ať už kupujete byt, který potřebuje kompletní rekonstrukci, než se nastěhujete, nebo byste chtěli střevo renovovat svůj současný příbytek (a) včas pro dítě, (b) před stropem koupelny nebo (c) zatímco jste dostatečně spry, abyste si mohli užít plody práce vašeho dodavatele, budete muset začít s realistickým smyslem pro načasování.

„většina lidí přemýšlí o tom, jak dlouho trvá samotná renovace – od okamžiku, kdy dodavatel vstoupí a začne demolici-ale to je jen část příběhu—“ říká Fraser Patterson, generální ředitel společnosti Bolster-společnost v New Yorku, která navrhla transparentní a příjemný proces pro majitele domů v NYC, kteří provádějí velké renovace. „Když je správně naplánován kvalifikovaným renovačním týmem, skutečná renovace střev sama o sobě—což znamená vzít vše z vašeho bytu, až po cvočky—může trvat kdekoli mezi třemi až 12 měsíci. Ale může to trvat stejně dlouho, než se projekt dostane ze země.“

zde je, jak dlouho byste měli očekávat, že bude trvat, než naplánujete a provedete rekonstrukci střev v New Yorku.

první krok: rozhodněte se, jak chcete, aby byl váš projekt doručen, a najměte si architekta (1 až 2 týdny, pokud jste efektivní a okamžitě identifikujete dobrého kandidáta; 2 týdny-2 měsíce, pokud se proces táhne)

existují tři způsoby, jak přistupovat k jakékoli renovaci, vysvětluje Patterson.

„první a nejjednodušší je „stavět pouze“, ve kterém si najmete generálního dodavatele, aby zpracoval váš projekt bez výkresů nebo na základě stávajících výkresů architekta, “ říká. „Je ideální pro jednoduchou a přímočarou renovaci, která vyžaduje velmi málo projekčních prací.“

typicky, stavět pouze projekt bude stát pod $ 200,000, a majitel bude moci vybrat jeho nebo její vlastní povrchové úpravy. Nicméně, v NYC-kde jen málo věcí je někdy jednoduché-není neobvyklé potřebovat souhlas s rekonstrukcí od Ministerstva budov, a vaše správa budov může stále vyžadovat, abyste si najali architekta.

druhou možností je návrh a stavba, ve které najmete generálního dodavatele a architekta, kteří spolupracují na realizaci vašeho projektu. Patterson doporučuje tento přístup pro majitele domů citlivých na rozpočet, kteří provádějí menší renovace střev—v New Yorku to znamená projekty, které budou stát pod 500 000 USD.

třetí možností je Design-Bid-Build, ideální pro složité, designově řízené a dražší projekty.

“ nejprve najmete architekta, který navrhne váš projekt a poté jej nabídne několika dodavatelům,“ říká Patterson. „Poskytuje nestrannější projektový tým a potenciálně kvalitnější stavební výsledky kvůli zvýšené konkurenci dodavatelů.“

v případě dvou klientů posilovače, dvojice mladých profesionálů a prvních majitelů domů, kteří chtěli střevo renovovat své třípokojové Cobble Hill co-op, byl návrh a sestavení správný. (Kliknutím sem zobrazíte časovou osu jejich projektu ve formátu PDF a zde zobrazíte aktuální nabídku projektu.)

Bolster sestavil renovační tým složený z oceněného architekta Davida Yum a dodavatele Aarona Borensteina. Jako architekt, úlohou Yum bylo zvážit vizi páru pro jejich byt a definovat parametry projektu z hlediska životního stylu a funkčnosti. A jako dodavatel, Borenstein definoval náklady a harmonogram renovace, a dohlížel na stavbu.

