uanset om du køber en lejlighed, der har brug for en komplet renovering, før du flytter ind, eller du gerne vil gut renovere din nuværende bolig (A) i tide til babyen, (b) før badeværelset loftet huler i eller (c) mens du er spry nok til at nyde frugterne af din entreprenørs arbejde, skal du begynde med en realistisk følelse af timing.

“de fleste mennesker tænker over, hvor lang tid renoveringen selv tager—fra det øjeblik entreprenøren træder ind og begynder nedrivning—men det er kun en del af historien,” siger Fraser Patterson, CEO for styrke—en ny York City selskab, der har designet en gennemsigtig og fornøjelig proces for NYC husejere gør større renoveringer. “Når det er korrekt planlagt af et dygtigt renoveringsteam, kan selve tarmrenoveringen—hvilket indebærer at tage alt ud af din lejlighed ned til studsene—tage hvor som helst mellem tre og 12 måneder. Men det kan tage lige så lang tid at få projektet fra jorden.”

her er hvor lang tid du skal forvente, at det tager at planlægge og gennemføre en tarmrenovering i Ny York City.

trin et: Bestem, hvordan du vil have dit projekt leveret, og ansæt en arkitekt (1 til 2 uger, hvis du er effektiv og identificer en god kandidat med det samme; 2 uger – 2 måneder, hvis processen trækker videre)

der er tre måder at nærme sig enhver renovering på, forklarer Patterson.

“den første og enkleste er ‘Build Only’, hvor du ansætter en Hovedentreprenør til at håndtere dit projekt uden tegninger eller baseret på en arkitekts eksisterende tegninger,” siger han. “Det er ideelt til en enkel, ligetil renovering, der involverer meget lidt designarbejde.”

typisk vil et Build only-projekt koste under $200.000, og ejeren vil være i stand til at vælge sine egne finish. Imidlertid, i NYC—hvor få ting nogensinde er enkle-det er ikke usædvanligt at have brug for godkendelse til din renovering fra Department of Buildings, og din bygningsadministration kan stadig kræve, at du ansætter en arkitekt.

den anden mulighed er Design og Build, hvor du ansætter en Hovedentreprenør og en arkitekt, der arbejder sammen om at levere dit projekt. Patterson anbefaler denne tilgang til budgetfølsomme husejere, der laver mindre tarmrenoveringer-i Ny York City betyder det projekter, der koster under $500.000.

den tredje mulighed er Design-Bid-Build, ideel til komplekse, design-drevet, og dyrere projekter.

“du ansætter først en arkitekt, der designer dit projekt og derefter byder det ud til flere entreprenører,” siger Patterson. “Det giver et mere upartisk designteam og potentielt højere kvalitetsresultater på grund af øget konkurrence fra entreprenører.”

i tilfælde af to Styrke klienter, et par unge fagfolk og første gang husejere, der ønskede at gut renovere deres tre-værelses Cobble Hill co-op, et Design og bygge tilgang var den rigtige pasform. (Klik her for at se en PDF-tidslinje for deres projekt, og her for at se det faktiske projektbud.)

styrke samlede et renoveringsteam bestående af en prisvindende arkitekt, David Yum, og entreprenør Aaron Borenstein. Som arkitekt var Yums rolle at overveje parrets vision for deres lejlighed og definere projektets parametre med hensyn til livsstil og funktionalitet. Og som entreprenør definerede Borenstein renoveringens omkostninger og tidsplan og overvågede byggeriet.

Cobble Hill husejere

trin to: Udarbejd dine planer (4 – 16 uger)

nu hvor du har ansat din arkitekt, hvad bliver det næste? For det første, medmindre din bygning er helt ny, skal din arkitekt foretage en fysisk undersøgelse af din lejlighed for at forstå dens rum og struktur. Når arkitekten bliver fortrolig med dit hjem og begynder skematisk design—de første todimensionale planer og diagrammer for projektet, der dækker dets brede koncepter-vil du diskutere dine behov og bekymringer. Denne proces vil tage mindst to uger, men kan vare længere, som som mange renoverere kan du finde dig selv i at overveje alternative ideer eller nye retninger, der afviger fra din oprindelige plan.

