cea mai mare tendință care a avut loc în timpul meu în proprietate este trecerea uriașă și bruscă la oamenii care cumpără proprietăți în cadrul companiilor.

până în 2015, a fost foarte mult o alegere minoritară: nu a existat o nevoie convingătoare pentru mulți oameni, iar ipotecile pentru companii au fost mult mai puțin competitive.

dar apoi modificările la tratamentul ipotecii interesate introduse în bugetul de vară 2015 s – au întâmplat-ceea ce a făcut ca traseul companiei să fie mult mai atrăgător. Potrivit brokerilor, până la 80% din noile cereri ipotecare sunt acum pentru societățile cu răspundere limitată.

încă nu va fi pentru toată lumea, dar acum este ceva ce fiecare investitor ar trebui să ia în considerare. Obținerea dreptului structurii de proprietate ar putea face o diferență uriașă față de valoarea impozitului pe care îl plătiți pe parcursul vieții (și nu numai) – așa că haideți să aruncăm o privire la avantajele și dezavantajele…

sunteți un comerciant sau un investitor?

prima distincție importantă pentru a trage atunci când se face această decizie este dacă sunteți un comerciant de proprietate sau investitor.

dacă cumpărați o proprietate pentru a face îmbunătățiri cu valoare adăugată și pentru a vinde pentru un profit, sunteți un comerciant. În acest caz, este posibil să fiți cel mai bine să cumpărați ca o companie cu răspundere limitată.

de ce? Deoarece atunci când tranzacționați proprietăți ca societate cu răspundere limitată, veți plăti impozitul pe profit pe profiturile dvs. – puteți găsi rata actuală aici. Dacă ați cumpărat o proprietate pentru a „răsturna” ca persoană fizică, câștigurile dvs. ar fi impozitate ca venit – care, dacă sunteți impozitat la o rată mai mare, va fi mult mai mult (ratele actuale aici).

(ca individ ai putea fi capabil de a obține profitul tratat ca un câștig de capital, mai degrabă decât venitul dacă ai putea dovedi că ați intenționat să închirieze proprietatea afară, și poate a făcut pentru o perioadă scurtă de timp înainte de a vinde, dar să parc că unul pentru acum.)

dacă cumpărați o proprietate pentru a colecta chiria și urmăriți valoarea acesteia să crească de-a lungul anilor, sunteți investitor. Aici intrăm pe teritoriul” depinde”: majoritatea investitorilor au funcționat istoric ca comercianți unici, dar mulți vor beneficia acum de utilizarea unei companii cu răspundere limitată.

de ce ar putea investitorii să utilizeze o companie cu răspundere limitată?

dintr-o perspectivă pur financiară, există trei motive evidente de ce ați putea dori să dețină proprietate ca o companie, mai degrabă decât tine.

tratamentul fiscal al profiturilor

dacă dețineți o proprietate în nume propriu, profiturile pe care le obțineți din închirierea acesteia vor fi adăugate la celelalte câștiguri (cum ar fi de la locul de muncă) și vor fi impozitate ca impozit pe venit. Dar dacă în schimb îl țineți în cadrul unei companii, profiturile vor fi răspunzătoare pentru impozitul pe profit.

rata impozitului pe profit tinde să fie în jur de jumătate din rata mai mare a impozitului pe venit – ceea ce reprezintă o economie enormă.

veți fi în continuare impozitați pe dividende dacă scoateți profiturile din companie (la care vom ajunge mai târziu), dar există flexibilitate: puteți cronometra plățile dividendelor pentru o eficiență fiscală maximă sau le puteți distribui membrilor familiei care sunt doar contribuabili de bază-sau pur și simplu lăsați profiturile să se rostogolească în cadrul companiei pentru a cumpăra următoarea proprietate.

tratamentul fiscal al dobânzii ipotecare

începând cu aprilie 2020, dobânda ipotecară nu va mai fi o cheltuială admisibilă pentru investitorii imobiliari individuali (vor solicita în schimb o indemnizație de rată de bază) – dar va continua să fie admisibilă pentru companiile care dețin proprietăți.

(schimbarea este introdusă treptat din aprilie 2017 și puteți citi toate detaliile aici.)

postarea la care am legat merge în modul în care funcționează totul, dar rezultatul este că, dacă plătiți impozit la rata mai mare și utilizați ipoteci pentru a cumpăra proprietăți, factura dvs. fiscală va fi mai mare dacă dețineți proprietăți în nume propriu, mai degrabă decât într-o companie.

oportunități de reducere a impozitului pe succesiune

proprietatea deținută în cadrul unei companii oferă mai multe opțiuni atunci când vine vorba de planificarea impozitului pe succesiune. Totul este mult dincolo de gradul meu de salarizare (și ar trebui să luați sfaturi de la un consilier fiscal specializat dacă trecerea proprietăților constituie o parte importantă a planurilor dvs.), dar puteți folosi structuri de încredere, diferite tipuri de acțiuni și tot felul de metode inteligente la care altfel nu ați avea acces.

