Self Storage Investment Opportunity

ægte kommerciel udvikling af self storage begyndte i slutningen af 1960 ‘ erne af pionererne inden for self storage business, der anerkendte en stigende efterspørgsel efter bolig-og kommerciel opbevaring. Dette var de ejendomsudviklere, der vovede sig ud og satte scenen for den industri, vi kender i dag–en industri, der er fordoblet.

self storage industrien er ikke anderledes end nogen anden industri, hvis man sammenligner udbud og efterspørgsel Økonomi. Efterhånden som efterspørgslen efter bolig-og kommerciel opbevaring er steget, har behovet for faciliteter, der leverer det, også. Den enorme industrivækst, der er oplevet i løbet af de sidste 25 år, kan tilskrives større offentlig bevidsthed om produktets økonomiske og personlige fordele. Denne fortsatte stigning i efterspørgslen, sammen med fremragende investeringspotentiale, har gjort self storage til en af de førende vækstindustrier i landet siden 1978.

når en industris efterspørgsel er etableret, har drivkræfterne bag de varer eller tjenester, der er nødvendige for at imødekomme den, altid været kapital og ROI. For at forstå self storage potentiale som en investering, må man først forstå sin grundlæggende økonomi. Tabel 1 er en finansiel model for en typisk self storage udvikling, forklarer “bundlinjen” af en sådan investering. Der er en række self storage udviklingsomkostninger på forskellige markeder over hele landet. Derfor bruger denne model nationale branchegennemsnit til at repræsentere individuelle udviklingsomkostninger, husleje og projektstørrelse. Det antager en egenkapitaldeltagelse på 20 procent af de samlede omkostninger, hvor de resterende 80 procent finansieres.

omkostningerne ved lagerenheder investering

pengestrømsanalyse

“pengestrømsopgørelsen” i tabel 1 viser, at en self lagerfacilitet med 40.000 netto-leasable kvadratfod, i et marked med $9-per-kvadratmeter årlige husleje, vil generere $450.000 i brutto årlige husleje på 100 procent belægning. Andre indtægter stammer fra sene gebyrer, detailsalg, administrationsgebyrer, provisioner til leje af lastbiler osv., og tegner sig normalt for yderligere indtægter på 5 procent.

en justering på 10 procent af den samlede forventede indkomst er almindelig, fordi den repræsenterer normale forventede ledige stillinger og inkassotab. At opnå og opretholde en gennemsnitlig belægning på mindst 90 procent bør være målet for enhver udvikling og bør bruges til at evaluere projektets investeringspotentiale.

normale driftsomkostninger spænder generelt fra $2,75 til $3.25 pr. brutto kvadratfod af udviklingen. Denne varians i udgifter skyldes de variable omkostninger på forskellige markeder, såsom ejendomsskatter, lederlønninger og brugsomkostninger.

nettodriftsindtægterne (NOI) er balancen i udviklingens indtægter, efter at driftsudgifterne er betalt. Vedligeholdelse af den højest mulige NOI er ekstremt vigtig, fordi den bruges til at bestemme facilitetens nuværende og fremtidige værdi. NOI bør være fra 60 procent til 67 procent af den effektive bruttoindkomst i en udvikling.

gældsservice for denne særlige finansielle model er baseret på lånebeløbet på $1, 59 millioner, en rente på 10 procent og en afskrivningssats på 25 år. Gældsservice afhænger helt af det økonomiske arrangement, der er forhandlet med långiveren. Investorens finansielle sundhed og långiverens opfattelse af risiko involveret vil ofte bestemme renten, lånebeløbet og afskrivningsperioden.

med bestemmelsen af en udviklings faktiske NOI og den gældstjeneste, der skal betales over tid, udledes en forventet pengestrøm. I den finansielle model, der er angivet i tabel 1, har en investering på $397.615 genereret positiv pengestrøm på $117.761 eller et 29,6 procent “cash-on-cash” investeringsafkast. Dette er en typisk ROI for self storage investorer, hvilket er en af hovedårsagerne til branchens enorme vækst i de sidste 25 år.

