omprioritere dit hjem for at finansiere køb af en anden ejendom er en måde, mange mennesker opfylder deres ambition om at investere i et buy-to-let eller et andet hjem. Der er meget at tænke på, når du foretager dette skridt, så tænk Plutus har oprettet denne artikel for at lede dig gennem alle overvejelser for omlægning til at købe en anden ejendom. Hvis du på noget tidspunkt føler, at du har brug for at tale med en rådgiver, er eksperterne hos Think Plutus kun et telefonopkald væk.

hvad er mulighederne?

de tilgængelige muligheder afhænger i vid udstrækning af, hvad du planlægger at bruge midlerne til. De scenarier, hvor en person kan omprioritere at købe en anden ejendom omfatter:

• investering i et buy-to-let – det er her, du vil rejse penge fra din nuværende ejendom for at købe en anden, som du efterfølgende vil lade til lejere.
• Let-to-buy – bring lejere ind i dit nuværende hjem for at købe et nyt hjem til dig selv.
• Holiday lets – dette er en type ejendom, som du lejer på kort sigt til folk, der har brug for indkvartering til deres ferie.
• andet hjem – pengene rejst fra remortgaging kunne gå til en køber et andet hjem som et sommerhus.
• investering i kommerciel ejendom – de penge, du rejser, vil købe en ejendom, der vil blive udlejet til en virksomhed, såsom en butik.
• Remortgaging commercial property – måske ejer du allerede en kommerciel ejendom, som du kan refinansiere for at købe en anden ejendom. Dette indebærer kommercielle realkreditlån, som er lidt anderledes end boliger.

Hvad skal jeg tænke på, hvis jeg omlægger at købe en anden ejendom?

uanset dine planer vil der være en række vigtige faktorer, der bestemmer det beløb, du tilbydes til dit pant. De faktorer, du skal tænke på, inkluderer:

• egenkapital
• kredit historie
• overkommelighed
• personlige forhold
• typer af ejendom
• og mere…

Hvordan fungerer remortgaging for at købe en anden ejendom?

hvis du planlægger at omprioritere til at købe en anden ejendom, den allerførste ting at tænke på er mængden af egenkapital du har i dit nuværende hjem.

hvor meget egenkapital skal jeg omprioritere for at købe en anden ejendom?

du beregner den egenkapital, du har, ved at tage værdien af din ejendom og trække den resterende saldo på dit pant. En omprioritere kan give dig adgang til denne egenkapital.

en grundlæggende faktor, som realkreditinstitutterne vil bruge til at vurdere, hvor meget de kan låne, er lån til værdi (LTV). Dette refererer til saldoen på det pant, der i øjeblikket er sikret mod dit hjem, og det præsenteres som en procentdel af ejendommens samlede værdi. Når remortgaging at købe en anden ejendom, tror Plutus kan hjælpe dig med at finde långivere, der vil tilbyde op til 95% LTV, afhængigt af din egenkapital, overkommelighed og kreditværdighed.

for eksempel…

lad os sige, at dit hjems nuværende værdi er 400.000, og du har et udestående pant på 100.000. Din LTV ville være 25%, og egenkapitalen i din ejendom udgør 300.000 kr. Hvis du ønskede at frigive denne egenkapital for at købe en anden ejendom, kunne det beløb, du kunne låne, være op til 360.000 kr., hvilket efterlader dig 260.000 kr. til ejendomskøb med en LTV på 90%.

vi finder ud af, at långivere normalt er lykkeligere med et lavere LTV-lån. Hvis du vil have en omprioritere med en højere LTV, vil du have færre muligheder og bør forvente at betale en højere sats.

den maksimale LTV, der er tilgængelig for dig, afhænger også af dine omstændigheder. Faktorer som din kredit historie, din alder og formålet med lånet vil alle have indflydelse. For eksempel med et standard boliglån er den maksimale LTV 95%, mens det for et buy-to-let/let-to-buy pant er 85%. For en ferie lad pant, LTV tilbydes er normalt op til 70-80%.

