od Aljašky po Alabamu je po celé zemi rozptýleno zhruba 50 000 samoobslužných zařízení. To je zhruba stejný počet míst McDonald ‚ s, Starbucks a Subway po celých Spojených státech dohromady. Tato zařízení jsou základem amerického samoobslužného průmyslu, který měl v roce 2019 generovat příjmy ve výši 37 miliard dolarů.

v každém z těchto samoobslužných zařízení platí lidé nájemné-obvykle měsíčně-za uložení svých věcí v jednotkách různých velikostí. Mohly by být ukrytý nábytek, umění, spotřebiče, televizory, dokumenty, sváteční dekorace, víno, vozidla, lodě nebo RV. Mnoho malých podniků spoléhá na samoobslužné jednotky, aby udržovaly obchodní vybavení, zásoby a zásoby. Někteří zákazníci dokonce přeměnili samoobslužné jednotky na high-end „man caves“ a “ she sheds.“

každá z těchto samoobslužných vlastností není jen skladem pro naše zboží — každé zařízení je také malým podnikem. A zároveň to může být lukrativní byznys. Podle jednoho odhadu je typická zisková marže samoobslužného obchodu v USA 11%. To je výrazně nad ziskovými maržemi pro mnoho jiných typů malých podniků; například typické ziskové rozpětí restaurace se pohybuje od 3% do 5%.

vzhledem k těmto číslům zní zahájení podnikání s vlastním úložištěm docela lákavě, že? Určitě ano. Nicméně, každý, kdo se dívá na zahájení samoobslužné společnosti, se musí podívat za zisky a zvážit praktické úvahy:

• kolik bude stát zahájení podnikání s vlastním úložištěm?
• jaký druh výzkumu a plánování musíte udělat před zahájením podnikání s vlastním úložištěm?
• měli byste si koupit stávající samoobslužné zařízení?
• měli byste vybudovat samoobslužné zařízení od základů?
• jak budete spravovat a prodávat své samoobslužné zařízení?

to jsou samozřejmě velké otázky, ale pak je zahájení podnikání s vlastním skladováním velkým podnikem. Sledujte, jak vás provedeme tím, co je zapotřebí k zahájení podnikání s vlastním úložištěm.

kolik bude stát zahájení podnikání s vlastním úložištěm?

před vyhledáváním míst pro samoobslužné zařízení-bez ohledu na to, zda se díváte na nákup stávajícího zařízení nebo na stavbu nového-budete muset některá čísla zadrhnout.

na začátku budete potřebovat dobrý pocit, kolik to bude stát se dostat do self-storage podnikání. Čísla se budou velmi lišit v závislosti na různých faktorech, jako je umístění, pořizovací náklady, náklady na půdu a náklady na výstavbu zařízení. (Podrobnosti se dozvíme později.

nejen, že musíte přemýšlet o nákladech na nákup nebo vývoj zařízení, ale musíte také prozkoumat, odkud peníze pocházejí:

• máte dostatek likvidních aktiv, abyste si mohli koupit nebo vytvořit vlastní skladovací zařízení? Můžete si dovolit vyčlenit tato aktiva pro samoobslužné zařízení?
• potřebujete uzavřít a získat nebo stavební úvěr?
• potřebujete najmout investory s vlastním úložištěm, abyste pomohli financovat akviziční nebo vývojovou dohodu?

poté, co jste přišli s odpověďmi na tyto otázky, budete muset zjistit, kolik to bude stát provozovat zařízení, jakmile je to vaše. Vy a vaše rodina to budete řídit sami? Budete muset najmout zaměstnance, aby ji provozovat? Bylo by nejlepší ponechat provozní stranu správcovské společnosti třetí strany? Potřebujete nainstalovat software pro správu zařízení, jako je SiteLink? Nakonec, kolik času chcete strávit provozem samoobslužného zařízení?

nezapomeňte, že samoobslužné zařízení je více než struktura. Je to byznys.

Chcete-li se dostat do úložiště, budete téměř jistě muset vybojovat miliony dolarů na nákup nebo výstavbu zařízení a na pokrytí různých provozních nákladů, zejména mezd a daní. Zpráva zveřejněná na začátku roku 2018 komerční realitní společností CBRE ukazuje, že daně z nemovitostí představovaly 28 procent všech provozních nákladů na vlastní skladování, přičemž náklady na správu na místě a mimo místo spotřebovávají dalších 38 procent provozních nákladů.

jaký druh výzkumu a plánování musíte udělat před zahájením podnikání s vlastním úložištěm?

jakmile jste udělali nějaké vysoké úrovni přemýšlet o zahájení self-storage podnikání, je čas udělat nějaký výzkum. Celý tento výzkum půjde do studie proveditelnosti, která vám, jak název napovídá, řekne, zda je podnikatelský nápad proveditelný. Možná budete schopni tuto studii provést sami, ale raději byste si najali konzultanta pro vlastní úložiště, který by ji provedl.

ať už jdete jakoukoli cestou, musíte odpovědět na kritickou otázku:

pokud ji postavím nebo koupím,přijdou?

jinými slovy: pokud investujete peníze do samoobslužného zařízení, vygenerujete dostatek příjmů na pokrytí dluhových služeb a provozních nákladů a stále dosáhnete zisku?

