har du altid drømt om at have et hus på stranden, og nu har du jorden til at gøre det? Godt, spænde op, fordi chancerne er, at du bygger i et oversvømmelsesområde.
og det er ikke for svag af hjertet.
oversvømmelsesområder sætter din drøm i fare for, hvad Moder Natur har i vente.
en undersøgelse anslår, at op til 41 millioner amerikanere bor i oversvømmelsesområder, og oversvømmelsesskader kan forårsage kaos på ethvert tidspunkt.
før du beslutter dig for at bygge i et oversvømmelsesområde, læs nedenfor.
vi fortæller dig alt hvad du behøver at vide om, så du kan tage den smarte beslutning.
hvad er et oversvømmelsesområde?
oversvømmelsesområder er geografiske områder, som FEMA (Federal Emergency Management Agency) har defineret i henhold til niveauer af oversvømmelsesrisiko.
hvad er de forskellige typer af oversvømmelsesområder?
Federal Emergency Management Agency (FEMA) gennemfører oversvømmelsesfareanalyse i hele landet og kortlægger resultaterne til oversvømmelsesforsikringsformål.
disse kort opdeler hvert område i oversvømmelsesområder baseret på risiko.
generelt er der fire hovedkategorier af oversvømmelsesområder, og hver kategori har flere oversvømmelsesområder inden for den.
Særlige Oversvømmelsesfareområder
1. V-område: dette område betragtes som en høj risiko for oversvømmelser.
de er de farligste områder.
tænk på disse som den første række, strand-front ejendom.
disse områder har en 26 procent chance for oversvømmelse i løbet af et 30-årigt pant.
de kræver obligatorisk oversvømmelsesforsikring.
2. VE, V1-30 områder: Kystområder med en 1 procent eller større chance for oversvømmelse og en yderligere fare forbundet med stormbølger.
Bemærk: VE-områder anvendes i nye og reviderede kort i stedet for V1-30-områder.
3. Et område: dette område betragtes som høj risiko for oversvømmelser.
egenskaberne i dette område har potentiale for oversvømmelse, da de ligger i nærheden af vand (søer, floder, vandløb, vådområder osv.).
de kræver obligatorisk oversvømmelsesforsikring.
4. AE-område: grundflodsletten, hvor der findes forhøjelser af grundflod.
AE-områder bruges nu på nye formatfirmaer i stedet for A1-A30-områder.
5. A1-30 Område: disse er kendt som nummererede a-områder (dvs.A5 eller A12).
dette er basen flodslette hvor firmaet viser en BFE.
6. AH-område: disse områder har en 1 procent årlig chance for lavvandet oversvømmelse (normalt i form af en dam) med en gennemsnitlig dybde fra 1-3 fod.
disse områder har en 26 procent chance for oversvømmelse i løbet af et 30-årigt pant.
7. Ao-område: Disse er flod eller strøm oversvømmelse fare områder med en 1 procent eller større chance for lavvandede oversvømmelser hvert år.
disse områder har også en 26 procent chance for oversvømmelse i løbet af et 30-årigt pant.
8. AR-område: områder med midlertidigt øget oversvømmelsesrisiko på grund af bygning eller restaurering af et oversvømmelseskontrolsystem såsom en dæmning eller dæmning.
obligatorisk køb af oversvømmelsesforsikring gælder.
9. Område A99: Områder med en 1 procent årlig chance for oversvømmelse, der vil blive beskyttet af et føderalt oversvømmelseskontrolsystem, hvor byggeriet har nået specificerede juridiske krav.
der vises ingen dybder eller stigninger i grundfloden i disse områder.
Områder Med Moderat Oversvømmelsesfare
1. Område (skraveret): dette område anses for at have moderat risiko for oversvømmelser.
soner (skyggefulde) er et område inden for 500-året flodslette.
