fra Alaska til Alabama er omkring 50.000 self-storage faciliteter spredt rundt om i landet. Det er omtrent det samme antal McDonald ‘ s, Starbucks og metro steder i hele USA kombineret. Disse faciliteter er grundlaget for den amerikanske selvlagringsindustri, som forventedes at generere 37 milliarder dollars i omsætning i 2019.

på hver af disse self-storage faciliteter, folk betaler husleje — normalt i måneden — til at gemme deres ting i enheder af forskellige størrelser. De kunne stashing møbler, kunst, apparater, tv, dokumenter, ferie dekorationer, vin, køretøjer, både eller autocampere. Mange små virksomheder er afhængige af self-storage enheder til at holde business udstyr, lager og forsyninger. Nogle kunder har endda konverteret self-storage enheder i high-end “man caves” og “hun skure.”

hver af disse self-storage egenskaber er ikke kun et lager for vores varer — hver facilitet også er en lille virksomhed. Og det kan være en lukrativ forretning, på det. Ved et skøn er den typiske fortjenstmargen for en self-storage virksomhed i USA 11%. Det er langt over fortjenstmargenerne for mange andre typer små virksomheder; for eksempel varierer den typiske fortjenstmargen for en restaurant fra 3% til 5%.

i betragtning af disse tal, starter en self-storage virksomhed lyder temmelig tiltalende, gør det ikke? Det gør det helt sikkert. Imidlertid, nogen ser på at starte en self-storage selskab skal se ud over overskuddet og afveje de praktiske overvejelser:

• hvor meget vil det koste at starte en self-storage virksomhed?
• hvilken slags forskning og planlægning skal du gøre, før du starter en self-storage virksomhed?
• skal du købe en eksisterende self-storage facilitet?
• skal du bygge en self-storage facilitet fra bunden?
• Hvordan vil du styre og markedsføre din self-storage facilitet?

det er selvfølgelig store spørgsmål, men så er det en stor virksomhed at starte en selvopbevaringsvirksomhed. Følg med, når vi guider dig gennem, hvad der kræves for at starte en self-storage-virksomhed.

hvor meget vil det koste at starte en Self-Storage virksomhed?

før du spejder steder til en self-storage facilitet — uanset om du kigger på at købe en eksisterende facilitet eller bygge en ny — skal du knuse nogle tal.

i starten har du brug for en god fornemmelse af, hvor meget det vil koste at komme ind i self-storage-forretningen. Tallene vil variere meget baseret på en række faktorer, såsom placering, anskaffelsesomkostninger, jordomkostninger og anlægsomkostninger. (Vi kommer nærmere ind på detaljerne senere .)

ikke kun skal du tænke på omkostningerne ved at købe eller udvikle en facilitet, men du skal også undersøge, hvor pengene kommer fra:

• har du nok likvide aktiver til at købe eller udvikle en self-storage facilitet på egen hånd? Har du råd til at øremærke disse aktiver til en self-storage facilitet?
• har du brug for at tage ud og erhvervelse eller byggeri lån?
• har du brug for at rekruttere self-storage investorer til at hjælpe med at finansiere en erhvervelse eller udvikling deal?

når du har fundet svar på disse spørgsmål, skal du finde ud af, hvor meget det vil koste at betjene anlægget, når det er dit. Skal du og din familie køre det alene? Skal du ansætte personale til at betjene det? Ville det være bedst at overlade driftssiden til et tredjepartsadministrationsselskab? Har du brug for at installere facility management-programmer som SiteLink? I sidste ende, hvor meget tid vil du bruge på at køre en self-storage facilitet?

husk, en self-storage facilitet er mere end en struktur. Det er en forretning.

for at komme ind i lagervirksomheden skal du næsten helt sikkert skære millioner af dollars ud for at købe eller konstruere en facilitet og dække forskellige driftsudgifter, især lønningsliste og skatter. En rapport udgivet i begyndelsen af 2018 af erhvervsejendomme selskab CBRE viser ejendomsskatter tegnede sig for 28 procent af alle self-storage driftsomkostninger, med on-site og off-site administrationsomkostninger spise op en anden 38 procent af driftsudgifterne.