i den næste fase-designudvikling-tager de finere detaljer i renoveringen fokus, inklusive de specifikke produkter, der vil blive installeret; denne proces tager cirka fire til otte uger, siger Patterson.

endelig er konstruktionstegninger lavet for at bestemme den nøjagtige form, samling og materialer til renoveringen. Dette kan tage fra otte til seksten uger.

et nyrenoveret badeværelse i Cobble Hill apartment

trin tre: bud ud af projektet (2 til 4 uger)

hvis du har valgt en Design-Bid-Build tilgang til din renovering, på dette tidspunkt vil du byde projektet ud til flere entreprenører til at fremkalde de bedste værdi bud.

“det vigtigste er at oprette en budproces, hvor man sammenligner æbler med æbler,” siger Patterson, hvilket betyder, at din arkitekts tegninger og specifikationer er klare og omfattende nok til at indbringe bud, der ligner hinanden.

i løbet af denne fase af renoveringsprocessen kan potentielle entreprenører komme tilbage til dig med spørgsmål og forslag til alternative tilgange—såsom en anden møllebutik eller byggemetode, der involverer mindre arbejdskraft, tid eller omkostninger—og de vil sandsynligvis også bruge forskellige prisformater. Din arkitekt skal guide dig i at analysere forskellene mellem hver entreprenørs tilgang, erfaring og prisfastsættelse. Afhængigt af kompleksiteten af dit projekt kan det tage mellem to og fire uger at producere et endeligt bud; underleverandør og leverandørtilgængelighed samt prisfastsættelse er variabler, der kan strække processen ud.

hvis du går Design-Build-ruten, bliver processen hurtigere. I tilfælde af Cobble Hill-parret nævnt ovenfor, deres entreprenør var i stand til at undgå den stejle indlæringskurve, som Design-Bid-Build-processen ofte indebærer; han leverede et nøjagtigt og detaljeret bud sammen med en risikorapport, der skitserede husejernes økonomiske eksponering for omkostningsoverskridelser. Derefter arbejdede Yum og Borenstein sammen med husejere om at vælge inventar og FINISH, så de kunne bestilles og leveres i tide til byggeri.

Cobble Hill lejlighedens gang, efter renovering

trin fire: Godkendelser (8 til 16 uger)

uanset om din lejlighed er et co-op eller en lejlighed, skal du ansøge om din bygning om tilladelse til at udføre din renovering, hvilket vil blive beskrevet i en ændringsaftale. Disse aftaler dækker vilkårene for forsikring, arbejdsregler, sikkerhedsindskud, procedurer og tidsplaner; Du skal også indsende et sæt planer, der klart beskriver omfanget af dit projekt.

når din bygning godkender renoveringen, vil den underskrive tilladelsesansøgninger til Department of Buildings (DOB). Enhver renovering ud over dekorative finish og indbygget møllearbejde kræver officielle bytilladelser; bemærk, at hvis du bor i et vartegn, din ansøgning bliver også nødt til at gå til Landmarks Preservation Commission, selvom der ikke udføres noget arbejde med bygningens offentlige ydre. Ansøgninger om projekter, der kræver udvendigt arbejde, skal specificere både de eksisterende og foreslåede betingelser; forvent en længere godkendelsesproces for dette. Og selvom du ikke behøver at gå gennem LPC, skal du være forberedt på, at DOB stiller spørgsmål om din ansøgning, en frem og tilbage, som din arkitekt hjælper dig med at navigere.

komplikationer kan opstå på dette stadium. Cobble Hill husejere, for eksempel, fik en ubehagelig overraskelse, da de indsendte deres planer: uden at de vidste det, havde deres lejligheds tidligere ejere foretaget nogle ulovlige renoveringer, der førte til forsinkelser, forlænger længden af deres projekt fire måneder længere, end de havde forventet.