2. B-område: område med moderat oversvømmelsesfare – normalt området mellem de 100-årige og 500-årige oversvømmelser.
B-områder bruges til at betegne baseflader med mindre farer.
for eksempel områder beskyttet af diger fra 100-årige oversvømmelser eller lavvandede oversvømmelsesområder med gennemsnitlige dybder på mindre end en fod eller dræningsområder på mindre end 1 kvadratkilometer.
Minimal Oversvømmelsesfare Områder
1. Dette område anses for at have en minimal risiko for oversvømmelser.
er det område, der er bestemt til at være uden for den 500-årige flodslette og beskyttet af dige mod 100-årige oversvømmelser.
forsikring er ikke obligatorisk for disse ejendomme.
2. C-område: disse områder har minimal oversvømmelsesfare.
disse kan have ponding og lokale dræning problemer, der ikke berettiger en detaljeret undersøgelse eller betegnelse som en base flodslette.
Ubestemte Risikoområder
1. D-område: i dette område er risikoen ukendt.
områderne er ikke undersøgt for oversvømmelsesrisiko, så det kan være en gamble.
oversvømmelse er mulig, hvilket gør forsikring anbefales, men det er ikke obligatorisk.
interesseret i at lære, hvis du bor i et oversvømmelsesområde?
besøg FEMA ‘ s Flood Map Service Center.
alt hvad du skal gøre er at søge efter din adresse, og de giver dig et oversvømmelseskort over dit område.
Hvorfor er flodsletten reguleret?
hvis du bor i et oversvømmelsesområde, er chancerne for, at dit samfund har vedtaget visse forordninger og håndhæver bygningskoder, der beskriver regler og krav, som du skal følge, hvis du vil bygge i et oversvømmelsesområde.
i dette afsnit vil vi tale om årsagerne til, at det er vigtigt, at disse regler følges.
her er en hurtig oversigt:
det beskytter mennesker og ejendom
korrekt styring af flodsletten reducerer sårbarheden over for oversvømmelsesrisiko.
fordi vi ved, at lavtliggende jord vil oversvømme fra tid til anden, bør vi træffe beslutninger, der hjælper med at beskytte vores familier, hjem og virksomheder.
det reducerer fremtidige oversvømmelsestab
korrekte oversvømmelsesregler er designet til at beskytte borgerne mod fremtidige oversvømmelsestab.
tænk på dem som en “god nabo” – politik, der forhindrer oversvømmelsesforholdene i at blive værre.
det sørger for, at federal flood insurance er tilgængelig
før beboere og virksomheder kan købe oversvømmelsesforsikring, skal dit samfund deltage i NFIP (National Flood Insurance Program – diskuteret nedenfor).
dette giver mulighed for føderal bistand og forskellige typer realkreditlån.
det sparer skattedollar
oversvømmelse er katastrofalt for et fællesskabs budget.
men hvis samfundet er smart og regulerer, har de i sidste ende færre problemer næste gang vand stiger.
det er vigtigt at huske, at føderal katastrofehjælp ikke er tilgængelig for alle oversvømmelser.
og selv når det er, er samfund stadig ansvarlige for at betale mindst en del af reparations-og oprydningsomkostningerne, midlertidig bolighjælp og evakueringsudgifter.
det undgår ansvar og retssager
når samfund udvikler sig og ombygger, er det fornuftigt at tage rimelige beskyttelsesforanstaltninger i områder, som vi ved, er oversvømmelsesfarer.
kan jeg bygge i et oversvømmelsesområde?
indtil videre har vi givet dig en masse information om flodsletter, men vi har endnu ikke besvaret det afgørende spørgsmål: kan du bygge i et oversvømmelsesområde?
det korte svar er ja.
du kan bygge i et oversvømmelsesområde, men du bliver nødt til at gøre din due diligence og sørge for, at du vælger det rigtige oversvømmelsesområde.
f.eks. er området et oversvømmelsesområde med minimal risiko, og det er derfor ideelt til byggeri.
når det er sagt, er det stadig muligt at opleve oversvømmelser i en lavrisikosone.