hvilken form for forskning og planlægning skal du gøre, før du starter en Self-Storage virksomhed?

når du har gjort nogle højt niveau tænker på at starte en self-storage virksomhed, er det tid til at gøre nogle forskning. Al denne forskning vil gå ind i en gennemførlighedsundersøgelse, der, som navnet antyder, fortæller dig, om forretningsideen er gennemførlig. Du kan muligvis gøre denne undersøgelse alene, men du ville være bedre at ansætte en self-storage konsulent til at udføre det.

uanset hvilken rute du går, skal du svare på et kritisk spørgsmål:

hvis jeg bygger det eller køber det, vil de komme?

med andre ord: hvis du investerer penge i en self-storage facilitet, vil du generere nok indtægter til at dække gæld service og driftsomkostninger, og stadig opnå en fortjeneste?

udførelse af markedsundersøgelser er afgørende. Denne øvelse hjælper dig med at lokalisere demografien i kundebasen inden for en radius på en til fem kilometer fra anlægget. En tre-til fem-mile område er den typiske størrelse af et marked for en self-storage facilitet.

du vil gerne negle medianindkomsten i markedsområdet (self-storage lejere har tendens til at være i mellemindkomst og øvre mellemindkomstgrupper) sammen med medianalderen (self-storage lejere er normalt i deres tidlige 20 ‘ere til midten af 50’ erne).

derudover vil du gennemgå følgende aspekter af dit foreslåede markedsområde:

• nuværende befolkning (hvor som helst fra omkring 20.000 mennesker i landlige omgivelser til 100.000 eller mere i bymæssige omgivelser som en generel retningslinje).
• forventet befolkningsvækst (flere mennesker betyder flere potentielle lejere).
• daglig køretøjstrafik (størstedelen af self-storage faciliteter afhænger stærkt af drive-by trafik for at tiltrække kunder).
• konkurrencepræget landskab. Hvilke lagerfaciliteter opererer allerede i området? Hvad er deres belægningsgrad? Er der nogen faciliteter, der er under opførelse eller er planlagt inden for handelsområdet?

andre komponenter i gennemførlighedsundersøgelsen vil normalt omfatte en oversigt over selvopbevaringsindustrien; langsigtede fremskrivninger for lejepriser, indtægter, udgifter og ejendomsværdi; og detaljer om lagerprojektets inddeling.

skrivning af en forretningsplan

enhver virksomhed skal have en forretningsplan. Kort sagt, en forretningsplan kan hjælpe med at drive en virksomhed mod succes, så du kan realisere dine mål og håndtere problemer, der måtte opstå. De fleste långivere vil gerne se en forretningsplan, før du forlænger et lån.

masser af online skabeloner er tilgængelige for at skrive en forretningsplan, så du helt sikkert kan prøve at tackle det på egen hånd. Du kan også søge hjælp fra en nonprofit ligesom SCORE, som tilbyder gratis business mentoring, eller du kan ansætte en forfatter, der har specialiseret sig i forretningsplaner.

Husk, at en forretningsplan for en eksisterende self-storage facilitet vil se helt anderledes end en forretningsplan for en foreslået facilitet.

hver forretningsplan skal skræddersys til dine egne behov, men en forretningsplan for en self-storage facilitet vil normalt indeholde oplysninger såsom:

• Mission statement.
• Vision erklæring.
• ejerstruktur.
• forretningsstruktur (såsom en LLC eller et selskab med begrænset ansvar).
• personalets roller og ansvar.
• analyse (styrker, svagheder, muligheder og trusler).
• markedsanalyse.
• konkurrencedygtig analyse.
• Marketing og salg strategier.
• prisstrategi. Groft sagt kan månedlige huslejer for en selvopbevaringsfacilitet i et område med høj befolkning være alt fra 50 cent til $4 pr.
• Menu med produkt-og servicetilbud, herunder en oversigt over enhedsstørrelserne, som 5 liter 5, 10 liter 10 og 10 liter 20.
• kilder til kapital.
• indtægter streams.
• indtægts-og udgiftsprognoser, der dækker flere år. Finansiel modellering muliggør skøn over indtægter og udgifter pr.