det er også værd at bemærke, at selv uden sådanne snags, opstår DOB ofte efterslæb af applikationer, især i renoveringssæsonen, der løber fra sen vinter til det tidlige forår. Og da hvert hjem er anderledes, kan det være udfordrende at måle præcis, hvor lang tid godkendelser vil tage. Derfor er det vigtigt at have en fremskyndet på dit projektteam—hvem din arkitekt vil ansætte og lede—for at hjælpe dig med at navigere i byens bureaukrati.

trin fem: konstruktion (3 til 6 måneder)

endelig er du klar til at komme ned til den faktiske renovering. Naturligvis vil dette tage mest tid—hvor som helst fra fire til fireogtyve uger, afhængigt af dit projekt. Et tegn på en god entreprenør er, at han eller hun vil give en køreplan, der skitserer de forskellige trin, så der ikke er nogen større overraskelser.

en tarmrenovering begynder med nedrivning, hvorfra arbejdet fortsætter fra en makro til en mikroskala. Rough indramning og tømrerarbejde er installeret, og derefter ru VVS og elektrisk; På dette tidspunkt, møllearbejdere vil være i stand til at tage målinger for brugerdefinerede kabinet. Gipsvæg er installeret og gulv finish anvendes, efterfulgt af kabinetter, lysarmaturer og fittings. Endelig er væggene malet, og renoveringen er afsluttet.

for Cobble Hill-lejligheden varede byggeriet fire og en halv måned, inklusive seks ugers forsinkelser på grund af komplikationer med DOB-tilladelse og feriesæsonen. (Se en fotografisk dagbog over hele processen her .) Yum forblev på hånden hele at hjælpe husejere løse eventuelle problemer, der opstod fra uforudsete omstændigheder.

“hvert projekt er på mange måder en unik bestræbelse, og processen er kompleks,” forklarer Patterson. “Således er et vellykket projekt ikke bestemt af de ukendte hændelser, fordi de er næsten uundgåelige, men om hvordan dit team reagerer og løser de uforudsete situationer.”

Trin 6: inspektioner og projektlukning (1 til 6 uger)

under byggeriet vil byen gennemføre VVS-og elektriske inspektioner; når alt arbejdet er afsluttet, vil der være en afsluttende inspektion, før DOB underskriver renoveringen.

før denne inspektion går du gennem renoveringen med din arkitekt for at sikre, at alt er i orden. Til Cobble Hill-projektet, når Borensteins konstruktion var afsluttet, inspicerede Yum hjemmet, udfyldte DOB-papirarbejde og fik fremskynderen til at indsende det personligt. Borenstein gav også husejere en stempelliste for at dokumentere eventuelle pletter eller udestående opgaver, der skulle pakkes ind, før de indsendte deres endelige betaling. Dette tog kun to uger, men i nogle tilfælde kan det gå op til seks, hvis plananmeldere har travlt; når det er sagt, kan ejere stadig bruge lejligheden inden endelig DOB-godkendelse.

samlet set hjælper det med at huske på, hvor kompleks en renovering kan være. “Renovering er ikke som at bygge en prækonstrueret bil under de perfekte forhold i en samlebånd, men mere som at gendanne den antikke bil, fuld af charme, men fuld af mysterier under overfladen,” siger Patterson. “Derfor har du et godt team af fagfolk, som at have en god læge ved operationsbordet for at håndtere det uventede.”

hvert år spilder nyankomne over $700 millioner efter den sædvanlige renoveringsproces. Bolster er anderledes, ved hjælp af en videnskabelig tilgang til at matche dig med fagfolk af højeste kvalitet og økonomisk garantere, at dit projekt leveres smukt til en rimelig pris-alt sammen uden ekstra omkostninger.

for at starte dit store boligrenoveringsprojekt, besøg bolster.us eller ring (929) styrke.

mere fra styrke:

her er hvor meget det koster at renovere en tagterrasse i Ny York City

skal du ansætte en arkitekt eller en entreprenør først?

her er hvor meget det koster at renovere et 2 Soveværelse 1.5 badeværelse efterkrigstidens co-op på Upper East Side

Sådan finder du en stor entreprenør i NYC

her er hvor meget det koster at renovere et førkrigs 3-værelses co-op i Cobble Hill, Brooklyn

hvor meget koster det at kombinere lejligheder i Ny York City?