en anden faktor, som du bør overveje, når du bygger i oversvømmelsesområder, er grundtypen.
dette kan have stor indflydelse på din oversvømmelsesforsikring.
jo mere “negativ” dit fundament sammenlignes med base flood elevation (BFE), jo højere kan dine oversvømmelsesforsikringspræmier være.
ofte anbefales det, at huset er bygget til at blive hævet over BFE.
men hvis du har et eksisterende hjem, der ikke kan hæves på grund af dets strukturelle system, er der flere andre potentielle muligheder:
hvis det bare er kælderen under BFE, kan du udfylde den.
enhver del af kælderen, der er over klasse, men under BFE, skal derefter have oversvømmelsesventiler installeret.
Oversvømmelsesventiler beskytter dit hjem under oversvømmelser ved at forhindre opbygning af hydrostatisk tryk, der ødelægger vægge og fundamenter.
i det væsentlige vil oversvømmelsesvand frit strømme gennem et kabinet som et gennemsøgningsrum eller en garage.
der er to typer af oversvømmelse ventilationskanaler til rådighed: manipuleret og ikke-manipuleret.
konstruerede ventilationskanaler holder længere, mens du holder din vedligeholdelse lav, men FEMA skelner ikke mellem de to, så det er noget at huske på.
du kan opgive den nederste etage (eller omdanne den til en garage) og installere oversvømmelsesventiler.
du kan hæve den nederste etage i en bygning, hvis lofterne er høje nok.
for eksempel, hvis din første sal har et 10′ loft, kan du hæve gulvet 2′ og reducere dit gulv til lofthøjde til 8′.
det nyoprettede gennemsøgningsrum skal have installeret oversvømmelsesventiler.
hvordan påvirker oversvømmelsesområder forsikring?
når du bygger i et oversvømmelsesområde, skal du overveje forsikring.
alle banker og långivere kræver føderal oversvømmelsesforsikring, hvis den ejendom, de udlåner til, er i et særligt oversvømmelsesområde.
hvis du overvejer at købe eller bygge i et særligt oversvømmelsesområde, skal dette være på din liste over ting, du skal købe.
den gennemsnitlige oversvømmelsesforsikring koster omkring $700 om året.
denne pris vil dog variere afhængigt af, hvad du håber at dække, og om du har forhøjet eller oversvømmelsessikkert dit hjem.
du kan vælge kun at dække bygningen, bygningens indhold eller begge dele.
Det Nationale Oversvømmelsesforsikringsprogram er en mulighed for oversvømmelsesforsikring og det mest almindelige program, som de fleste mennesker kender til.
det administreres af den føderale regering og tilbyder dækning op til $250.000 på en bygning og $100.000 på indholdet for boligejendomme.
NFIP er generelt den dyrere mulighed i særlige oversvømmelsesfareområder.
privat oversvømmelsesforsikring er den anden mulighed, og det giver nogle pris-og dækningsfordele.
kan jeg få frafaldet forsikringsgebyret?
under visse omstændigheder kan du få dit forsikringsgebyr frafaldet.
hvis du kan bevise, at din ejendom er over den 100-årige base Flood Elevation (BFE), kan banken eller långiveren give afkald på din krævede oversvømmelsesforsikring (husk, amerikansk lov kræver, at de kræver det til at begynde med).
for at gennemgå denne proces skal du bruge et dokument fra FEMA.
hvis du er interesseret i denne proces, skal du sørge for at gøre det, før du bygger.
du kan ikke bygge dit hjem og derefter vælge at fravælge oversvømmelsesforsikring.
du skal flytte din ejendom fra oversvømmelsesområdet før.
i næste afsnit diskuterer vi, hvordan du flytter din ejendom fra oversvømmelsesområdet.
