stigende ejendomspriser er ofte forbundet med en højere efterspørgsel efter boliger eller skyldes ofte udenlandske investorer eller spekulanter.
mens alle ovenstående faktorer spiller en rolle i boligprisværdier, kommer en stor del af prisfastsættelsen direkte fra udvikleren.
købere spekulerer ofte på, hvordan condo-udviklere bestemmer prisen pr. Der er mange faktorer, der går ind prissætning pre-construction ejerlejligheder, såsom omkostningerne ved at købe jord, byggeomkostninger og offentlige afgifter.
før en udvikler begynder at arbejde på et condo-projekt, opretter de en proforma for at hjælpe dem med at forstå og styre deres samlede udviklingsomkostninger og risici.
da jord, byggeomkostninger og offentlige afgifter er stigende, skal ejendomsudviklere styre udviklingsrisikoen ved brug af pro formas.
vi ved, at udviklere ikke finansierer projekter fra deres egne lommer. Der er långivere og andre joint venture-partnere samt aktieinvestorer, der bidrager med store summer til udviklere. Disse interessenter har brug for forsikring om, at deres penge forvaltes godt, og at deres økonomiske bidrag vil skabe et afkast af deres investering.
Læs: skal Toronto Condo investorer købe nu eller vente?
investorer og slutbrugere ønsker måske ikke at høre dette, men udviklere er helt sikkert bekymrede over deres bundlinje.
dette er grunden til, at pro formas er gode værktøjer til udviklere til bestemmelse af omkostninger pr. Det er ikke ualmindeligt, at udviklere bruger “hvad hvis” scenarier til at teste projektsucces, og en af de nemmeste “hvad hvis” spørger, “Hvad hvis jeg hæver prisen pr. kvadratfod?”
prisen pr.kvadratfod er den nemmeste pris at øge for at opfylde projektmålene, især når markedsmiljøet direkte påvirker udviklere økonomisk, herunder jordværdi og individuelle hårde og bløde omkostninger, der kræves til byggeri og i sidste ende færdiggørelsen af condo-projektet.
så hvad tager udviklere i betragtning, når de sætter deres priser? Her er en hurtig oversigt for dig:
stigende jordomkostninger
MCAP giver regelmæssige rapporter om kommunale jordværdier, og dataene fra disse rapporter fortæller os, at jordomkostningerne virkelig varierer afhængigt af region. Hvis vi ser på Torontos centrum kerne, for eksempel, kan vi se, at den gennemsnitlige markedsværdi af højhus ejerlejlighed jord er mellem $265 til $275 per kvadratfod. Det er en ganske dyr pris at absorbere for enhver udvikler og hjælper bestemt med at forklare, hvorfor prisen pr.kvadratfod i Toronto centrum er meget højere end andre mindre kommuner.
sammenlign nu dette med Vaughan, en voksende by med gennemsnitlige jordværdier på $55 til $70 pr. Selvfølgelig kan enhver udviklerbygning i Vaughan nu tilbyde en mere konkurrencedygtig pris for condo-projekter i modsætning til Toronto centrum, fordi de ikke er forpligtet til at betale store jordomkostninger.
dette betyder ikke, at ejendomme i Vaughan ikke er store investeringer, men det er simpelthen en måde for købere at forstå, at der er en grund til, at Toronto condos centrum er meget dyrere på en pris pr.
det er også vigtigt at indse, at efterspørgslen også spiller en rolle. Så hvis jordværdierne er billigere i Vaughan, betyder det ikke, at dette vil forblive sådan i fremtiden. Der kan være markedsforhold, der ser en betydelig prisstigning i Vaughans jordværdier, hvis der er en oversvømmelse af efterspørgsel eller investering i byen, der tiltrækker et større antal investorer og interessenter.
hårde og bløde byggekostnader
selv med vaccinationer til bekæmpelse af pandemien, der begyndte i 2020, vil byggebranchen fortsat føle de langsigtede virkninger af denne globale sundhedskrise. Forstyrrelsen af den globale forsyningskæde, recession og nedlukninger påvirker alle byggeomkostninger i GTA og videre.
købere ønsker en aktuel og præcis forståelse af, hvordan udviklere beslutter sig for en endelig pris pr.kvadratfod for prækonstruktionslejligheder, hvilket hjælper med at give et bedre billede af alle de varierede omkostninger, der går ind i at bygge en ny boliglejlighed i GTA.
offentligheden er ofte opmærksom på ting som stigende boligpriser, som ofte er forbundet med højere efterspørgsel efter boliger. Folk beskylder ofte udenlandske investorer for at hæve prisen pr.
