Udlejerforsikringer koster normalt omkring 25% mere end husejereforsikringer, ifølge Forsikringsinformationsinstituttet. De gennemsnitlige omkostninger ved udlejerforsikring var $1.478 i årlig præmie, og de gennemsnitlige omkostninger ved husejerforsikring var $1.192 fra et par år tilbage.

for eksempel fik vi forsikringstilbud for en typisk 3-enhed Chicago lejebolig fra fem forskellige virksomheder, og forsikringspræmierne varierede fra $2.400 op til $6.600 for den samme dækning.

Hvorfor koster udlejerforsikring mere end husejerforsikring?

hovedårsagen til forskellen bliver klar, når du tænker på, hvem der bor i hjemmet. Forsikringsselskaber ser færre krav og lavere gennemsnitlige tabsbeløb i ejerboliger end huslejer. Sund fornuft siger ingen vil tage sig af en ejendom helt ligesom ejeren.

og en anden forskel dukker op, når man ser på mængden af ansvarsforsikring dækning. Udlejere har højere dækningsniveauer for at beskytte sig mod retssager og advokatgebyrer, der opstår fra sårede lejere eller gæster. Det er normalt, at en udlejerpolitik har en ansvarsgrænse på $1 mio.

er der udlejer forsikring rabatter?

rabatter findes, men det er ikke så deal-drevet som andre typer dækning som Bilforsikring. For eksempel giver State Farm prispauser til gode karakterer eller kørekurser. Du finder ikke noget lignende med udlejerforsikring.

i stedet skal du kigge på disse to måder at gemme:

• sikkerhedsanordninger. Installer tyverialarmer, brandsprinklersystemer eller bevægelsessensorer for at sænke prisen.
• Flere Egenskaber. Bundle udlejer forsikring for alle dine huslejer med det samme firma for at sænke din præmie på hver politik.

dækker min boligejers forsikringspolice min lejebolig?

det afhænger. Svar på, hvor ofte du lejer ejendommen, og hvor længe folk bliver for at beslutte, hvilken type forsikring du har brug for. Tjek disse tre scenarier for at hjælpe dig med at vælge:

• Hyppige Korttidsleje. For Airbnb, VRBO eller en anden opsætning, hvor forskellige gæster opholder sig i en kort tid som en bed-and-breakfast eller hotel, skal du have en kommerciel forsikringspolice.
• Sjældne Korttidsleje. For leje af din primære bopæl i mindre end 30 dage, for eksempel, mens du tager en ferie, kan du bruge din husejerpolitik med din forsikringsudbyders godkendelse.
• Langtidslejemål. I perioder ud over kort sigt, såsom en typisk 6-måneders eller 1-årig lejekontrakt, skal du købe en udlejerpolitik.

en generel regel for at hjælpe, Personlig Forsikring dækker ikke kommerciel aktivitet. For eksempel foreslår mange personlige finanseksperter en paraplypolitik for at beskytte dig mod ansvarskrav over din boligejers politiske grænser. Men din paraplypolitik gælder ikke for din udlejningsinvesteringsejendom, hvis du opretter den som en separat virksomhed eller LLC.

skal jeg også købe lejerforsikring?

Nej, du behøver ikke købe både en udlejer politik og en lejere politik. En vis forvirring kommer fra det faktum, at udlejerforsikring undertiden kaldes lejeforsikring. Lejeforsikringer dækker huse, og lejerforsikringer beskytter dine lejers personlige ejendele og ansvar.

mange udlejere kræver, at deres lejere køber lejerforsikring, fordi det reducerer hovedpine, når personlige ejendomskrav opstår. For eksempel, hvis en brand skader din leje og ødelægger dine lejers ejendom, kan de søge erstatning mod dig, selvom de burde have sikret sig med en lejerpolitik.

og udlejere anmoder lejere om at købe lejerforsikring for at beskytte lejerne efter et større krav. Lad os gå tilbage til ildeksemplet. Hvis lejeren skulle flytte, indtil reparationerne var færdige, hvordan ville de betale for leveomkostninger? Lejerens politik ville dække det for dem, mens din udlejerforsikring kompenserede dig for dit tab af lejeindtægter, mens hjemmet gøres beboeligt.

et eksempel på udlejerforsikring

lad os se på en rigtig lejebolig for at nedbryde, hvilken slags forsikringsdækning den har, og omkostningerne. Denne 3.700 kvadratmeter store lejlighedsbygning med tre lejeenheder ligger i nærheden af Chicago centrum på Fullerton Avenue. Det solgte sidst for $950.000 i 2018, og ejeren mener, at udskiftningsomkostningerne ville være omkring $740.000 til $200 pr. Det er fuldt lejet og indbringer en månedlig lejeindtægt på $6.000.

ejeren fik tre tilbud fra sin forsikringsagent og købte udlejerforsikringen fra USLI for en samlet årlig præmie på $3.137.

lad os først gennemgå hans forsikringsdækning og derefter nedbryde, hvad det betyder.