deci, dacă există un avantaj de impozit pe venit, un avantaj de tratament ipotecar și potențial un avantaj de impozit pe moștenire, de ce nu ați investi printr-o societate cu răspundere limitată?

pentru că, desigur, există și dezavantaje…

de ce să nu investești printr-o companie cu răspundere limitată?

disponibilitatea creditelor ipotecare

acest lucru a fost un dezavantaj major: creditele ipotecare pentru companii erau limitate, costisitoare și aveau limite de împrumut mai mici.

numărul de produse oferite pentru societățile cu răspundere limitată este încă mult mai mic decât pentru persoanele fizice, dar se schimbă rapid: pe măsură ce tot mai mulți investitori se îndreaptă în această direcție, creditorii urmează pentru a-și câștiga afacerea.

va trebui în continuare să dea o garanție personală și propriile finanțe vor fi examinate, astfel încât în multe feluri este un credit ipotecar personal în toate, dar numele: gândiți-vă la companie ca fiind un „ambalaj fiscal”. Deci, în timp ce nu veți găsi destul de multe opțiuni și ratele și taxele sunt susceptibile de a fi mai mari, este mai puțin de un dealbreaker decât a fost odată.

impozitarea dividendelor când scoateți banii

dacă vă lăsați profiturile de închiriere în companie, nici o problemă: plătiți impozitul pe profit, apoi lăsați venitul post-impozit să se rostogolească – poate pentru a cumpăra mai multe proprietăți.

dar dacă luați banii (pentru a cheltui pe propriile costuri de trai, de exemplu), veți fi impozitați pe dividendele pe care le luați. Asta înseamnă că veți plăti mai întâi impozitul pe profit, apoi veți plăti o lovitură puternică în impozitul pe dividende pe ceea ce a mai rămas (ratele curente aici) pentru a-l scoate.

deci, dacă doriți să trăiți din venitul proprietății, mai degrabă decât să-l lăsați să se acumuleze, va fi un pic de aruncare. Veți economisi taxe în unele moduri, dar veți suporta taxe suplimentare în altele. Va trebui să rulați numerele pentru a lucra care va funcționa cel mai bine în situația dumneavoastră.

costuri suplimentare și hassle

nu este un biggie, dar există costuri contabile mai mari asociate cu depunerea conturilor anuale ale companiei – deci este o cheltuială de luat în considerare, iar viața ta va fi plină de mai multe documente decât ar fi fost altfel.

cum să decideți dacă utilizarea unei societăți cu răspundere limitată este potrivită pentru dvs.

pe ce parte a gardului coborâți atunci când vine vorba de cumpărarea printr-o societate cu răspundere limitată va depinde în mare măsură de trei factori:

cât de mult venit aveți?

dacă plătiți rata mai mare a impozitului pe venit și nu aveți un soț cu venituri mai mici, al cărui nume ar putea fi pus venitul pe proprietate, atracția de a plăti rata mult mai mică a impozitului pe profit va fi puternică.

cu toate acestea, rețineți că, dacă achiziționați în mod activ proprietăți, portofoliul dvs. ar putea genera o pierdere fiscală pe hârtie, mai degrabă decât un profit – deci, cu planificarea, câștigurile impozabile ar putea fi amânate până când vă retrageți și venitul dvs. scade.

vrei ca veniturile din proprietate să trăiască?

lăsându-l să se rostogolească în companie (pentru achiziții viitoare sau doar până când venitul dvs. non-proprietate scade) vă va lăsa mai bine decât dacă trebuie să îl scoateți pentru a cheltui.

folosești Ipoteci?

capacitatea de a revendica întreaga dobândă ipotecară ca cheltuieli de exploatare (odată ce noile reguli vor fi valabile) va fi un argument major pentru utilizarea unei companii pentru contribuabilii cu rată mai mare.

pentru cine cumpărați proprietăți?

inițial, bineînțeles că ești tu, dar care este strategia ta de ieșire – ai de gând să le vinzi pentru a-ți finanța obiceiul scump de croazieră în ultimii ani sau este important să-ți transmiți portofoliul copiilor sau nepoților tăi?

dacă transmiterea proprietăților dvs. este importantă pentru dvs., deținerea acestora în cadrul unei companii (dacă este structurată corect) ar putea duce la economii uriașe de impozit pe moștenire.

deci răspunsul este, desigur…”depinde”

Pfiu…1.300 de cuvinte și încă am zgâriat doar suprafața acestei dezbateri.

dacă există un singur lucru pe care l – am învățat, este că există o mulțime de factori diferiți în joc-deci trebuie să vă dați seama că compromisul este inevitabil și să cântăriți toate argumentele pro și contra înainte de a decide pe ce parte a gardului să coborâți.

înainte de a face acest lucru, ar trebui să vorbiți absolut cu contabilul dvs.: în loc ca această postare să fie sfârșitul cercetării dvs., folosiți-o doar ca o modalitate de a vă pune la curent cu faptele, astfel încât să puteți avea o conversație productivă cu un expert.