den største tendens, der har fundet sted i min tid i ejendom, er det enorme og pludselige skift til folk, der køber ejendomme inden for virksomheder.

indtil 2015 var det i høj grad et mindretalsvalg: der var ikke noget tvingende behov for mange mennesker, og realkreditlån til virksomheder var meget mindre konkurrencedygtige.

men så skete ændringerne i behandlingen af realkreditinteresserede, der blev indført i sommeren 2015 – budgettet-hvilket gjorde virksomhedens rute langt mere tiltalende. Ifølge mæglere er op til 80% af nye realkreditansøgninger nu for aktieselskaber.

det vil stadig ikke være for alle, men det er nu noget, som enhver investor bør overveje. At få ejerskabsstrukturen rigtigt kan gøre en enorm forskel for det beløb, du betaler i løbet af din levetid (og videre) – så lad os se på fordele og ulemper…

er du en erhvervsdrivende eller en investor?

den første vigtige forskel, der skal drages, når du træffer denne beslutning, er, om du er en ejendomshandler eller investor.

hvis du køber en ejendom for at foretage værdiskabende forbedringer og sælge videre for en fortjeneste, er du en erhvervsdrivende. I dette tilfælde vil du sandsynligvis være bedst at købe som et aktieselskab.

hvorfor? For når du handler ejendomme som et aktieselskab, betaler du selskabsskat på dit overskud – Du kan finde den aktuelle sats her. Hvis du havde købt en ejendom til at “vende” som individ, ville dine gevinster blive beskattet som indkomst – hvilket, hvis du beskattes til den højere sats, vil være meget mere (nuværende satser her).

(som individ kan du muligvis få overskuddet behandlet som en kapitalgevinst snarere end indkomst, hvis du kunne bevise, at du havde til hensigt at leje ejendommen ud, og måske gjorde det i kort tid, før du solgte den, men lad os parkere den for nu.)

hvis du køber en ejendom for at indsamle lejen og se dens værdi krybe op gennem årene, er du en investor. Det er her, vi kommer ind i “det afhænger” territorium: de fleste investorer har historisk fungeret som eneforhandlere, men mange vil nu drage fordel af at bruge et aktieselskab.

Hvorfor ønsker investorer at bruge et aktieselskab?

fra et rent finansielt perspektiv er der tre indlysende grunde til, at du måske ønsker at holde ejendom som en virksomhed snarere end dig selv.

skattemæssig behandling af overskud

hvis du ejer en ejendom i dit eget navn, tilføjes det overskud, du tjener ved at leje det ud, til din anden indtjening (såsom fra dit job) og beskattes som indkomstskat. Men hvis du i stedet holder det inden for et selskab, vil overskuddet være ansvarlig for selskabsskat i stedet.

selskabsskatten har tendens til at være omkring halvdelen af den højere indkomstskat – hvilket er en enorm besparelse.

du vil stadig blive beskattet af udbyttet, hvis du tager overskud ud af virksomheden (som vi kommer til senere), men der er fleksibilitet: du kan tid dine udbytteudbetalinger for maksimal skatteeffektivitet, eller distribuere dem til familiemedlemmer, der kun er grundlæggende sats skatteydere-eller bare lade overskuddet rulle op i virksomheden for at købe den næste ejendom.

skattemæssig behandling af realkreditrenter

fra April 2020 vil realkreditrenter ikke længere være en tilladt udgift for individuelle ejendomsinvestorer (de vil kræve en basissatsgodtgørelse i stedet) – men det vil fortsat være tilladt for virksomheder, der har ejendom.

(ændringen indfases fra April 2017, og du kan læse alle detaljerne her.)

det indlæg, jeg har linket til, går ind på, hvordan det hele fungerer, men resultatet er, at hvis du betaler skat til den højere sats, og du bruger realkreditlån til at købe ejendom, vil din skatteregning være højere, hvis du ejer ejendom i dit eget navn snarere end i et firma.

muligheder for at afbøde arveafgift

ejendom i et selskab giver flere muligheder, når det kommer til planlægning af arveafgift. Det hele er langt ud over min lønklasse (og du bør tage råd fra en specialiseret skatterådgiver, hvis det at overføre ejendomme udgør en vigtig del af dine planer), men du kan gøre brug af tillidsstrukturer, forskellige typer aktier og alle slags smarte metoder, som du ellers ikke ville have adgang til.

