da vi alle prøver at navigere gennem denne pandemi, kæmper virksomheder i alle størrelser på alle tænkelige måder. Ikke kun står de over for udsigten til at skulle lade værdifulde medarbejdere gå, de forstår, at udsigten til fortsat drift mindskes hver dag, hvor den pandemirelaterede nedlukning fortsætter. De virksomheder, der ikke allerede har fejlet, lever på kanten på udkig efter måder at gøre det gennem de næste par måneder. Nogle er nye virksomheder, nogle har eksisteret i årtier, og andre rammer bare deres mærke og bliver rentable efter mange års dedikation. Hvad de alle har til fælles nu er en virtuel nedlukning af deres markeder og tab af indtægter. Desværre er virksomhedsejere uden indtægter ikke i stand til at betale sig selv, hvilket igen gør det vanskeligt, hvis ikke umuligt, at imødekomme deres personlige økonomiske behov. Derudover er der betydelige forretningsudgifter, der ikke blot kan sættes på vent. Forsikring, leje af udstyr, erhvervslån, husleje og andre lignende månedlige udgifter er kontraktlige forpligtelser, der ikke kan ignoreres. Mange vil nødvendigvis blive drevet til konkurs. Generelt er den vigtigste kontraktlige forpligtelse for små og mellemstore virksomheder deres kommercielle lejekontrakt.
på advokatkontoret Donald R. Oder forhandler vi regelmæssigt med lejere og udlejere om tidlig opsigelse af kommercielle lejemål. Disse forhandlinger er ekstremt flydende, og selvom det ikke er smertefrit at opsige en kommerciel lejekontrakt tidligt, opnås der normalt et rimeligt kompromis. Da den nuværende pandemi fortsætter med at plage vores samfund, hvordan udlejere ser tidlige opsigelser bliver endnu mere flydende, når udlejere begynder at forudse et angreb på forsinkede betalinger og lejeafgivelser.
Hvad Er Dine Muligheder?
det nuværende Moratorium: foreløbigt er det vigtigt, at du ikke stoler på det nuværende moratorium for udsættelser (og den virtuelle komplette nedlukning af Californiens domstole). Mens din udlejer i øjeblikket ikke er i stand til at komme videre med ulovlige tilbageholdelseshandlinger (udsættelser), vil du stadig skylde husleje, og når moratoriet løftes, vil mange udlejere flytte direkte til udsættelsesprocessen.
Fortsæt i din lejekontrakt: hvis du mener, at din virksomhed kan klare stormen, men kan være forsinket med nogle af sine forpligtelser (inklusive husleje), er det sandsynligvis bedst at blot kontakte din udlejer og have en diskussion. I disse ekstraordinære tider skal din udlejer være villig til at arbejde sammen med dig.
Stop med at betale husleje og/eller opgive lokalerne: Hvis det er tydeligt, at du under ingen omstændigheder længere kan fortsætte driften, kan du simpelthen stoppe med at betale husleje og/eller opgive lokalerne. Denne mulighed anbefales ikke (undtagen måske hvor konkurs er en mulighed, og selv da skal du konsultere en konkursadvokat, før du handler). Hvis du holder op med at betale husleje, vil din udlejer næsten helt sikkert se efter den første tilgængelige mulighed for at begynde udsættelsesprocessen. Hvis du opgiver lokalerne, vil din udlejer indgive en separat retssag, der søger erstatning (forfaldne husleje, fremtidig husleje, inddrivelse af gratis husleje og lejerinddrivelser, advokatgebyrer og andre juridiske omkostninger osv.). På den ene eller anden måde, du vil blive tvunget til enten at deltage i dyre retssager eller ignorere retssagen, der helt tillader din udlejer at få en standarddom. Ved misligholdelse dom, ud over en betydelig hit til din kredit, din udlejer vil søge at garnere din løn, opkræve dine bankkonti og placere panterettigheder på din ejendom. Hvis du har en virksomhed, der stadig opererer, kan der fås en till-tap, der giver sheriffen mulighed for at tage kontanter direkte fra dit kasseapparat. Selvfølgelig kan det betyde lidt, hvis du står over for fremtrædende konkurs. Hvis ikke, er dyre retssager og / eller en dom mod dig ikke en behagelig mulighed.
forhandle en tidlig lejekontrakt: hvis det er tydeligt, at du ikke længere kan fortsætte driften under nogen omstændigheder, er den bedste mulighed at prøve at forhandle om den tidlige opsigelse af din lejekontrakt. Selvom resultatet sjældent er smertefrit, er det generelt den bedste måde at stoppe blødningen på. Hvis du vælger denne rute, er det vigtigt at undgå at indlede retssager mod dig og/eller opgive lokalerne. Din forhandlingsposition vil blive reduceret under disse omstændigheder.