Hvad er Self Storage Development Cost

også opført i tabel 1 er en komplet liste over gennemsnitlige udviklingsomkostninger for opstart af en self storage virksomhed. Også her er der variabler, men de fleste er begrænset til de faktiske omkostninger ved jord-og selvopbevaringsenheder byggeomkostninger.

en af de største variabler og mest afgørende faktorer for at bestemme en udviklings gennemførlighed er de faktiske omkostninger ved jorden til udviklingen. Den finansielle analyse angiver købsprisen for jorden er $3,25 per kvadratfod. 45.91 procent, er nettoomkostningerne for jorden pr. netto-leasable kvadratfod $ 6.82. En udviklings net-leasable firkantede optagelser er helt afhængig af den tilladte dækning af stedet. Maksimering af netto-leasable dækning på sitet er afhængig af faktorer såsom reguleringsmæssige tilbageslag, servitutter, forsyningsselskaber, krav til overholdelse af bygningskoder, og topografi og faktisk fysisk layout af sitet. Normale dækningsområder spænder fra 35 procent til 50 procent.

hvad angår omkostningerne ved byggeri, er anlægsarbejde og forsyningsselskaber de største variable omkostninger. Normale site-udviklingsomkostninger spænder fra $4.25 til $ 8 og igen afhænger helt af den faktiske topografi og fysiske layout af hjemmesiden. Rydning/rydning, udgravning, stormdræning, forsyningsselskaber osv., er alle stedspecifikke, og deres omkostninger vil variere fra et sted til et andet. Ansættelse af en civilingeniør med self storage erfaring bør sikre, at disse omkostninger minimeres. Pas på jordomkostninger under markedsværdierne. Oftest betyder en lav jordpris, at der er et problem, der kræver store udgifter til udvikling af stedet.

selvfølgelig afhænger omkostningerne ved selvopbevaringskonstruktion af den type produkt, man udvikler. Bygningsomkostningerne varierer dog kun lidt sammenlignet med de variable omkostninger ved jord-og grundudvikling. De gennemsnitlige omkostninger til byggeri, herunder site arbejde / forsyningsselskaber, spænder fra $23 Til $28 pr brutto bygning kvadratfod, eller cirka 67 procent af det samlede udviklingsbudget.

de resterende udviklingsomkostninger varierer kun lidt bortset fra finansieringsomkostninger og rentebærer. En investors økonomiske sundhed og hans evner til at forhandle vil bestemme disse omkostninger. Den typiske self storage udvikling omkostninger spænder fra $34 Til $42 pr brutto bygning kvadratfod. Igen er denne varians afhængig af jord, byggeri og finansieringsomkostninger. Det er dog vigtigt at huske, at der er et forhold mellem markedsleje og udviklingsomkostninger. Jo højere omkostningerne er på et marked, jo højere vil huslejen være.

Hvorfor Er Finansielle Fremskrivninger Vigtige?

den finansielle model angiver, at en investering på $397,615 realiserer en 29,6 procent cash-on-cash ROI, når udviklingen har opretholdt en 90 procent belægning. Desuden viser det, at den fremtidige markedsværdi af virksomheden, baseret på en kapitaliseringsrate på 10 procent og de eksisterende økonomiske forhold, ville være $2, 85 millioner. Derfor kunne en investor realisere et overskud på $ 864.425 ved salget af virksomheden på en fremtidig dato.

en anden vigtig finansiel statistik at bemærke er break-even belægning for modellen i tabel 1. Denne særlige model projicerer, at en belægning på 65 procent vil dække alle drifts-og gældsudgifter. Normale break-even occupancies på gæld tjenester i self storage tilbud spænder fra 60 procent til 72 procent. Dette er langt under normale break-even occupancies for andre typer af fast ejendom. De lavere end gennemsnittet break-even occupancies forbundet med self storage udvikling minimere investorens risiko og give ham mere fleksibilitet til at håndtere markeds-eller økonomiske udsving.