Hvordan er overkommelighed faktor i remortgaging at købe en ny ejendom?

hvis du sigter mod at refinansiere for at købe en anden ejendom, vil det nye pant være større end din nuværende. Långivere vil kun være villige til at gøre dette skridt op, hvis de er tilfredse med, at du har råd til at gøre tilbagebetalinger på et større lån.

din indkomst kan vurderes på en række måder, da forskellige långivere tager forskellige tilgange. For at kunne forstå, hvor mange penge en omprioritere kan stille til rådighed, skal du være opmærksom på de muligheder, du har til rådighed.

hvordan beregnes overkommelighed?

hver långiver har deres egen metode til beregning af det beløb, du har råd til at låne. De anvender ofte komplekse berettigelsesmodeller til at gøre dette. Det betyder, at når man omlægger for at købe en ny ejendom, er der meget valg. Det er vigtigt at vælge den rigtige långiver til dine omstændigheder, da det beløb, der tilbydes dig, afhænger af dette valg.

overkommelige beregninger vil være baseret på både niveauet for din indkomst og i mange tilfælde summen af dine regelmæssige udgifter. Der er långivere, der vil være i stand til at tilbyde op til 5,5 gange din årsløn, men den mere standard tilgang er at låne op til 4-4, 5 gange din indkomst.

det er vigtigt at bemærke, at forskellige långivere vil have forskellige holdninger til yderligere indtægtskilder, såsom overarbejde og bonusser. Nogle långivere vil overveje 100% af dine bonusser i deres beregninger, mens andre kun vil overveje 50%. Der er endda långivere, der slet ikke overvejer bonusser i deres beregninger.

at finde långiveren med de rigtige variabler til dine omstændigheder kan gøre en enorm forskel for det beløb, du tilbydes.

for eksempel…

din grundløn er 40.000 kr., og du får en årlig bonus på 10.000 kr. Hvis du nærmer dig en långiver, der kun anser 50% af din bonus, og tilbyder et maksimum på 4 gange din løn, vil du blive tilbudt op til kr.180.000. Hvis du har hjælp fra en hel markedsrådgiver, kan du finde en långiver, der overvejer 100% af din bonus og låner op til 5 gange din indkomst, hvilket betyder, at det maksimale beløb, du kan blive tilbudt, er så højt som 250.000 kr. Der er ikke noget anderledes ved dine omstændigheder, men den forskellige tilgang fra långivere gør en massiv forskel for, hvad du kan låne.

Remortgaging at købe en anden ejendom som en entreprenør

nogle långivere har gjort store fremskridt på at forbedre den måde, de rumme entreprenører. Afhængigt af dine omstændigheder bør der være en mulighed derude for dig.

specialrådgiverne hos Think Plutus er i stand til at identificere de bedste realkreditlån til fagfolk, der arbejder på forskellige typer kontrakter. Disse kan omfatte:

• selvstændig entreprenør pant
• nul-timers kontrakt pant
• beskæftigede, tidsbegrænsede entreprenører
• CIS underleverandør pant
• Agenturarbejdere

endnu en gang vil der være forskellige krav fra forskellige långivere. Nogle vil insistere på en minimumsperiode, der arbejder som entreprenør, mens andre vil overveje ansøgninger fra nye entreprenører, der kontraherer i samme branche, som de tidligere var ansat i.

med hensyn til personer, der er ansat på en tidsbegrænset kontrakt, vil nogle långivere gerne se, at kontrakten er blevet fornyet mindst en gang for at overveje en ansøgning. Andre skal muligvis se et minimum af tid tilbage på den nuværende kontrakt.

det beløb, der tilbydes entreprenører, har en tendens til at være baseret på den optjente dagssats, så en beregning vil sandsynligvis se sådan ud:

Dagssats-liter 250

ugentlig sats-liter 200 5 = £1,250

årsløn – 1.250 * 46 uger = 57.500

det betyder, at en långiver for en entreprenør med en dagsrate på 200 kr.kan betragte 46.000 kr. som din årlige indkomst. Långivere multiplicerer ikke den ugentlige sats med 52, fordi de tillader nogle uger til ferie og tiden mellem kontrakter.

hvis din indtjening kommer via Construction Industry Scheme (CIS), er der faktisk specialiserede pantoptioner lavet med dig i tankerne. Disse specialiserede realkreditlån giver dig mulighed for at indsende din bruttoindtjening på lønsedler i stedet for forretningskonti eller selvvurderinger. Vi har flere oplysninger om dette på CIS realkreditlån sektion af vores hjemmeside.

