, hvad du kommer ind på.

tidligere ejere, der ikke vil forlade

de tidligere ejere af huset må ikke forlade, når du har købt deres hus. Du skal muligvis bruge retssager for at få dem fjernet for egen regning.

som et alternativ skal du enten kun byde på ejendomme, der vides at være ubesatte, eller være klar til at tilbyde et kontant incitament for de tidligere ejere til at forlade.

finansiering spørgsmål

realkreditinstitutter har standarder, der normalt ikke passer godt med afskærmning egenskaber. Når du køber en afskærmning, tager du det som det er; långiveren vil normalt have visse varer repareret, og det kommer ikke til at ske. Långivere vil også være bekymrede, hvis du køber huset til investering, eller værre, at vende for en fortjeneste hurtigt.

køb tvangsauktioner sandsynligvis ikke vil arbejde, hvis du har brug for at få et realkreditlån. Betal kontant, eller partner med folk, der kan.

problemer efter afskærmning

nogle stater tillader en ventetid efter et auktionssalg, hvor den tidligere ejer kan købe ejendommen tilbage, hvis de kan matche det højeste bud. Hvis du bor i en af disse stater, kan du vinde budet og stadig ikke få huset.

køb tvangsauktioner kan være enormt rentable. Men som du kan se, er potentialet til at betale for meget for ejendommen, at støde på store reparationsomkostninger eller at komme ind i juridiske forviklinger reelt. Fortsæt med forsigtighed!