forstå, at finansielle modeller kun er fremskrivninger. En række interne og eksterne faktorer kan påvirke den samlede økonomiske resultater af en udvikling og investorens ROI. Den finansielle model i tabel 1 er imidlertid virkelig repræsentativ for den typiske self storage-forretning og projicerer, hvad investoren normalt kan forvente af sin investering. Self storage har været og vil fortsat være en af de bedste investering køretøjer til rådighed i dette land.

er Self Storage en vellykket investering?

en af de bedste måder at sammenligne ejendomsinvesteringer på er at se på udførelsen af selvopbevaring og andre ejendomsinvesteringer i løbet af det sidste årti. For nylig, mit firma afsluttede en grundig undersøgelse af udviklingen i multifamilie -, kontor -, detail-og self storage i USA, Oklahoma, Colorado og Louisiana i fortiden 10 flere år. Undersøgelsen fokuserede på fejlfrekvensen for den udvikling, der åbnede mellem 1980 og 1987 og fungerede under den økonomiske recession, der begyndte i disse stater i midten af 1980 ‘ erne. resultaterne af undersøgelsen er som følger:

• multifamilie = fejlrate på 58 procent
• Office = fejlrate på 63 procent
• Retail = fejlrate på 53 procent
• Self storage = fejlrate på 8 procent

antallet af self storage egenskaber, der endte til salg i FDIC eller RTC fast ejendom portefølje var væsentligt mindre end andre ejendomme i samme periode. Af disse 8 procent i selvlagringsfejl blev et betydeligt antal virksomheder taget tilbage af finansielle institutioner, fordi de var sikkerhedsstillelse for lån på anden fast ejendom.

Hvorfor er der en væsentlig forskel i succes mellem self storage og andre fast ejendom? Hvad er de vigtigste elementer, der giver self storage den ekstra kant for at overleve hårde økonomiske tider? Det første, en investor skal forstå, er, hvad der sker med slutbrugeren–bolig–og erhvervskunder-under svingningerne i et markeds Økonomi.

Self Storage Market

i tider, hvor et marked oplever et økonomisk opsving, begynder virksomheden at trives, beskæftigelsesmulighederne øges, og salget af nye og eksisterende enfamiliehuse begynder at stige. Man ville forvente self storage egenskaber til at gøre godt; oftest, de gør. En evaluering af typiske Self storage ejendom leje ruller i løbet af denne tid vil normalt vise en høj procentdel af mobile kunder–folk flytter ind på markedet for første gang eller kunder “køber op” fra starter hjem.

på den kommercielle side betyder øget forretningsaktivitet et øget volumen af kommercielle lejere med selvstændig opbevaring. Omvendt, når økonomien begynder at vakle, det samme sker med erhvervslivet, beskæftigelse og fast ejendom i almindelighed. Den omvendte effekt forårsager dog stadig den samme mobilitet, som oftest gavner selvopbevaring. Folk begynder at flytte ud af markedet eller sælge deres hjem og flytte ind i mindre hjem eller lejligheder.

kommercielle virksomheder nedskærer eller ser til self storage for et mere økonomisk middel til opbevaring af varebeholdninger. En svimlende økonomi har en negativ indvirkning på self storage, Men se på, hvordan self storage egenskaber sammenligne med andre ejendomsprojekter. Under nedture i økonomien, flerfamilie besættelser falde så meget som 25 procent, mens Kontor og detail besættelser falde så meget som 30 procent. Hvem er kontoret og detail lejere? Virksomheder, der enten har fejlet, nedskåret operationer og flyttet til en billigere ejendom eller helt flyttet til et andet marked. Dette er tabt indkomst til kontor-og detailejendomme, og det inddrives ikke, før markedets økonomi forbedres.

Self storage vil også have et indledende fald i belægning, som adskiller sig fra et marked til et andet, men normalt gennemsnit mellem 15 procent og 20 procent. Imidlertid, en typisk gearing self storage ejendom har en break-even belægningsprocent mellem 60 procent og 72 procent. Sammenlign dette med gearede multifamilie -, Kontor-og detailejendomme med en break-even belægningsprocent mellem 80 procent og 90 procent. Hvilken investering i fast ejendom har mere plads til at absorbere markedsnedgang?