det er rigtigt, at der undertiden er en masse spekulative investeringer, der finder sted, der kan øge omkostningerne ved at købe en ny lejlighed. Kvadratfod, hvilket er den standard, som udviklere bruger, når de prissættes inden for enhver markedsforhold. Kvadratfod er ret følsom over for disse markedsforhold, fordi udviklere udnytter prisvæksten i henhold til den eksisterende efterspørgsel.
når det er sagt, er den største og mest direkte faktor for udviklere, når de fastsætter en pris pr.
læse: Vil Bill 197 gøre Toronto ejerlejligheder dyrere for investorer?
generelt, når bygherrer sælger condo-enheder for at kvalificere sig til byggefinansiering, underskrives kontrakter og aftaler med købere, der indsender indskud mod forudbestemte priser, der skal betales fuldt ud, når projektet er klar til belægning. Dette er grunden til, at bygherrer bruger deres proformas til at bestemme alle byggeomkostninger, inklusive både hårde og bløde, til at bestemme prisen pr.kvadratfod for hver enhed i planlægnings-og udviklingsfasen.
oprettelse af nøjagtige estimater er vigtigt for at sikre, at udviklere ikke undervurderer omkostninger, da det kan påvirke levedygtigheden af hele projektet. Hvis udviklingsomkostningerne stiger dramatisk, eller dårlig planlægning gik i prisfastsættelse, vil bygherren sandsynligvis ikke have andet valg end at annullere hele projektet. Erfarne udviklere er ikke vant til at annullere projekter, fordi de ved, at denne adfærd påvirker deres omdømme.
før en udvikler er i stand til at bestemme en pris pr.kvadratfod, skal de tage højde for alle deres hårde omkostninger, som er de nemmeste at definere, fordi de er fysiske.
erfarne byggefirmaer ved, hvordan man estimerer og bestemmer hårde omkostninger, før de selv begynder at arbejde på bygningen. Disse fagfolk kender den nøjagtige type og mængde materialer, der er nødvendige, selv før en udvikler bryder jorden på et potentielt projekt.
Altus Group producerer regelmæssige rapporter og undersøgelser, der giver indsigt i hårde byggeomkostninger, der kan give købere en påskønnelse af den udfordrende opgave, som udviklere står over for, når de bestemmer prisen pr.
ifølge Altus Groups seneste 2021 Canadiske Omkostningsguide kan byggeomkostninger inden for boliglejlighedssegmentet variere mellem $250 til $340 pr.kvadratfod for en 40-60 etagers lejlighedsbygning i GTA. Sammenlign denne værdi med en by som Montreal, hvor byggeomkostningerne kun er $190 til $270 pr.
så hvis købere undrer sig over, hvorfor byer som Toronto koster mere, er det vigtigt at tage hensyn til regionale forskelle, der har højere omkostninger. Hvis du tænker på omkostningerne ved at ansætte en tømrer, gravemaskine eller endda en elektriker, så vil du se, at timeprisen for disse fagfolk spænder fra mindst $65 til $85 pr.
i gennemsnit kan bløde omkostninger variere mellem 15% og 20% af de samlede bygbare omkostninger. Disse omkostninger adskiller sig fra hårde omkostninger, fordi de ikke stopper, når en lejlighed er afsluttet. Bløde omkostninger fortsætter med at påløbe, selv efter at alt er bygget og inkluderer ting som ejendomsvedligeholdelse, forsikring, sikkerhed og andre løbende omkostninger, der kræves for at opretholde et aktiv.
offentlige gebyrer
et ofte overset aspekt af omkostningerne er relateret til offentlige gebyrer såsom udviklingsgebyrer, Parkland dedikationsgebyrer og et gebyr for samfundsfordele (internt link til ejendomsinfo-artikel).
kommunale regeringer opkræver udviklere gebyrer, der i sidste ende overføres tilbage til boligkøbere. Det interessante er, at udviklingsafgifterne fortsætter med at stige, selvom de samme kommuner tager måneder og år for udviklingsgodkendelser. For en ny ejerlejlighed bygning, de gennemsnitlige offentlige afgifter per enhed er ca $122,800, eller omtrent 23.9% af den gennemsnitlige pris for en ny ejerlejlighed.
dette gebyr er designet til at sikre, at udviklere dedikerer nok grønne områder inden for deres condo udviklingsplaner. Bygherrer forventes typisk at dedikere mindst 5% af jorden til grønne områder, men det kan ofte være en udfordring i en by som Toronto. Som et resultat er udviklere tvunget til at betale et gebyr i stedet for denne “dedikation” til Parkland green space, hvilket hæver bygherrens samlede udviklingsomkostninger for projektet.
