valg af placering

i Tokyo inkluderer populære boligområder med et stort udvalg af boliger Setagaya, OTA (især Denenchofu-området) og langs Toyoko-toglinjen i Meguro-ku. De centrale områder som Minato og Shibuya har også nogle meget høje kvarterer som Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo, Ebisu og Shirokane, men på grund af høje jordpriser finder du huse er meget dyrere eller meget mindre. De centrale Tokyo kvarterer har et meget begrænset udbud af eneboliger, og der kan kun være et meget lille antal boliger til salg ad gangen.

når du beslutter dig for et kvarter, skal du overveje de lokale skoler, transportmuligheder, shopping og parker.

Denenchofu (OTA afdeling)

huspriser: 60 millioner ~ 1,25 milliarder Yen+
jordpriser: omkring 900.000 Yen/kvm

11 minutter med tog fra Shibuya eller 30~40 minutter i bil. Det er en af de mest populære byer i verden, der har været i byen, og som har været en del af byen. Blokke af jord er typisk større og gader er bredere. Berømte Denenchofu-beboere inkluderer højt profilerede berømtheder, politikere, tidligere pro-baseballspillere, tidligere Tokyo-guvernør Shintaro Ishihara, tidligere premierminister Hatoyama, Præsident og grundlægger af Doutor Coffee og præsidenten for Imperial Hotel. En velkendt musikproducent brugte angiveligt 4 milliarder Yen (40 millioner USD) på at bygge sit drømmehus i dette kvarter, skønt det dukkede op til videresalg i 2014 med en prisforlangende på kun 1,25 milliarder Yen. I de senere år har der været et skift, da ældre beboere, syge af pendlingen til det centrale Tokyo og vedligeholdelsen involveret i et stort hjem, flytter ud af Denenchofu til lejligheder i det centrale Tokyo. Lokale vedtægter, der kræver partistørrelser over en minimumsstørrelse, har gjort Denenchofu uoverkommelig for yngre familier, begrænser nyankomne til kvarteret.

SHOTO / KAMIYAMACHO (SHIBUYA afdeling)

huspriser: 180 millioner ~ 3 milliarder Yen +
jordpriser: 2.000.000 ~ 3.000.000 Yen/kvm+

dette er en lille og højt anset bolig enklave lige bag Shibuyas største shoppingområde. Det er blandt de dyreste boligområder i Tokyo (og endda Japan) og har nogle meget store og private hjem. Flere meget højt profilerede og velhavende individer kalder Shoto / Kamiyamacho hjem, herunder præsidenten for Rakuten, nuværende premierminister og tidligere premierminister Taro Aso, hvis hus anslås at være værd op mod 6,2 milliarder Yen. Den tidligere officielle bopæl for guvernøren i Tokyo er også i Shoto 1 Chome. Det var blevet noteret til salg for 3,2 milliarder Yen og blev erhvervet af en ejendomsudvikler.

der er flere ambassader i dette kvarter samt Shoto Museum of Art. Der er en lille park i Shoto kaldet Nabeshima Park, som har et lille antal huse med udsigt over dammen og haver. Land omkring Nabeshima Park er ekstremt sjældent og kan prissættes overalt op til 3.000.000 Yen/kvm.

Hiroo / AABU (Shibuya og MINATO afdelinger)

huspriser: 70 millioner ~ 1 milliard Yen +
jordpriser: 1,500,000 ~ 3,000,000 Yen/kvm+

dette er et meget populært boligområde for udlændinge og familier. Det har internationale skoler, udenlandske supermarkeder, cafeer, restauranter, parker og ambassader. Det omfatter området omkring Hiroo Station, og minamiabu, Motoabu, nishiasabu adresser.

SHIROKANE / TAKANAVA (Minato afdeling)

huspriser: 60 ~ 400 millioner Yen +
grundpriser: 1.000.000 ~ 2.000.000 Yen/kvm+

dette område er stadig i Minato-ku og lige syd for Hiroo og Aabu, men højt respekteret af lokalbefolkningen. Der er både overkommelige såvel som eksklusive boliger i dette område. Kvarteret omfatter Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park og “Platinum Dori” – en træ-foret avenue med restauranter og butikker. I 2014 blev den historiske bolig og ejendom for grundlæggeren af Seiko-urfirmaet solgt for cirka 30,5 milliarder Yen (280 millioner USD).

prissætning

når man ser på prisen på et hus og jord i det centrale Tokyo, vil huset generelt udgøre cirka 30% af prisen, mens jorden udgør de resterende 70%. I ydre forstæder og regionale områder kan dette tal vendes på grund af billigere jordpriser. Dette er ikke en hård og hurtig regel, men en generel vejledning.