Hvordan kan jeg fjerne min ejendom fra et oversvømmelsesområde?
hvis du vil bygge i et oversvømmelsesområde, skal du sørge for to ting:
det vil ikke lide oversvømmelsesskader
du har det korrekt fjernet fra den 100-årige Oversvømmelseshøjde, så du behøver ikke købe oversvømmelsesforsikring på det
før vi kommer ind på, hvordan du får dit land fjernet fra den 100-årige flodslette, forklarer vi, hvad det er.
det henviser til højden forbundet med en 1% chance for, at en oversvømmelse forekommer årligt.
dette lyder måske ikke som en høj risiko, men naturen kan altid overraske dig.
du kan ikke sige, at det er garanteret, at der ikke vil være nogen oversvømmelse.
hvis du vil undgå at betale for oversvømmelsesforsikring ($700/år), skal du bevise, at jorden er over den 100-årige BFE.
dette giver mening som – hvis ejendommen er højere end den 100-årige BFE – så skal det nye hus have en lav risiko for at lide oversvømmelsesskader.
hvis du ikke ønsker at betale for oversvømmelsesforsikringen, skal du også få ejendommen fjernet fra flodsletten, før du bygger (gentag før du bygger).
for at gøre dette ansætter de fleste ejere en landmåler eller civilingeniør til at arbejde gennem fjernelsesprocessen med FEMA.
landmåleren vil afgøre, om den eksisterende grund er over eller under BFE.
mens Kort over Oversvømmelsesforsikringer typisk er nøjagtige, kan de lejlighedsvis indeholde fejl.
et område, der er naturligt højt, kan vises forkert i SFHA.
hvis den naturlige grund af dit land er over BFE, og der ikke blev placeret noget fyld for at hæve det over dette niveau, skal du få et brev til kortændring (LOMA).
hvis fill er blevet placeret eller skal placeres, skal du få et brev af Kortrevision for at angive dette (LOMR-F).
hvis du skal udfylde, skal du kontakte din lokale floodplain administrator for at se, om en floodplain fill permit ansøgning er påkrævet.
de fleste samfund kræver, at du får en fyldtilladelse, inden du udfylder et oversvømmelsesområde.
nogle gange vil samfund også kræve, at udfyldning placeres et andet sted på stedet for at udligne ethvert fyld, der er placeret i flodsletten.
andre gange tillader samfund ikke engang udfyldning eller konstruktion i et oversvømmelsesområde, så sørg for at tjekke ind med lokale regler.
når du har den lokale tilladelse, der giver dig mulighed for at placere snavs, skal du ringe til din landmåler for at tage målinger.
disse tegninger vil blive sendt til FEMA og bruges til at certificere kortrevisionen baseret på udfyldning.
din lokale floodplain-administrator skal også underskrive en community-Anerkendelsesformular for FEMA, der angiver, at udfyldning er placeret korrekt, og ejendommen er rimelig sikker mod oversvømmelse.
denne proces er vigtig.
hvis du ikke får Fællesskabsformularen, før du udfylder ejendommen, kan du komme i problemer med dine lokale myndigheder.
FEMA opkræver også et behandlingsgebyr for LOMR-F (omkring $525 for et enkelt parti).
de har også mellem 60 og 90 dage til at svare og tilbyder ikke en rush-service til behandling.
så sørg for at planlægge og starte disse projekter på forhånd.
FEMA-godkendelser skal tages i betragtning.
at bygge nu og anmode om senere er ikke en mulighed, fordi du skal sørge for, at din laveste gulvhøjde ikke er på eller over BFE.
Hvad er det nationale Oversvømmelsesforsikringsprogram?
i 1968 oprettede Kongressen National Flood Insurance Program (NFIP) for at beskytte liv og ejendom og for at reducere den økonomiske byrde ved at yde katastrofehjælp.
dette program administreres af FEMA, og over 22.100 samfund deltager.
som et partnerskab mellem den føderale regering og samfund involverer det:
kort over oversvømmelsesfare
FEMA vil producere oversvømmelseskort i partnerskab med vandforvaltningsdistrikter, samfund og stater.
disse kort stemmer overens med FEMA-standarderne og bruges af samfund, forsikringsagenter og andre.