Cobble Hill majitelé domů

krok dva: Vypracujte své plány (4-16 týdnů)

Nyní, když jste najali svého architekta, co bude dál? Za prvé, pokud vaše budova není zcela nová, váš architekt bude muset provést fyzický průzkum vašeho bytu, aby pochopil jeho prostor a strukturu. Jak se Architekt seznámí s vaším domovem a začne Schematický návrh-první dvourozměrné plány a diagramy projektu, které pokryjí jeho široké koncepty-budete diskutovat o svých potřebách a obavách. Tento proces bude trvat nejméně dva týdny, ale může trvat déle, stejně jako mnoho restaurátorů se můžete setkat s alternativními nápady nebo novými směry, které se liší od původního plánu.

během další fáze-vývoj designu-se zaměřují jemnější detaily renovace, včetně konkrétních produktů, které budou nainstalovány; tento proces trvá zhruba čtyři až osm týdnů, říká Patterson.

nakonec jsou vytvořeny konstrukční výkresy, které určují přesný tvar, montáž a materiály pro renovaci. To může trvat osm až šestnáct týdnů.

nově zrekonstruovaná koupelna v bytě Cobble Hill

třetí krok: nabídka projektu (2 až 4 týdny)

pokud jste se rozhodli pro návrh-nabídka-sestavení přístupu k renovaci, v tomto okamžiku nabídnete Projekt více dodavatelům, abyste získali nejlepší nabídky.

„nejdůležitější věcí je vytvořit nabídkový proces, kde člověk porovnává jablka s jablky,“ říká Patterson, což znamená, že výkresy a specifikace vašeho architekta jsou dostatečně jasné a komplexní, aby přinesly nabídky, které vypadají navzájem podobně.

během této fáze procesu renovace se potenciální dodavatelé mohou ozvat s otázkami a návrhy alternativních přístupů—jako je jiný mlýn nebo stavební metoda, která vyžaduje méně práce, času nebo nákladů—a pravděpodobně také použijí různé formáty cen. Váš architekt by vás měl vést při analýze rozdílů mezi přístupem, zkušenostmi a cenami každého dodavatele. V závislosti na složitosti vašeho projektu může trvat dva až čtyři týdny, než se vytvoří konečná nabídka; dostupnost subdodavatelů a dodavatelů, stejně jako ceny, jsou proměnné,které mohou tento proces prodloužit.

pokud půjdete cestou návrh-sestavení, proces bude rychlejší. V případě výše zmíněného páru Cobble Hill, jejich dodavatel se dokázal vyhnout strmé křivce učení, kterou proces Design-Bid-Build často obnáší; poskytl přesnou a podrobnou nabídku, spolu se zprávou o riziku, která nastiňuje finanční expozici majitelů domů vůči překročení nákladů. Pak, Yum a Borenstein spolupracovali s majiteli domů na výběru příslušenství a povrchových úprav, aby mohli být objednáni a dodáni včas na stavbu.

chodba bytu Cobble Hill, po rekonstrukci

krok čtyři: Schválení (8 až 16 týdnů)

ať už je váš byt družstevní nebo byt, budete muset požádat o povolení k renovaci, které bude uvedeno v dohodě o změně. Tyto dohody pokrývají podmínky pojištění, pracovní pravidla, kauce, postupy a plány; budete také muset předložit soubor plánů, které jasně stanoví rozsah vašeho projektu.

jakmile vaše budova schválí rekonstrukci, podepíše žádosti o povolení na oddělení budov (DOB). Jakákoli renovace nad rámec dekorativních povrchových úprav a vestavěných mlýnů bude vyžadovat oficiální povolení města; všimněte si, že pokud žijete v památkové čtvrti, vaše žádost bude také muset jít na Komisi pro zachování památek, i když se neprovádí žádná práce na veřejném exteriéru budovy. Žádosti o projekty, které vyžadují vnější práce, musí podrobně popisovat stávající i navrhované podmínky; očekávejte delší schvalovací proces. A i když nepotřebujete projít LPC, buďte připraveni na DOB klást otázky týkající se vaší aplikace, tam a zpět, které vám váš architekt pomůže navigovat.

v této fázi mohou vzniknout komplikace. Majitelé domů Cobble Hill, například, dostali nepříjemné překvapení, když předložili své plány: bez vědomí, předchozí majitelé jejich bytu provedli některé nezákonné renovace, které vedly k zadržení, prodloužení délky jejich projektu o čtyři měsíce déle, než očekávali.