vi starter med at analysere forhandlinger før pandemi. Udlejere er mest interesserede i at gøre sig hele. De ønsker at reducere deres skader til nul og forventer, at lejere absorberer alle tab (som de fleste kommercielle lejemål kræver). Det betyder at inddrive alle forfaldne husleje, alle lejer tilskyndelser, fremtidige husleje, advokatsalærer, mægler gebyrer og sagsomkostninger. Lejere på den anden side ønsker og har ofte brug for at betale så lidt som muligt. I de fleste tilfælde er udlejere og lejere i stand til at gå på kompromis. Tit, udlejere indser, at en lejer er på sine sidste ben, og fortsat indsamlingsindsats kan være frugtløs. Hvor det er klart, at en lejer har begrænsede ressourcer, er det nogle gange mere praktisk at indgå en aftale, selvom det betyder at acceptere en betalingsplan.
i stort set alle forhandlinger er den altoverskyggende bekymring fremtidig leje. Udlejere kræver fremtidig leje for at sikre, at der ikke er nogen forskel i lejen mellem den eksisterende lejers opsigelse og starten på en ny lejekontrakt. Debatten drejer sig om den forventede tid, det tager at sikre en ny lejekontrakt. Udlejere ønsker så meget fremtidig leje som muligt for at dække usikkerheden forbundet med at fylde rummet. Lejere hævder det modsatte. Fremtidig leje er næsten altid den største del af enhver leasing opsigelse payoff. Der er et væld af andre spørgsmål på spil vedrørende omkostninger forbundet med at finde en ny lejer og rekreation af gratis leje og lejer forbedring kvoter, der er uden for rammerne af denne artikel. Det foregående beskriver imidlertid de rammer, hvorfra forhandlingerne gennemføres.
ved at analysere dette i sammenhæng med de nuværende pandemikriser er det eneste, der er sikkert, at de problemer, som lejere og udlejere står over for, er uden fortilfælde. Det er svært at vide, hvordan udlejere vil reagere på krisen. Mange udlejere (inklusive mor-og popejere) er afhængige af indtægterne fra deres kommercielle ejendomme som deres eneste indtægtskilde. Denne krise vil påvirke dem lige så dybt som den påvirker lejere. Corporate udlejere vil lede efter måder at minimere den truende skade. På den ene eller anden måde, det ser ud til denne forfatter, at alle udlejere er sikre på at forstå de ekstraordinære tider, vi er i, og alle udlejere vil justere deres forhandlingstaktik i overensstemmelse hermed. Minimering af tab i dette klima kan betyde at give lejers gratis leje eller acceptere at dele byrden ved at reducere lejen i en periode. Når alt kommer til alt kan det være umuligt at udskifte lejere under pandemien, og med en verserende recession er forventningerne til fremtiden sandsynligvis ikke optimistiske.
tiden er afgørende: det vil ikke vare længe, før udlejere oversvømmes med anmodninger om gratis leje, nedsættelse af husleje og anmodninger om tidlig lejekontrakt. Når det starter, kan udlejernes vilje til at samarbejde med lejere ændre sig drastisk, når de kommer til at indse, hvor dårlig pandemien påvirker deres lejere. Ideelt set vil lejere (som er sikre på, at de ikke vil kunne fortsætte) nå frem til en tidlig Lejekontrakt med deres udlejer forud for dette angreb. Udlejere håndterer stadig coronaviruspandemien, og der er et unikt øjeblik i tiden, hvor stort set alle mennesker på planeten forstår, at vi alle har brug for at arbejde sammen mod rimelige løsninger på pandemirelaterede problemer. Vores håb som samfund er, at dette tankesæt fortsætter, når pandemien aftager. På dette tidspunkt er der dog stadig betydelig usikkerhed, og at handle hurtigt synes at være den sikreste fremgangsmåde.
i løbet af denne ekstraordinære tid vil Advokatkontoret for Donald R. Oder repræsentere alle kommercielle lejere, der søger tidlig lejekontrakt (eller leasingændring) mod et engangs diskonteret fast gebyr. Mr. Oder vil forhandle på dine vegne mod løsning af alle udestående problemer med din udlejer, herunder udarbejdelse og forhandling af en endelig tidlig lejekontrakt.
du er velkommen til at kontakte San Diego advokat Donald R. Oder direkte på 619-888-1346 helst. Der er ikke noget gebyr for den indledende konsultation.