så hvis der er en indkomstskat fordel, en pant behandling fordel og potentielt en arveafgift fordel, hvorfor ville du ikke investere gennem et aktieselskab?

fordi der selvfølgelig også er ulemper…

hvorfor ikke investere gennem et aktieselskab?

tilgængelighed af realkreditlån

dette plejede at være en stor ulempe: realkreditlån til virksomheder var begrænsede, dyre og havde lavere lånegrænser.

antallet af produkter, der tilbydes til aktieselskaber, er stadig meget lavere end for enkeltpersoner, men det ændrer sig hurtigt: efterhånden som stadig flere investorer bevæger sig i denne retning, følger långivere for at vinde deres forretning.

du bliver stadig nødt til at give en personlig garanti, og din egen økonomi vil blive undersøgt, så på mange måder er det et personligt pant i alt undtagen navn: tænk på virksomheden som en “skatteindpakning”. Så mens du ikke finder lige så mange muligheder, og satser og gebyrer sandsynligvis vil være højere, det er mindre af en dealbreaker, end det engang var.

udbyttebeskatning når du tager pengene ud

hvis du forlader dit lejeoverskud i virksomheden, er det ikke noget problem: du betaler selskabsskat, så lad indkomst efter skat rulle op-måske for at købe flere ejendomme.

men hvis du tager pengene ud (for eksempel at bruge på dine egne leveomkostninger), bliver du beskattet af det udbytte, du tager. Det betyder, at du først betaler selskabsskat og derefter betaler en stor skat i udbytteskat på hvad der er tilbage (nuværende satser her) for at tage det ud.

så hvis du vil leve af din ejendomsindkomst i stedet for at lade den akkumulere, vil det være lidt af en kaste op. Du sparer skat på nogle måder, men pådrager dig ekstra skat på andre. Du bliver nødt til at køre tallene for at finde ud af, hvad der fungerer bedst i din situation.

ekstra omkostninger og besvær

ikke en biggie, men der er højere regnskabsomkostninger forbundet med arkivering af årlige virksomhedsregnskaber – så det er en udgift at faktor i, og dit liv vil være fuld af mere papirarbejde, end det ellers ville have været.

Sådan beslutter du, om det er rigtigt for dig at bruge et aktieselskab

hvilken side af hegnet du kommer ned på, når det kommer til at købe gennem et aktieselskab, afhænger stort set af tre faktorer:

hvor meget indkomst har du?

hvis du betaler den højere indkomstskat, og du ikke har en ægtefælle med lavere indtjening, hvis navn ejendomsindkomsten kunne sættes i, vil lokket ved at betale den meget lavere selskabsskat være stærk.

Husk dog, at hvis du aktivt erhverver ejendomme, kan din portefølje generere et papirskattetab snarere end et overskud – så med planlægning kan skattepligtige gevinster blive forsinket, indtil du går på pension, og din indkomst falder.

vil du have ejendomsindkomsten til at leve af?

hvis du lader det rulle op i virksomheden (til fremtidige køb, eller bare indtil din ikke-ejendomsindkomst falder), vil du have det bedre, end hvis du har brug for at tage det ud for at bruge.

bruger du realkreditlån?

evnen til at kræve hele din realkreditrente som driftsomkostninger (når de nye regler tager fat) vil være et vigtigt argument for at bruge et selskab til højere skatteydere.

hvem køber du ejendomme til?

oprindeligt er det selvfølgelig dig selv, men hvad er din udgangsstrategi – planlægger du at sælge dem for at finansiere din dyre krydstogtvaner i dine senere år, eller er det vigtigt, at du videregiver din portefølje til dine børn eller børnebørn?

hvis det er vigtigt for dig at videregive dine ejendomme, kan det at holde dem i en virksomhed (hvis de er struktureret korrekt) resultere i enorme arveafgiftsbesparelser.

så svaret er selvfølgelig…”det afhænger”

PYH…1.300 ord ind, og vi har stadig virkelig kun ridset overfladen af hele denne debat.

hvis der er en tynd, vi har lært, er det, at der er mange forskellige faktorer i spil – så du er nødt til at indse, at kompromis er uundgåeligt, og afveje alle fordele og ulemper, før du beslutter, hvilken side af hegnet der skal komme ned på.

før du gør det, skal du absolut tale med din revisor: i stedet for at dette indlæg er slutningen på din forskning, skal du bare bruge det som en måde at komme op i fart med fakta, så du kan have en produktiv samtale med en ekspert.