hvis huset er gammelt og forfaldent, kan ejendommen kun prissættes til jordværdi eller endda lidt mindre end jordværdi, da det vil koste penge at nedrive den eksisterende struktur. Forventningen er, at køberen vil rive Huset ned og bygge et nyt.

et simpelt træindrammet hus koster i gennemsnit 200.000 Yen/kvm at bygge, mens grundlæggende armerede betonhuse kan koste alt fra 450.000 Yen/kvm og derover. Priserne vil stige afhængigt af design og finish, med nogle luksuriøse specialbygninger, der koster op til 1.000.000 Yen/kvm+.

de punkter, der vil føje til prisen på et hus er:

• sydvendt gadefront: den sydlige side af en ejendom modtager mest sollys hele dagen lang. Da et hus normalt vil have naboer meget tæt på 3 sider, er gadesiden den eneste side, der kan få mest lys. At have denne side af huset mod syd vil give lysere boligarealer.
• at være placeret på en bred gade. Den bedste bredde er 5~6 meter, selvom dette er sjældent i de fleste boligkvarterer i Tokyo-området og de omkringliggende distrikter. Enhver bredere og gaden kan have for meget trafik. Eventuelle smalere og store køretøjer kan have svært ved at komme ind på gaden (det kan også være en envejsvej). De fleste gader har tendens til at være omkring 4 m brede eller mindre.
• at have en bredere gadefront vil øge værdien af jorden. Et hus på en blok af jord med en smal gade facade, eller en ‘flagstang’ eller ‘kamp-økse’ formet blok, kan undertiden være mindre ønskeligt og mindre værdifuld.
• et hus på et hjørne tildeling.
• regulering / tæthed.

køb nyt

du kan købe et helt nyt hus direkte fra en udvikler, der skulle komme med en 10-års garanti mod mangler. Hvis bygherren går konkurs, kan du stadig gøre krav på garantien, før de 10 år er gået. Bygherren skal opbevare et depositum hos en autoriseret indlånsfacilitet. Hvis udvikleren er konkurs, opbevares disse penge stadig i 10 år, indtil alle garantier udløber.

køb af et ældre hus

du kan spare på nogle af de oprindelige afskrivninger, der kan opstå med et helt nyt hjem ved at købe et ældre hus. Et hus over 30 år anses for at være næsten ved slutningen af dets brugstid til skattemæssige afskrivningsformål og kan afhængigt af dets tilstand sælges til tæt på jordværdien. Nogle af disse ældre huse er blevet godt vedligeholdt af deres ejere, mens andre ikke har, så der er et stort udvalg. Selvfølgelig er ikke alle gamle huse beboelige. Bygning inspektioner vokser i popularitet, og der er hjem inspektion virksomheder, der kan foretage en undersøgelse på købers regning, selv om inspektioner er ikke nær så grundig som de kan være i andre lande.

husrenovering (reform) virksomheder er specialiserede i at opdatere gamle huse og få dem til at føle sig som nye. Mitsui hjem Remodeling annoncere en fuld hjem renovering baseret på en 100 kvm hus til 8.61 millioner Yen, men andre virksomheder reklamerer for basispakker fra 5, 75 millioner Yen. Renoveringsomkostninger kan variere meget afhængigt af hvad du gør, og det tilrådes at diskutere omkostninger med et renoveringsfirma, da det let kan koste mere end disse skøn.

nogle meget gamle huse, der netop sælges til jorden nedenunder, kan sælges uden garanti mod mangler. Dette kaldes kashitanpo-menseki hvilket og betyder, at køberen ikke har nogen anvendelse mod sælgeren, hvis huset har termitter, vandlækager og så videre.

at få et boliglån på et ældre hus kan dog undertiden være udfordrende, og bankvurderinger kan komme lavere end forventet. Nogle banker kan ikke låne på alle, medmindre du planlægger at bygge et nyt hjem.

købe et hus på lejemål jord (ret til at lease)

kun et lille antal huse i Tokyo er på lejemål jord. I Tokyo, købe retten til at lease ejendommen spænder overalt mellem 60~90% af, hvad det ville koste at købe jorden, hvis det var selveje. I Minato-ku og Shibuya-ku er retten til at leje ca.70~90% af markedsprisen, og i Meguro-ku og Ota-ku er det typisk 60-80%.

der er flere typer, men lejemål til private huse er mest almindeligt under “chinshaku-ken” lov. Denne lov er derefter opdelt i den gamle lov og den nye lov. Lejemål etableret under det gamle system er stadig bundet af betingelserne i den gamle lov.