Self Storage Rental Business

husleje er en anden nøgle til succes for self storage egenskaber. De gennemsnitlige årlige lejeområder for den fast ejendom, der er undersøgt i vores undersøgelse, er som følger:

• multifamilie – $7.5 til $12 per kvadratfod
• kontor–$14 til $24 per kvadratfod
• Retail–$16 til $20 per kvadratfod
• Self storage–$6.5 til $12 per kvadratfod

Self storage huslejer falder inden for rækken af andre ejendomsprojekter. Det er ikke ualmindeligt, at kunderne betaler det samme eller mere pr.kvadratfod til opbevaring, som de gør for at bo i en lejlighed. Denne lejesammenligning er endnu mere oplysende, når man sammenligner husleje med gennemsnitlige udviklingsomkostninger pr. Den gennemsnitlige udviklingsomkostninger pr. fast ejendom, der er undersøgt, er som følger:

• multifamilie–$60 til $70 per kvadratfod
• Kontor–$50 til $100 per kvadratfod
• Retail–$50 til $80 per kvadratfod
• Self storage–$34 Til $42 per kvadratfod

ved sammenligning af både husleje og total udviklingsomkostninger, self storage oftest har husleje, der er lidt mindre. Men self storage har en samlet udvikling omkostninger, der er en tredjedel til halvdelen af multifamilie, kontor eller detail egenskaber. For investoren betyder dette et betydeligt mindre investerings-eller lånebeløb, der skal serviceres, mens det har sammenlignelige huslejer til andre ejendomsinvesteringer.

driftsomkostningerne og de faktiske ledelseskrav er et andet nøgleelement, der appellerer til investorer. Som tidligere nævnt, self storage driftsomkostninger spænder fra $2.75 til $3.25 per netto-leasable kvadratfod. Sammenlign dette med driftsomkostninger for de andre undersøgte ejendomsejendomme, der spænder fra $3,50 til $5 pr. Lejligheder, Kontor-og detailejendomme skal løbende vedligeholde grundene, apparater, VVS, elektriske inventar og en række andre vedligeholdelsesproblemer, som normalt kræver et vedligeholdelsespersonale.

der er Lejlighed “make-readies” og interiør remodeling til nye kontor og detail lejere. Til sammenligning har self storage normalt en eller to ledere og meget få af vedligeholdelsen “hovedpine” forbundet med “live-in” lejere. Generelt har en self storage investor meget få af de problemer, der er forbundet med andre fast ejendom egenskaber.

“bundlinjen” ved sammenligning af selvopbevaring med andre ejendomsinvesteringer er, at investoren kan realisere meget højere ROI for den typiske selvopbevaringsejendom end for andre ejendomsinvesteringer. For det andet er investorens oprindelige investering en tredjedel eller halvdelen af den, der kræves af andre ejendomsinvesteringer. På grund af de lavere break-even occupancies, bør investoren forudse investering likviditet hurtigere og et meget lavere element af risiko i forhold til økonomiske fald og deres virkning på lavere occupancies og husleje. Investoren behøver ikke at bekymre sig om yderligere kapitalkrav vedrørende lejer forbedringer eller løbende vedligeholdelse.

fordelene ved at investere i self storage nævnt ovenfor har været og vil fortsat være nøgleelementerne for dens succes. Self storage industriens fremtid er meget lys. Industrien vil fortsætte med at modnes sammen med efterspørgslen efter dens anvendelse. De investorer, der vove sig ind i self storage vil opdage, hvad industrien pionerer gjorde 25 år siden: Self storage er en af de bedste investeringer køretøjer til rådighed i dette land, nu og i fremtiden.

Hent &Vis tabel 1: finansiel Model
A. pengestrømsopgørelse
B. opgørelse over udviklingsomkostninger årligt
C. projektspecifikationer
D. finansielle variabler for udvikling
E. finansielle udviklingsfaktorer