oversvømmelsesforsikring
ejendomsejere og lejere, der bor i deltagende samfund, er berettigede til at købe føderal oversvømmelsesforsikring for bygninger og deres indhold.
forordninger
fællesskaber er ansvarlige for at vedtage og håndhæve minimumsbestemmelser for flodslette, så udvikling (inklusive bygninger) gennemføres på en måde, der reducerer eksponeringen for oversvømmelser
når samfund deltager i NFIP, accepterer de at gøre alt det følgende:
- vedtage og håndhæve oversvømmelseskort samt en bekendtgørelse om forebyggelse af oversvømmelsesskader
- Kræv tilladelser til udvikling i en flodslette
- sørg for, at byggepladser er rimeligt sikre mod oversvømmelse
- etablere Baseoversvømmelser (BFE), hvor det ikke er bestemt af FEMA
- Kræv, at nye og væsentligt forbedrede hjem og fremstillede hjem hæves over BFE
- Kræv, at ikke-beboelsesbygninger hæves over BFE eller tørre oversvømmede
- Bestem, om beskadigede bygninger er væsentligt beskadiget
- adfærdsfelt inspektioner for at citere og afhjælpe overtrædelser
- Kræv og vedligehold undersøgte elevationsoplysninger for at dokumentere overholdelse
- overvej nøje anmodninger om afvigelser
- Løs manglende overholdelse og overtrædelser
- råd og arbejde med FEMA og angiv, hvornår der er behov for opdateringer til oversvømmelseskort
- vedligehold optegnelser til gennemgang og svar på periodiske anmodninger om rapporter til FEMA
skal jeg købe i et oversvømmelsesområde?
vi har talt meget om at bygge boliger i oversvømmelsesområder, men hvad med bare at købe et hjem i et oversvømmelsesområde?
ofte er folk i hurricane alley bekymrede for de påvirkninger, vejret kan have på deres hjem.
bør du undgå et område som Houston eller Ny Orleans helt?
der er et par tommelfingerregler, som du kan følge, når du køber i et oversvømmelsesområde.
her er hvad du bør vide.
Identificer din Ejendoms flodslette
når du har valgt en potentiel ejendom, skal du sørge for at identificere, hvilken flodslette den ejendom er i.
dette vil hjælpe dig med at forstå hjemmets oversvømmelsesrisiko og omkostningerne ved oversvømmelsesforsikring.
du kan bruge værktøjet Flood Map Service Center, der er linket ovenfor for at se, om hjemmet er placeret i en flodslette.
Bemærk, at nogle gange kan et hjem falde lige på linjen mellem to forskellige flodsletter.
for at få et nøjagtigt forsikringstilbud skal du få et elevationscertifikat.
dette koster et par hundrede dollars og tilføjer et par dage til din afsluttende tidslinje.
når det er sagt, er det investeringen værd, så du ved, hvad du foretager dig, før du køber.
Tjek din oversvømmelseshistorik
når du har identificeret flodsletten, skal du kontrollere for at se oversvømmelseshistorikken gennem forsikringsselskabet.
selvom dit hjem ikke er i et oversvømmelsesområde, kan du muligvis se tidligere oversvømmelseskrav i fortiden, og dette kan påvirke forsikringsomkostningerne.
hvis poster viser en tidligere oversvømmelse, skal du kontrollere årsagen til det, og hvordan ejendommen blev påvirket.
en oversvømmelse kunne have fundet sted på grund af rør, der sprængte snarere end en storm, og det er vigtigt at forstå, om problemet er løst eller kunne gentages, før du fremsætter et tilbud.
få en Site survey og elevation certificate før lukning
alle långivere kræver en landundersøgelse før lukning, men de kræver ikke altid et elevationscertifikat.
et højdecertifikat indeholder oplysninger om grundvandshøjden og andre tal for ejendommen i forhold til jorden.
hvis ejendommen ligger på en flodslette, kan långivere ofte lide disse oplysninger.