Lejeperiode:

den nye lov blev oprettet i 1992 og sætter standard lejeperioden til 30 år uanset ejendommen, men en længere periode kan etableres af parterne på tidspunktet for den oprindelige kontrakt.

under den gamle lov blev lejeperioden bestemt af bygningsmetoden for bygningen på jorden. For stærke bygninger (f.eks. forstærket betonkonstruktioner) udtrykket var 30 år. For trækonstruktioner var det 20 år. Kortere vilkår eksisterede også. For lejebetingelser, der ikke udtrykkeligt var angivet, designede loven et udtryk. For betonbygninger var det 60 år og for trækonstruktioner var det 30 år. Selv om udtrykket var uspecificeret, kunne det ikke betragtes som en ubestemt lejekontrakt.

fornyelse af en jordlejekontrakt:

• ny lov: den første fornyelse er en periode på 20 år, den anden og deraf følgende fornyelse er 10 år hver, skønt længere vilkår kan fastlægges af begge parter.
• gammel lov: betonbygning = 30 år; træbygning = 20 år.

hvad hvis grundejeren nægter at forny lejekontrakten?

• ny lov: Hvis grundejeren har en berettiget grund og betaler et udsættelsesgebyr til lejeren, kan de nægte at forny lejekontrakten.
• gammel lov: grundejeren kan afvise en fornyelse med den begrundelse, at de selv skal bruge jorden.

udgifter:

der er ekstra gebyrer og udgifter, der afholdes, når du lejer jord. De omfatter:

• Månedlig jordleje
• Genopbygningsgebyr: i mange tilfælde bliver du nødt til at betale grundejeren et gebyr for at få deres godkendelse til at genopbygge en struktur på jorden. Gebyret kan udgøre 5% af lejemålets overførselspris.

et typisk japansk hus

den gennemsnitlige størrelse på et nyt hus i Tokyos 23 afdelinger er omkring 100 kvm (1076 kvm.fod). I Tokyo, den typiske hjem er en smal, 3-etagers struktur med en bil plads, soveværelse og badeværelse i stueetagen, stue/spisestue/køkken på 2.sal, 2 flere soveværelser på 3. sal, og nogle gange en lille tagterrasse til tørring vasketøj. På grund af høje jordværdier og små blokstørrelser har de meget sjældent plads til en have.

i et 2-etagers hus er opholdsstuen normalt på 2.sal og soveværelser og badeværelse i stueetagen. Dette skyldes, at stueetagen har tendens til at være den mørkeste del af huset på grund af nabohuse, der er ret tæt, så det er mere praktisk at have soveplads i stueetagen. Da stuen og køkkenet er, hvor de fleste mennesker tilbringer dagslyset, giver det mening at have disse på 2.sal.

badeværelse installation er billigst til stueetagen. Det koster mere at installere et badeværelse på en højere etage, så du vil normalt se disse i stueetagen.

kældre

kældre er dyrere at konstruere, da de kræver udgravninger, armeret beton og yderligere planlægning. De koster typisk 1,5 gange, hvad et gulv over jorden ville koste. Imidlertid, kun en del af kælderstørrelsen kan inkluderes i det samlede bygningsgulvareal til regulering, så en kælder er en smart måde at få ekstra etageplads på.

nogle huse vil kalde stueetagen kældergulvet, selvom det måske ikke ser ud til at være helt under jorden. Dette kan skyldes en skrånende blok af jord.

ulempen ved kældre er, at de kræver meget ventilation og tilstrækkelig dræning. Japan har nogle meget fugtige somre, og kældre kan udvikle alvorlig skimmel uden tilstrækkelig ventilation. De kræver affugtere til at fungere døgnet rundt.

vigtige ting at passe på, før du køber et hus

salgsbetingelser

har huset en garanti mod mangler, eller sælges det uden nogen garanti (kashitanpo-menseki)?

bygbar størrelse

hver jordblok i Japan har to forhold kaldet “Yosekiritsu” og “Kenpeiritsu”, der sætter grænsen for husets samlede størrelse og størrelsen på husets fodaftryk på jorden.

Yosekiritsu er husets samlede volumen eller størrelse i forhold til jorden. Det udtrykkes i procent. For eksempel betyder en 100 kvm blok af jord med en yosekiritsu eller bygningsvolumen på 150%, at du kan bygge et hus op til 150 kvm (100 kvm 150%) i størrelse (Ikke kælderen og andre kvoter for en garage). Dette vil være begrænset af bredden af fronting street – en smallere gade kan resultere i en yosekiritsu, der er lavere end forholdet for dette distrikt. Fx. en blok af boligområde kan have et forhold på 300%, men hvis det fronter på en 4 meter bred gade, reduceres forholdet til 160%.