Remortgaging for at købe en anden ejendom hvis du er selvstændig

i moderne tid er der en række pantoptioner, som selvstændige låntagere kan vælge imellem. Traditionen har altid været for långivere til at bede om 3 års business regnskab historie, men mange långivere i dag vil være villige til at acceptere kun 1 års konti. Der er endda nogle, der vil overveje endnu mindre end 1 års handel historie, hvis du er tæt på årets udgang, eller hvis du arbejder i den samme slags virksomhed, du var ansat i umiddelbart før du skifter til selvstændig. Der er dog andre faktorer involveret i en omprioritere.

forskellige långivere vurderer indkomst på forskellige måder. Løn og udbytte bruges ofte til virksomhedsledere, men nogle gange overvejes andre overskud, der tilbageholdes i virksomheden, hvilket gør en væsentlig forskel for resultatet.

for eksempel…

som aktieselskabsdirektør er du også en 50% aktionær i virksomheden. Virksomheden tjener et overskud på 200.000 kr., men du tager kun en løn på 10.000 kr. plus 40.000 kr.for at minimere din skattepligt. En långiver vil normalt betragte din indkomst som din løn plus udbyttet, hvilket betyder 50.000 kr. En långiver, der vil tilbyde 5 gange løn vil tilbyde op til kr 250,000.

en specialiseret långiver, der også tager hensyn til forretningsfortjenesten, kan dog basere sine beregninger på den 200.000 fortjeneste. Som 50% aktionær er din andel af dette beløb kr. 100.000 + kr. 10.000 løn. Selv hvis pant långiver tilbudt en mere standard 4 gange indkomst model, kan denne type långiver tilbyde op til kr 440.000 under disse omstændigheder.

igen er der mange långivere og endnu flere muligheder på tilbud fra dem. I betragtning af de mange overvejelser anbefaler vi at tale med Think Plutus for vejledning og rådgivning for at træffe den bedst mulige beslutning.

vi har mere information om selvstændige realkreditlån.

er det muligt at omprioritere at købe et andet hjem på en lav indkomst?

hvis du har en lav indkomst, kan du stadig finde en remortgage-aftale til dit hjem, hvis du er i stand til at demonstrere din overkommelighed. Nogle långivere vil fastsætte en minimumsindkomst for låntagere, ofte mellem kr.15.000 og kr. 20.000. Der er dog mange långivere, der ikke fastsætter en minimumsindkomst for deres ansøgere.

kan jeg omprioritere mit hus til at købe en anden, hvis jeg har lån og/eller kreditkort?

lån og kreditkort vil ikke nødvendigvis være en hindring for omlægning. Den eneste ting at være opmærksom på er, at enhver udestående gæld, du har, kan påvirke din overkommelighed og reducere det beløb, du er i stand til at låne. Hvis du planlægger at omprioritere dit hus for at købe en anden, alle dine regelmæssige udgifter og kredit forpligtelser vil blive indregnet i overkommelige beregninger af enhver långiver. Det vil være nyttigt, hvis du kan reducere saldoen på din usikrede gæld, før du ansøger om en omprioritere – dette kan potentielt øge det tilbudte beløb.

for eksempel…

din løn er 40.000 kr.pr. år, og dine lån-og kreditkortforpligtelser koster dig 500 kr. pr. måned. Når en långiver behandler sin økonomiske vurdering, kan disse eksisterende forpligtelser trækkes fra din indkomst. Hvis denne långiver tilbyder op til 4 gange løn, vil beregningen se sådan ud:

£50,000 – £,6000 = £44,000 K 4 = £176,000

du kan forbedre dette ved at betale din eksisterende gæld og kreditkort, så långiveren ikke faktor disse forpligtelser i beregningen. Det ville så se sådan ud:

50.000 4 = £200,000

dette er en væsentlig forskel, så det er absolut værd at overveje. Ved at reducere dine eksisterende kreditforpligtelser, før du ansøger, kan du i høj grad øge det beløb, du er i stand til at låne ved omlægning.

kan jeg omprioritere til at købe en ny ejendom, hvis jeg arbejder på deltid?