når det er sagt, hvis du betaler kontant, så skal du ikke have et problem med nogen af disse ting.
hvis sælgerne ikke har en acceptabel undersøgelse eller elevation certifikat, bede din titel selskab til at arrangere en.
disse dokumenter vil være gode værktøjer og hjælpe dig med at angive risiko.
køb oversvømmelsesforsikring
ligesom at bygge i et oversvømmelsesområde kræver køb i et oversvømmelsesområde, at du køber oversvømmelsesforsikring, hvis en långiver er involveret.
du vil gerne gøre dette ved lukning (selvom du ikke er placeret i en flodslette).
Husk, at ifølge FEMA kommer mere end 20 procent af oversvømmelseskrav fra hjem beliggende uden for en højrisiko oversvømmelsesområde.
det er dyrt at reparere boliger efter oversvømmelser, og de kan ske for enhver!
dine rør kan briste, og uden den rette forsikring betaler du for reparationer ud af lommen.
Hvad gør jeg, hvis jeg ikke er i en kortlagt flodslette?
det er helt muligt, at du vil opleve en oversvømmelse, selvom du ikke er placeret i en flodslette.
de fleste af oplysningerne i denne blog er rettet mod mennesker, der er placeret i en flodslette, men cirka 20 til 25 procent af alle oversvømmelsesskader forekommer i lavrisikoområder (“uden for det kortlagte oversvømmelsesområde”).
Desværre er det ofte efter folk er ramt af oversvømmelser, at de opdager, at deres hjem eller business ejendom forsikring ikke dækker oversvømmelse skader.
så hvad gør du?
generelt er det en god ide at købe oversvømmelsesforsikring.
for eksempel kan skaden fra kun en tomme vand koste en boligejer mere end $20.000.
så hvis du bor i et enfamiliehus til en værdi af mindre end $250.000, og det bliver oversvømmet, vil du sandsynligvis pådrage dig mere skade på dit hjem, end det er værd.
selvom risikoen virker lille, vil du ikke være i denne situation!
Endelige tanker
der har du det!
alt hvad du behøver at vide, før du bygger i et oversvømmelsesområde.
har du nogen spørgsmål?
lad os vide i kommentarerne.
For mere information om køb, salg eller investering i ledig jord, se vores andre ressourcer nedenfor.
vi er her for at hjælpe gennem hele købs-og salgsprocessen!
yderligere ressourcer
hvis du ønsker at købe overkommelige jord, kan du tjekke vores lister side.
og før du køber jord, skal du sørge for at tjekke Gokce Land Due Diligence Program.
hvis du ønsker at sælge jord, kan du besøge vores side om, hvordan du sælger din jord.
vil du modtage en e-mail med vores seneste blog/ejendomme hver torsdag?
Abonner nu
ansvarsfraskrivelse: vi er ikke advokater, revisorer eller finansielle rådgivere, og oplysningerne i denne artikel er kun til orientering. Denne artikel er baseret på vores egen forskning og erfaring, og vi gør vores bedste for at holde den nøjagtig og opdateret, men den kan indeholde fejl. Sørg for at konsultere en juridisk eller finansiel professionel, inden du træffer investeringsbeslutninger.
- forfatter
- Seneste indlæg
før han startede Gokce Capital, modtog Erika en Bachelor of Architecture fra University of Southern California og en kandidatgrad i bypolitik fra Columbia University. Hun arbejdede både som arkitekt og ingeniør, inden hun kom til Institut for Boligbevarelse og-udvikling.
Erika bor i øjeblikket i hovedstadsområdet med sin ægtefælle, datter og kat. Hun er oprindeligt fra Chicago og betragter sig stadig som en jordemoder i hjertet.
Erika elsker også at læse, skrive og rejse (sjovt faktum, hun har besøgt alle 50 stater og mere end 30 lande!). Hendes nye bog, Land Investing Mistakes: 11 sande historier, du har brug for at vide, før du køber jord, er nu tilgængelig på