Kenpeiritsu er dækningsforholdet mellem bygning og jord. Det udtrykkes også i procent. For eksempel betyder en 100 kvm jordblok med et kenpeiritsu-eller bygningsdækningsforhold på 70%, at strukturens fodaftryk kan dække op til 70 kvm (100 kvm 70%) af jordblokken.

jord i det centrale Tokyo har generelt højere forhold end jord i ydre områder som Setagaya eller Denenchofu. Jord i en kategori 1 og 2 lavtliggende eksklusive boligkvarter vil typisk have lave forhold, hvilket gør sådanne områder ønskelige for familier, da de ikke er så tæt overfyldte. Du betaler dog mere for tæt udlagt jord, da det giver mulighed for en større bygning.

der kan også være love, der angiver, hvor tæt dit hus må bygges til grænsen. En bredere afstand er god, hvis du ikke vil høre dine naboer snorke eller brusebad, men det vil også begrænse størrelsen på dit hjem.

det er vigtigt at kontrollere, om det nuværende hus blev bygget inden for reguleringsreglerne. Nogle huse kan overstige disse på grund af den tidligere ejer, der foretager uregistrerede tilføjelser. Dette kan begrænse finansieringsmuligheder og kræver normalt et fuldt kontant køb.

bygningshøjde

nogle områder kan begrænse bygningshøjder. Kategori I og II udelukkende lave boligområder har højdegrænser på 10 ~ 12 meter. Højdegrænser kan også være almindelige i kvarterer, der er udpeget naturskønne eller landskabsområder.

Brandvæsenloven kan begrænse huse på flagstang eller kampøksblokke til kun 2 etager.

Gadeadgang

den mindste gadebredde er 4,0 meter. Mens du nemt kan finde smallere gader i Tokyo, kræver love, at grundejere langs disse gader forkorter deres jord, når de genopbygger deres hus. Hvis du køber et gammelt hus på en smal gade, skal du kontrollere, om der kræves noget “tilbageslag” – det betyder, at du skal forkorte din blok, når du genopbygger for at gøre gaden bredere.

gader mindre end 4 m brede er vanskelige for brandbiler, udrykningskøretøjer og bevægelige lastbiler at få adgang til.

gader i Japan kan være private eller offentlige veje. Nogle af de mindre baggader er private veje og kan have en ejer, eller kan ejes i fællesskab af alle grundejere langs denne gade. Hvis huset og jorden kommer med delt ejerskab af den private vej foran, skal du muligvis dele nogle af omkostningerne til eventuelle gadereparationer.

den mindste lovlige gadefacade for et hus er 2m – nok bredde til, at en bil kan parkeres på blokken. Hvis gadefronten er mindre end dette, kan genopbygning af en struktur på jorden være forbudt (kaldet sai-kenchiku-fuka). Også, hvis huset ikke går foran på en vej, men i stedet fronter en lille sti eller en brolagt over vandvej, så kan du muligvis ikke genopbygge uden lokal regerings tilladelse. At købe et hus, der kun har adgang via en sti eller overdækket vandvej, er risikabelt, da der ikke er nogen forpligtelse for naboerne til at udvide vejen og ingen adgang for brandbiler eller skraldevogne. Du kan også opleve, at bankerne er mindre villige til at yde finansiering.

tjekliste over ting at spørge din ejendomsmægler

• har huset nogen garanti mod mangler?
• er gaden privat eller offentlig?
• hvor er kloak -, gas-og vandrørene placeret under vejen, og hvor forbinder de til lysnettet?
• hvor bred er gaden, og hvor bred er gadefacaden for landblokken?
• kan huset genopbygges eller er det forbudt (sai-kenchiku-fuka)?
• er huset bygget inden for de gældende regler for størrelse (yosekiritsu og kenpeiritsu) ?
• er nogen del af jorden udpeget til fremtidig vejplanlægning?
• kender sælgeren nogen eksisterende mangler i huset? (Dette skal også skrives i de kontraktrelaterede dokumenter, der blev leveret til køberen på salgstidspunktet)
• blev ejendommen bygget på genvundet jord, tidligere damme, flodbed eller sumpede områder? (Der er landrisikokort til rådighed. Klik her for mere information om områder med risiko for jordskælv og risiko for kondensering)