der er ingen grund til, at dette ville være et problem, så længe du er i stand til at bevise, at du har råd til det nye realkreditbeløb.

herunder andre indtægtskilder i din ansøgning

hvis du omlægger for at købe en anden ejendom, kan du medtage yderligere indtægtskilder for at forbedre din overkommelighed. Der er långivere derude, der vil overveje alle kilder til ekstra indkomst, herunder overarbejde, bonusser, andet job og indtjening fra investeringer. Der er dog også långivere, der vil dække niveauet for yderligere indkomst, de kan overveje på 75% eller endda bare 50%. Nogle långivere vil også overveje fordele som arbejder skattefradrag, barn skattefradrag og børnetilskud i deres overkommelige beregninger, mens andre ikke vil.

dette er et område, hvor der er stor variation fra en långiver til den næste, så vi anbefaler, at du kontakter Think Plutus for at få hjælp fra vores ekspertrådgivere til at finde de bedste muligheder, der er tilgængelige for dig.

kan jeg omprioritere mit hus til at købe en ny ejendom, hvis jeg for nylig startede et nyt job?

der er långivere, der vil overveje ansøgninger fra låntagere, der for nylig startede et job. Igen kan dette område variere betydeligt fra en långiver til den næste. Der vil være nogle, der kræver 12 måneders ansættelseshistorie, mens andre vil være tilfredse med kun 6 måneder. Nogle långivere vil kun kræve, at du har afsluttet prøvetiden, og der vil endda være långivere, der vil overveje din ansøgning fra den allerførste dag i et nyt job.

hvis du ved, hvor du skal kigge, kan du endda finde långivere, der vil overveje en fremtidig kontrakt, der starter på mindre end 3 måneder. Disse former for specialiserede mæglere er ikke altid let tilgængelige for offentligheden, så spørg Think Plutus om de tilgængelige muligheder, når du fortæller os om dine forhold.

overkommelige beregninger for buy-to-let og let-to-buy

når dine omprioritationsplaner involverer at købe en anden ejendom for at få en lejeindkomst, uanset om du køber leje af den nye ejendom eller din nuværende, vil långivere beregne overkommelighed baseret på den lejeindkomst, som ejendommen vil opnå. Andre faktorer vil blive overvejet ved siden af dette.

i år gået, ville en långivers beregninger for et buy-to-let pant have været udelukkende baseret på lejeindtægter og indlån. I dag er der regler, der betyder, at långivere skal behandle mere komplekse vurderinger, der overvejer det skatteniveau, du betaler.

med en buy-to-let skal lejeindtægterne dække mindst 125% af ethvert pant, der opkræves med en stresssats på 5,5% for grundlæggende skatteydere. Hvis du er en højere sats skatteyder, den procentdel stiger til 145% eller endda 160%.

for eksempel…

et buy-to-let pant på 250.000 kr.med en rente på 5,5% ville resultere i månedlige renteudgifter på 1.145 kr. Det betyder, at den månedlige lejeindtægt ikke må være lavere end 1.431, hvis låntageren er på grundskattesatsen, eller endda 1.832, hvis låntageren er underlagt 160% – kravet.

disse minimale stresstest og skatteændringer er ikke de eneste overvejelser. Nye regler er kommet i den effekt, som långivere nærmer sig ansøgninger fra enhver porteføljeudlejer, der ejer 4+ buy-to-let-ejendomme. Disse regler betyder långivere skal vurdere hele porteføljen af udlejer pågældende, beregning af den samlede indkomst og LTV indarbejde hver ejendom, de ejer sammen med enhver anden indtjening.

naturligvis anvender forskellige långivere de nye regler på forskellige måder, og markedet er derfor blevet mere og mere komplekst. Der kan være betydelige forskelle mellem långivere med hensyn til den måde, de vurderer et lån på. Ekspertrådgiverne hos Think Plutus arbejder hårdt på at holde styr på den seneste udvikling, så vi forstår alle mulighederne. Vi kan guide dig gennem hele processen for at få det bedst mulige resultat.

kan jeg omprioritere til at købe en anden ejendom, hvis jeg har dårlig kredit?