dette gebyr påvirker direkte beregningen af omkostningerne pr.kvadratfod, fordi dette er en anden ekstra omkostning, som udviklere skal betale for at sikre, at projektet er afsluttet.
en 2018-undersøgelse foretaget af Altus Group viste, at GTA-kommuner indsamlede cirka $1.13 milliarder i Parkland cash reserve gebyrer, hvilket er en stor sum penge, der indgår i de endelige omkostninger pr. Ifølge BILD er midler i reserve i GTA-kommuner mellem 2006 og 2017 steget fra lidt over 300 millioner dollars til det tal, vi ser nu, hvilket er 1, 13 milliarder dollars. Dette viser også, at udviklere vælger mere at betale kontant i stedet for dedikeret parkområde, fordi der simpelthen ikke er nok jord til at bygge videre på.
BILD har fundet ud af, at disse omkostninger tilføjer mindst $20.000 til $30.000 pr. Så det er vigtigt at forstå, at dette er en anden ekstra omkostninger, der hæver prisen per kvadratfod for investorer og købere af pre-construction condo projekter.
læse: BILD introducerer ny 20-punkts Plan for at starte Ontario ‘ s økonomi
hvis vi for eksempel tager de gennemsnitlige omkostninger pr.kvadratfod jord i Torontos centrum vest, så kan vi se, at de gennemsnitlige omkostninger ved jord kan variere mellem $165 til $175 pr. kvadratfod, hvilket betyder, at dette gebyr for samfundsfordele kan tilføje yderligere 4% oven på denne værdi, hvilket giver det en samlet pris, der spænder mellem $172 til $182 pr. kvadratfod. Selvom udviklere ikke vil blive opkrævet mere end 4% af jordværdien, er det vigtigt for condo købere at vide, at dette er en ekstra omkostning, som udviklere vil pådrage sig og vil blive indregnet i den endelige beregning af prisen per kvadratfod for køb af en ny condo enhed.
Case eksempel: omkostningsanalyse for et gennemsnitligt GTA Condo-projekt
for at få en mere praktisk forståelse af, hvordan udviklere bestemmer prisen pr.
den gennemsnitlige højhus ejerlejlighed jord omkostninger i GTA er ca $27 millioner for jord, der er 2.1 acres i størrelse, som kommer ud til omkring $112 pr buildable kvadratfod.
da de fleste GTA condo-projekter er højere end 5 etager med mere end 10 boligenheder, betyder det, at bygherren automatisk skal betale et gebyr for samfundsfordele, der er begrænset til 4%.
lad os nu se på offentlige gebyrer. Gennemsnitlige offentlige afgifter i GTA er cirka 16% af de samlede omkostninger til højhuse. I dollars, dette svarer til omkring $96,233 per enhed, når de køber en ejerlejlighed i Markham og $76,762 per enhed, når de køber i Toronto.
og den tredje store omkostninger er relateret til byggeomkostningerne udviklere skal betale. Når vi taler om byggeomkostninger, factoring vi i både bløde og hårde omkostninger. Som vi ved, hårde byggeomkostninger i Toronto alene spænder mellem $200 og $260 per kvadratfod for en 40 Til 60 etagers ejerlejlighed bygning, som repræsenterer omkring 20% til 30% af de samlede omkostninger per kvadratfod. For en condo projekt, der er prissat til $ 900 per kvadratfod, vil den bløde omkostninger repræsenterer ca $90 per kvadratfod i gennemsnit.
når man overvejer byggeomkostninger, der inkluderer både hårde og bløde omkostninger, kommer det samlede beløb til cirka $300 til $350 pr.kvadratfod som en andel af de samlede omkostninger pr. kvadratfod, som udviklere opkræver, hvilket er lidt over en tredjedel af omkostningerne til et condo-projekt, der sælger for $900 pr. kvadratfod.
hvis vi nu foretager en grov beregning af de store omkostninger ved at tilføje jord, byggeomkostninger og offentlige gebyrer, som udviklere skal betale, kan vi se fra nedenstående tabel, at de samlede omkostninger pr.kvadratfod, som en udvikler potentielt kunne være forpligtet til at betale for udviklingen af et højhus condo-projekt, spænder fra mindst $665 til $775 pr. kvadratfod for et condo-projekt, der sælges til offentligheden til $900 pr. kvadratfod. Det efterlader udvikleren med en fortjenstmargen på ca $125 til $235 per kvadratfod for hver condo enhed.