en faktor i at sikre, at indtægtsfremskrivninger er opfyldt, er markedsføring. Mens drive – by-trafik leverer mange kunder, kan marketing — især online self-storage marketing — ikke ignoreres. Self-storage forbrugere i stigende grad henvender sig til internettet som deres første stop, når shopping for en lagerenhed.

enhver smart internetstrategi skal sikre, at din facilitet kan findes på søgemaskiner som Google såvel som via online self-storage markedspladser som SpareFoot. Derudover skal din facilitets hjemmeside være opdateret. Virksomheder som StorEdge specialiserer sig i at udvikle, modernisere og vedligeholde mobile klar hjemmesider for self-storage operatører.

skal du købe en eksisterende Self-Storage facilitet?

med hensyn til køb af en eksisterende facilitet er priserne overalt på kortet, ligesom selve lagerfaciliteterne er. Som du måske forventer, vil en eksisterende self-storage facilitet sandsynligvis gå for titusindvis af dollars, mens en eksisterende facilitet i landdistrikterne sandsynligvis kan købes for mindre end $1 million.

en spotanalyse af lagerfaciliteter til salg i marts 2019 viste, at udbudspriserne generelt varierede fra $1 million til $10 millioner pr. Nogle faciliteter på markedet blev også samlet til salg som en enkelt portefølje.

medmindre du er en autoriseret ejendomsmægler, er det klogt at ansætte en erfaren self-storage mægler til at hjælpe dig med at finde og til sidst købe en facilitet. En erfaren mægler kender markedet og ved, hvordan man forhandler prisen.

hvis du skal køre anlægget, vil du selvfølgelig købe en facilitet i den region, hvor du bor. Men hvis du overleverer operationer til et tredjepartsadministrationsselskab, betyder det ikke nødvendigvis, hvor anlægget er. Bare vær sikker på at du og din mægler har en god forståelse af det lokale marked.

skal du bygge en Self-Storage facilitet fra bunden?

dette bør ikke komme som nogen overraskelse, men placering spiller også en stor rolle i omkostningerne ved at bygge et nyt anlæg. Du kan muligvis oprette en enkelt-etagers, 40.000 kvadratmeter selvopbevaringsudvikling i en lille by for $1 million eller mindre, mens en to-etagers, 80.000 kvadratmeter facilitet i en mere bymæssig indstilling kunne sætte dig tilbage $6 millioner. Husk, at dette er grove skøn.

som tommelfingerregel kan du forvente at bruge alt fra $25 Til $75 per kvadratfod på nybyggeri. Det er dog kun et omtrentligt interval. Igen vil placeringen af anlægget — herunder omkostningerne ved jorden — diktere prislappen for byggeri.

her er nogle statistikker, du skal huske på, hvis du udvikler en self-storage facilitet:

• faciliteter spænder fra 10.000 kvadratfod til 100.000 kvadratfod eller mere.
• den gennemsnitlige self-storage facilitet omfatter 46.000 netto udlejes kvadratfod (mængden af penge-genererende plads, der kan lejes af lejere).
• et anlæg dækker typisk 2,5 til 5 acres.

det følgende er seks ting, du skal tage i betragtning, når du bygger lagerenheder:

1. Hvad vil blandingen af enheder være? Hvis anlægget er i et handelsområde, der er befolket overvejende af lejeboliger, så vil du måske medtage flere små enheder, såsom 5 luss5 eller 5 luss10. Men hvis beboerne i handelsområdet er for det meste husejere, mere 10 liter 10 og 10 liter 20 enheder kan være i orden.
2. skal anlægget kun være konsistent for drive-Up-enheder eller kun indendørs adgangsenheder? Eller skal der være en blanding af drive-up og indendørs adgangsenheder. Svarene afhænger af demografien i handelsområdet.
3. skal der kun være klimakontrollerede enheder eller kun ikke-klimakontrollerede enheder? Eller skal der være en kombination af de to? Det lokale klima vil komme i spil med hensyn til denne beslutning, ligesom dit byggebudget.
4. skal du begrænse anlægget til en bygning? Eller vil du have plads nok — og giver det mening — til at sprede enhederne over flere bygninger? Hvor meget jord der er til rådighed, sammen med hvor meget efterspørgsel der forventes, vil påvirke anlæggets konfiguration.
5. skal der afsættes plads til opbevaring af både, autocampere og andre køretøjer? Svaret hængsler, delvis, på markedsundersøgelser, der angiver, hvor mange båd, RV-og køretøjsejere bor i handelsområdet.
6. skal du se på at konvertere en eksisterende struktur, såsom en lukket butik, til en self-storage facilitet? En række selvopbevaringsudviklere har med succes omdannet ubrugte og ofte overset rum til skatteindtægtsskabende, jobskabende lagerfaciliteter.

bortset fra hvordan anlægget vil se ud, er en anden nøglefaktor regulering og ret.

et stort problem vil være, hvordan ejendommen er udlagt. Hvis ejendommen allerede er udlagt til selvopbevaring, fjerner det en enorm forhindring. Men hvis ejendommen skal omlægges, kan du bruge måneder eller endda år på at søge godkendelse til en reguleringsændring.

nogle steder er embedsmænd og lokale beboere kraftigt imod self-storage faciliteter, baseret på den dårligt informerede forestilling om, at disse faciliteter er magneter til kriminalitet og trafik, og at de er eyesores. Det modsatte er faktisk sandt. Self-storage faciliteter forårsager ikke en stigning kriminalitet eller trafik, og mange moderne faciliteter er designet til at passe ind i og endda fremhæve kvarterer.

derudover er der spørgsmålet om ret. Dette indebærer at opnå godkendelse fra offentlige enheder til dine udviklingsplaner. Som med omlægning kan en rettighedssag trække i måneder efter måneder.

alt dette er sagt, holde to ting i tankerne:

1. udvikling af en self-storage facilitet tager tid og tålmodighed (og, selvfølgelig, penge). Bortset fra regulering og ret, byggeri kan blive forsinket af dårligt vejr, mangel på arbejdskraft og begrænset levering af byggematerialer.
2. udvikling af en self-storage facilitet kræver ekspertise. Et udviklingsteam bør omfatte erfarne juridiske, fast ejendom, finansielle, byggeri og design fagfolk. Få mennesker, der er nye i selvopbevaringsindustrien, kan gå alene, når de udvikler en ny facilitet.

finansiering af en Self-Storage facilitet

ligesom der er med enhver virksomhed, der er nogle hårde sandheder om self-storage, uanset om du taler om en nybygget eller nyerhvervet facilitet.

for det første skal du bruge penge til at starte virksomheden og holde den kørende.

som vi nævnte før, varierer mængden af penge, du lægger i en facilitet, meget, baseret på placering og utallige andre faktorer. Men før du bruger en krone, skal du beslutte, hvordan du skal finansiere en erhvervelse eller en ny udvikling.

skal du for eksempel optage et lån? En række muligheder er tilgængelige, såsom anskaffelseslån, byggelån og SBA-lån. Mange af disse lån dækker vilkår på 10 til 25 år. Arbejde med en udlån professionel, der er velbevandret i self-storage industrien til at pege dig i den rigtige retning.

for at kvalificere sig til et self-storage lån, her er fire ting, du sandsynligvis har brug for:

• en kredit score på mindst 680.
• en kredit historie fri af de seneste konkurser, tvangsauktioner og skat tilbageholdsret.
• en kontant udbetaling på 10 procent eller mere.
• en virksomheds track record på mindst tre år.

måske behøver du ikke at optage et lån og i stedet have nok likvid kapital til at købe eller bygge en facilitet. Men har du penge nok til at drive anlægget? Du ønsker ikke at dræne din pensionskasse til at købe eller udvikle en self-storage facilitet.

eller du kan overveje at samarbejde med andre investorer for at købe eller bygge en facilitet. Dette kan gøres gennem:

• et gældspartnerskab, som er et udlånsforhold, der ikke tildeler en ejerandel til den person eller enhed, du låner pengene fra.
• et aktiepartnerskab, hvor hver partner Chipper i en vis mængde kontanter og ejer en andel af virksomheden.
• et joint venture med f.eks. Hver partner ejer en vis procentdel af virksomheden.
• et syndikat af akkrediterede investorer samlet med det ene formål at købe eller udvikle en facilitet.
• en fælles lejer, der tillader mindst to personer at eje en ejendom og muliggør en relativt problemfri overførsel af en ejerandel til en anden part.