det korte svar er ja. Det vil være muligt for dig at omprioritere for at købe et andet hjem, men det afhænger af arten af dine kreditproblemer og hvor nylige de er. Långivere skal vide, hvilke problemer du har haft, hvor længe siden du havde dem, mængden af penge involveret, og om det er blevet løst. Du kan også blive bedt om at give en forklaring på dine tidligere kreditproblemer for at forsøge at overtale långiveren om, at de var en engangs, og chancerne for, at de sker igen, er minimale.

forvent den maksimale LTV for en låntager med dårlig kredit til at være lavere end for en låntager med en ren kredit historie. Når det er sagt, kunne det stadig være muligt at låne så meget som 90% LTV med problemer på din kredit historie – måske endda 95%, hvis problemerne var for længe siden. Derudover kan du forvente, at realkreditrenterne for et dårligt kreditlån er højere end dem på Standard high street-produkter. Ikke desto mindre er det et konkurrencepræget marked, og der er nogle gode tilbud, der findes fra långivere, der specialiserer sig i remortgages med dårlig kredit. Du skal bare vide, hvor du skal kigge.

typer af ejendom

et realkreditlån er en bestemt type lån, der er sikret på en ejendom. Af denne grund har långivere strenge kriterier for ejendomstyper, de kan låne på. Med standard rækkehuse / parcelhuse og specialbyggede lejligheder, bør der ikke være noget problem med de fleste långivere.

hvis den pågældende ejendom er en studiolejlighed eller tidligere rådsejendom, eller den blev bygget ved hjælp af usædvanlige materialer som træ eller beton, kan dine muligheder være mere begrænsede, og du har muligvis brug for et ikke-standard byggelån. Det er vigtigt at henvende sig til den rigtige långiver for disse typer ejendomme, så hvis du føler dig usikker på noget, så kontakt Think Plutus for rådgivning.

personlige forhold

kan jeg omprioritere, hvis jeg har en nylig overbevisning?

hvis din overbevisning i henhold til Rehabilitation of Offenders Act 1974 bruges, er du ikke forpligtet til at afsløre noget om historiske advarsler eller domme. Det betyder, at långivere ikke vil være i stand til at tage dem i betragtning. Med ubrugte overbevisninger bliver du nødt til at erklære det, hvis du bliver spurgt. Tror Plutus kan lede dig gennem dette og vise dig de muligheder, der er tilgængelige for dig.

er der nogen alderskrav for omlægning til at købe en anden ejendom?

de fleste långivere har et aldersgrænse på 18 år. Hvis du er en mere senior låntager, der ønsker at omprioritere til at købe et andet hjem, er der forskellige muligheder for dig. Nogle långivere fastsætter en maksimal alder enten i ansøgningsfasen eller i slutningen af realkreditperioden, men mange långivere har ingen maksimale alderskrav. Det centrale spørgsmål for långivere er overkommelighed, så hvis du tager et pant, der vil strække sig ind i din pension, kan du være forpligtet til at bevise, at du har midlerne til at betale tilbagebetalinger via pensionsindkomst.

andre overvejelser

kan jeg omprioritere til at købe en anden ejendom, hvis mit nuværende pant indebærer gebyrer for tidlig tilbagebetaling?

ja det kan du, men hvor gebyrer for tidlig tilbagebetaling er involveret på dit nuværende pant, kan det være værd at tænke over, om du skal vente, indtil der ikke længere er en straf for omlægning. I nogle tilfælde vil det være værd at betale det gebyr for tidlig tilbagebetaling, mens det i andre tilfælde ikke vil. Tal det igennem med Think Plutus, og vi vil være i stand til at give vores ekspertudtalelse om dine bedste muligheder.

kan jeg omprioritere til at købe en anden ejendom med kontanter?

hvis du kan skaffe tilstrækkelige penge ved omlægning til at kunne købe en anden ejendom med kontanter, er det bestemt muligt. Du kan endda opleve, at maksimering af låntagning med dit eksisterende pant er billigere end at tage et buy-to-let eller andet boliglån.

hvis du ikke er i stand til at rejse nok til at købe den anden ejendom, kan et andet pant være nødvendigt. Det pant, du tager ud på den anden ejendom, afhænger primært af dine intentioner for den ejendom. Der er specialiserede produkter til fritidshuse eller ferie lader, eller du bliver nødt til at undersøge buy-to-let realkreditlån, hvis du planlægger at leje ejendommen ud til lejere.