je také třeba poznamenat, že i bez takových zádrhelů DOB často způsobuje zpětné aplikace, zejména během renovační sezóny, která trvá od pozdní zimy do časného jara. A protože každý domov je jiný, může být náročné přesně odhadnout, jak dlouho schválení bude trvat. To je důvod, proč je nezbytné mít ve svém projektovém týmu expeditor-koho váš architekt najme a nasměruje -, který vám pomůže orientovat se v městské byrokracii.

krok pět: výstavba (3 až 6 měsíců)

nakonec jste připraveni se pustit do skutečné renovace. Přirozeně to bude trvat nejvíce času-kdekoli od čtyř do dvaceti čtyř týdnů, v závislosti na vašem projektu. Jedním znakem dobrého dodavatele je, že on nebo ona poskytne plán nastiňující různé kroky tak, aby nedošlo k žádným velkým překvapením.

rekonstrukce střev začíná demolicí, od té doby práce postupují z makra na mikro měřítko. Hrubé rámování a tesařství jsou instalovány, a pak hrubé instalatérské a elektrické; v tomto bodě, mlýnští pracovníci budou moci provádět měření pro vlastní truhlářství. Sádrokartonové desky je nainstalován a podlahové povrchy aplikován, následuje skříně, svítidla, a kování. Nakonec jsou stěny natřeny a renovace je dokončena.

u bytu Cobble Hill trvala stavba čtyři a půl měsíce, včetně šesti týdnů zpoždění kvůli dobročinným komplikacím a prázdninám. (Viz fotografický deník celého procesu zde.) Yum zůstal po ruce, aby pomohl majitelům domů vyřešit všechny problémy, které vznikly z nepředvídaných okolností.

“ každý projekt je v mnoha ohledech jedinečným úsilím a proces je složitý,“ vysvětluje Patterson. „Úspěšný projekt tedy není určen neznámými incidenty, protože ty jsou téměř nevyhnutelné, ale o tom, jak váš tým reaguje a řeší tyto nepředvídané situace.“

Krok 6: inspekce a projekt zavřít (1 až 6 týdnů)

během výstavby bude město provádět instalatérské a elektrické kontroly; jakmile budou všechny práce dokončeny, bude provedena závěrečná kontrola před tím, než DOB podepíše renovaci.

před touto prohlídkou projdete rekonstrukcí se svým architektem, abyste se ujistili, že je vše v pořádku. Pro projekt Cobble Hill, jakmile byla borensteinova stavba dokončena, Yum zkontroloval domov, vyplnil dob papírování,a nechal expeditora osobně předložit. Borenstein také dal majitelům domů seznam úderů, aby zdokumentovali všechny vady nebo nevyřešené úkoly, které je třeba zabalit, než předloží svou konečnou platbu. Trvalo to jen dva týdny, ale v některých případech by to mohlo jít až na šest, pokud jsou recenzenti plánu zaneprázdněni; majitelé však mohou byt ještě před konečným schválením DOB.

celkově pomáhá mít na paměti, jak složitá může být renovace. „Renovace není jako stavba předem upraveného automobilu v dokonalých podmínkách montážní linky, ale spíše jako obnovení tohoto starožitného vozu, plného kouzla, ale plného tajemství pod povrchem,“ říká Patterson. „Proto máte dobrý tým profesionálů, jako byste měli dobrého lékaře u operačního stolu, který zvládne neočekávané.“

každý rok Newyorčané plýtvají více než 700 miliony dolarů po obvyklém procesu renovace. Bolster je jiný, pomocí vědeckého přístupu, který vás spojí s nejkvalitnějšími profesionály a finančně zaručí, že váš projekt bude dodán krásně za spravedlivou cenu-to vše bez dodatečných nákladů.

Chcete-li zahájit svůj hlavní projekt renovace domů, navštivte bolster.us nebo volejte (929).

Více od Bolster:

zde je, kolik stojí renovace střešní terasy v New Yorku

měli byste nejprve najmout architekta nebo dodavatele?

zde je, kolik stojí renovace 2 ložnice 1.5 koupelna poválečné co – op na Upper East Side

jak najít velký dodavatel v NYC

zde je, kolik to stojí renovovat předválečné 3-ložnice co-op v Cobble Hill, Brooklyn

kolik to stojí kombinovat byty v New Yorku?