Hvordan vil du styre og markedsføre din Self-Storage facilitet?

mens lagerfaciliteter traditionelt genererer sund, stabil pengestrøm, skal enhver, der går ind i self-storage-forretningen, indse, at dette ikke vil være en hurtig hurtig operation.

generelt varierer belægningsgraden for selvopbevaringsfaciliteter fra 70% til 95%. Med en facilitet, der er nybygget, eller som bliver omplaceret, vil en ny ejer ofte stå over for en lejeperiode på 18 Til 36 måneder, før en facilitet når belægningsstabilisering. Positiv pengestrøm kan også være år ned ad vejen.

den gode nyhed er dog, at breakeven belægningsgraden for en self-storage facilitet falder langt under andre aktivklasser. Ved en foranstaltning er breakeven-punktet 40% Til 45% belægning i selvopbevaring mod 60% eller mere i multifamiliesektoren. Desuden, self-storage faciliteter prale nogle af de bedste kortere og længere sigt afkast i erhvervsejendomme.

når det kommer til at købe en self-storage facilitet, en investering nummer, der er vigtigt at bemærke er kapitalisering sats (cap sats for kort). “Kapitalisering satser er altid den overordnede overvejelse for både købere og sælgere i self-storage industrien,” ifølge self-storage mæglerfirma.

som forklaret af vores rådgivere er cap-satsen forholdet mellem en ejendoms NOI (nettodriftsindtægter) og ejendommens værdi. For eksempel, hvis en ejendom sælger for $1,5 millioner, og dens NOI er $120.000, er cap-satsen 8% ($120.000 er 8% af $1,5 millioner).

“i de enkleste termer afslører cap-satsen for en indkomstejendomsinvestor, hvilken procentdel der kan forvente at tjene, hvis han køber ejendommen med alle kontanter,” sagde rådgivere.

for eksempel, hvis en investor mener, at en ejendom er en cap-sats på 8% værd, forventer han eller hun et kontant afkast på 8%.

i tredje kvartal af 2018 varierede cap satser for self-storage faciliteter Fra 4.5% blandt klasse A faciliteter til 8.5% for klasse C faciliteter, ifølge CBRE.

Bottom Line

i slutningen af dagen vil køb eller opbygning af en self-storage facilitet helt sikkert forbruge tid, energi og penge. Udbetalingen kan dog være betydelig i en konstant voksende industri. Bevis for denne vækst bugner:

• i 2018 nåede Self-storage belægningsprocenter og lejepriser på en række amerikanske markeder rekordhøjder.
• efterspørgslen efter selvopbevaring fortsætter med at stige takket være en række tendenser, herunder den samlede nedskæring af babyboomers husstande, den generelle præference blandt årtusinder for at leje lejligheder versus at eje hjem og den vedvarende mobilitet for amerikanske arbejdere.
• over tid har Self-storage vist, at det er en recession-resistent sektor.

kort sagt, Self-storage giver et væld af grunde til, at erhverve en eksisterende facilitet eller bygge en ny facilitet kan åbne roll-up døren til attraktive investeringer gevinster.

“lagerfaciliteter har brug for lidt kapitaludlæg eller vedligeholdelse, deres ejendomsskatter er beskedne, og nettoanskaffelser i denne sektor er steget,” Forbes.com bidragyder Brad Thomas observeret i November 2017. “Og så, i gode tider og i dårlige, ligesom ægteskab, er gode gamle lagerenheder som en trofast … ægtefælle.”