hæve penge med et sikret lån

for nogle mennesker er et sikret lån eller en anden afgift en mere passende mulighed, som en omprioritere. Tror Plutus kan tage begge muligheder i betragtning for at rådgive om, hvilken vil være den bedre tilgang for dig at tage.

kan en investeringsejendom omlægges?

omlægning af en ejendom til frigivelse af egenkapital for at købe en anden er en almindelig teknik, der bruges af udlejere til at udvide deres portefølje. Nogle buy-to-let långivere vil låne så højt som 85% og beregne overkommelighed på grundlag af lejeindtægter ejendommen kan opnå. Vær opmærksom på, at de seneste ændringer af reglerne betyder, at långivere skal anvende en minimumsstresstest med Buy-to-let realkreditlån. Niveauet for denne stresstest afhænger af, om du betaler den grundlæggende eller højere skattesats.

Remortgaging at flytte hus

nogle gange møder vi kunder, der ønsker at flytte til et nyt hjem uden at sælge deres nuværende ejendom. Långivere tilbyder let-to-buy realkreditlån til dette formål, gør det muligt for låntagere at udleje deres eksisterende ejendom for at rejse midlerne til at købe eller lægge et depositum for et nyt hjem. Tror Plutus kan rådgive om denne proces for at sikre, at du får den bedst mulige aftale.

kan jeg omprioritere at købe en oversøisk ejendom?

det er muligt at bruge de midler, der er indsamlet af remortgaging til at købe et feriehus i udlandet. Långivere har normalt ikke et problem med dette formål, og kriterierne vil stort set være identiske med en omprioritere til at købe en ny ejendom i Storbritannien.

hvis dit mål er at omprioritere til at købe en ejendom i udlandet, kan du muligvis skaffe nok midler fra dit nuværende hjem til at købe den oversøiske ejendom kontant. Hvis du imidlertid har brug for at skaffe yderligere finansiering, kan det være nødvendigt at tegne et speciallån. Tror Plutus kan hjælpe dig med at overveje din fulde vifte af muligheder og tilbyde rådgivning om din bedste vej til at sikre, at drøm feriehus i udlandet. Kontakt os for at tale med en rådgiver, der kan hjælpe.

er det muligt at omlægge en ejendom, jeg arvede?

i de fleste tilfælde er omlægning af en arvelig ejendom ikke et problem. Skifteretten skal være afsluttet, så du er den ubestridte juridiske ejer af ejendommen. De fleste långivere vil kræve, at du har været den juridiske ejer i mindst 6-12 måneder, men der er et par, der vil låne på en ejendom, du arvede mindre end 6 måneder siden. Alle modtagere, og dermed alle ejere, af ejendommen skal navngives på pantet, medmindre en del af aftalen er, at du køber dem ud af deres andel i ejendommen.

Tal med en remortgage ekspert for at diskutere dine planer om at købe en anden ejendom

hvis du planlægger at omprioritere dit hjem for at købe en anden ejendom, som du vil leje ud til lejere, skal du have et buy-to-let pant. Vi har en detaljeret del af vores hjemmeside dedikeret til buy-to-let realkreditlån, så tag et kig derovre først.

hvis du har andre planer for den nye ejendom, er de forhåbentlig blevet dækket på denne side. Hvis du har spørgsmål eller gerne vil vide mere om noget, vi har dækket her, så tøv ikke med at kontakte Think Plutus i dag. Vores specialiserede rådgivere er eksperter i alle typer remortgages og kan tilbyde dig pålidelig, professionel rådgivning om enhver mulighed, der er tilgængelig for dig. Vi er en hel markedsrådgiver, hvilket betyder, at vi kan finde dig specialiserede långivere og produkter, der simpelthen ikke er tilgængelige for offentligheden, hvilket maksimerer dine chancer for at få den bedst mulige aftale.

når du har fortalt os om dine planer og dine omstændigheder, kan du læne dig tilbage og lade Think Plutus gøre benarbejdet med at finde den rigtige långiver med den bedst mulige aftale for dig. For kvalitet omprioritere rådgivning du kan stole på, tror Plutus.