• bolig: $844,000 grænse, $2,500 fradragsberettiget
• andre strukturer: $168,000 grænse
• indhold (personlig ejendom): $5,000 grænse
• Fair lejeværdi: $168,800 grænse
• hærværk: $844,000 grænse
• personlig ansvarsdækning: $1.000.000 grænse
• medicinske betalinger: $ 5.000 grænse

når vi ser på prisen for hver linjepost, ser vi, at nogle er meget dyrere end andre:

• bolig: $ 2,200 årlig præmie
• indhold: $35 årlig præmie
• hærværk: $532 årlig præmie
• ansvarsdækning: $ 350 årlig præmie

boligdækningen ville betale for at genopbygge hele bygningen, hvis der var omfattende ejendomsskader fra en brand eller naturkatastrofe, så det giver mening, at denne dækning er den dyreste del på $2.200.

hvis du går videre til “indhold”, dækker dette skader på udlejerens personlige ejendom, der opbevares på lejeboligen. Det er vigtigt at bemærke, at dette ikke beskytter Lejernes personlige ejendom — det er det, en lejerforsikring er beregnet til. Fordi grænsen her kun er $5.000, tager forsikringsselskabet ikke meget risiko, så dækningen koster kun $35.

næste op er hærværk dækning. Denne forsikringsdækning er ret dyr på $532. Denne ejendom ligger i et tæt byområde, hvilket øger risikoen og omkostningerne ved denne ekstra dækning.

sidst koster ansvarsforsikringen $350 for $1m i ansvarsbeskyttelse og $5.000 i medicinske betalinger for lejere og deres gæster.

hvad er der galt med dette eksempel

ejeren mener, at hans udlejer forsikringsdækning beskytter mod næsten alt, hvad der kan ske med hans ejendom, og han er i god form. Det er han ikke.

bemærkede du kolonnen i udskriften, hvor der står “værdiansættelse?”Der finder du ordene” faktisk kontantværdi.”Det betyder ikke, hvordan det lyder.

faktisk kontantværdi (ACV) er, hvad nogen betaler dig kontant for et stykke ejendom: genanskaffelsesomkostningerne minus afskrivninger. Lad os for eksempel sige, at ejeren installerede et tag, og det koster $40.000—det er udskiftningsomkostningerne. Men han installerede taget i 1999, så nu er det racked op $18.000 i afskrivninger. Den faktiske kontantværdi er nu kun $22.000; det er udskiftningsomkostningerne på $40k minus $18k i afskrivninger.

så hvis udlejer har et dækket tab på taget, vil hans ejendomsdækning kun værdsætte taget til $22.000, selvom det koster $40.000 at reparere. Det bliver værre. Ejeren har en fradragsberettiget på $2.500. Endelig vil ejeren ende med en check på kun $19.500 for at erstatte et tag, der koster $40k. det betyder, at han skal komme med $20.500 ud af lommen.

bundlinie: ejeren skal sandsynligvis få et nyt tilbud, hvor værdiansættelsesmetoden er “udskiftningsomkostninger” i stedet for “faktisk kontantværdi.”

et Tip til fremtidige udlejere

vi talte med en ejendomsinvestor, og han delte et indblik i, hvordan han bruger udlejerforsikring til de ejendomme, han rehabiliterer, som han lejer ud til lejere i fremtiden.

Husk, at du kun skal have en udlejer forsikringspolice på plads, når ejendommen faktisk er lejer besat. Du har brug for det, der kaldes en ledig politik, som som du kan forestille dig er dyrere, fordi statistisk set er en ledig ejendom meget mere tilbøjelig til at indgive et krav. Vi bruger en ledig politik, når vi har afsluttet byggeriet og venter på at placere en lejer. Efter at lejeren er flyttet ind, konverterer vi politikken til en udlejerpolitik, der er billigere. Når man ser tilbage på dine historiske udgifter, er en ledig politik 120% dyrere end en udlejerpolitik (861 årlig udlejer versus 1880 årlig ledig)

Bill Samuel | Blue Ladder Development