provádění průzkumu trhu je zásadní. Toto cvičení vám pomůže určit demografii zákaznické základny v okruhu jedné až pěti mil od zařízení. Oblast tří až pěti mil je typickou velikostí trhu pro samoobslužné zařízení.

budete chtít přibít medián příjmů v oblasti trhu (self-storage nájemci mají tendenci být ve středním příjmu a horní střední příjmové skupiny), spolu s mediánem věku (self-storage nájemci jsou obvykle v jejich počátku 20s do poloviny 50s).

kromě toho budete chtít zkontrolovat následující aspekty navrhované oblasti trhu:

• současná populace (kdekoli od asi 20 000 lidí ve venkovském prostředí až po 100 000 nebo více v městském prostředí, jako obecné vodítko).
• předpokládaný populační růst (více lidí znamená více potenciálních nájemců).
• denní provoz vozidel (většina samoobslužných zařízení do značné míry závisí na provozu při jízdě, aby přilákala zákazníky).
• konkurenční prostředí. Která samoobslužná zařízení již v této oblasti fungují? Jaká je jejich obsazenost? Existují nějaká zařízení, která jsou ve výstavbě nebo jsou plánována v obchodní oblasti?

další součásti studie proveditelnosti obvykle budou zahrnovat přehled odvětví samoobsluhy; dlouhodobé projekce nájemného, příjmů, výdajů a hodnoty nemovitosti; a podrobnosti o územním plánování projektu úložiště.

psaní podnikatelského plánu

každý podnik by měl mít podnikatelský plán. Jednoduše řečeno, podnikatelský plán může pomoci pohánět podnikání k úspěchu, umožňuje realizovat své cíle a spravovat problémy, které by mohly nastat. Většina věřitelů bude chtít vidět podnikatelský plán před prodloužením úvěru.

spousta on-line šablon jsou k dispozici pro psaní podnikatelského plánu, takže si určitě můžete vyzkoušet řešení na vlastní pěst. Můžete také požádat o pomoc neziskovou organizaci, jako je skóre, která nabízí bezplatné obchodní mentoring, nebo si můžete najmout spisovatele, který se specializuje na obchodní plány.

mějte na paměti, že podnikatelský plán pro existující samoobslužné zařízení bude vypadat zcela odlišně od obchodního plánu pro navrhované zařízení.

každý podnikatelský plán by měl být přizpůsoben vašim vlastním potřebám, ale obchodní plán pro samoobslužné zařízení obvykle obsahuje informace, jako jsou:

• poslání.
• Prohlášení o vizi.
• vlastnická struktura.
• obchodní struktura (například LLC nebo společnost s ručením omezeným).
• role a odpovědnosti zaměstnanců.
• SWOT analýza (silné, slabé stránky, příležitosti a hrozby).
• Analýza trhu.
• Konkurenční analýza.
• marketingové a prodejní strategie.
• cenová strategie. Zhruba řečeno, měsíční nájemné za samoobslužné zařízení v oblasti s vysokou populací může být kdekoli od 50 centů do 4 dolarů za čtvereční stopu.
• nabídka nabídky produktů a služeb, včetně shrnutí velikostí jednotek, jako jsou 5×5, 10×10 a 10×20.
• zdroje kapitálu.
• toky příjmů.
• projekce příjmů a výdajů pokrývající několik let. Finanční modelování umožní odhady příjmů a výdajů na základě čtvereční stopy.

jedním z faktorů při zajišťování splnění projekcí příjmů je marketing. Zatímco drive-by provoz přináší spoustu zákazníků, marketing-zejména on-line self-storage marketing-nelze ignorovat. Spotřebitelé s vlastním úložištěm se stále více obracejí na internet jako na svou první zastávku při nákupu úložné jednotky.

jakákoli inteligentní internetová strategie by měla zajistit, aby vaše zařízení bylo nalezeno ve vyhledávačích, jako je Google, a také prostřednictvím online samoobslužných tržišť, jako je SpareFoot. Kromě toho by webové stránky vašeho zařízení měly být aktuální. Společnosti jako storeEDGE se specializují na vývoj, vylepšování a údržbu webových stránek připravených pro mobilní zařízení pro provozovatele samoobslužných úložišť.

měli byste si koupit stávající samoobslužné zařízení?

pokud jde o nákup stávajícího zařízení, ceny jsou na celé mapě, stejně jako samotné samoobslužné zařízení. Jak můžete očekávat, stávající samoobslužné zařízení v New Yorku, NY, pravděpodobně půjde o desítky milionů dolarů, zatímco stávající zařízení ve venkovské Iowě lze pravděpodobně zakoupit za méně než 1 milion dolarů.

spotová analýza skladovacích zařízení na prodej v březnu 2019 zjistila, že požadované ceny se obecně pohybovaly od 1 milionu do 10 milionů dolarů za zařízení. Některá zařízení na trhu byla také spojena s prodejem jako jediné portfolio.

Pokud nejste licencovaný realitní profesionál, je moudré najmout zkušeného makléře, který vám pomůže najít a nakonec koupit zařízení. Zkušený makléř zná trh a ví, jak vyjednat cenu.

pokud se chystáte provozovat zařízení, budete samozřejmě chtít koupit zařízení v regionu, kde žijete. Ale pokud budete předávat operace správcovské společnosti třetí strany, pak nezáleží nutně na tom, kde je zařízení. Jen se ujistěte, že vy a váš makléř máte dobrý přehled o místním trhu.

měli byste vybudovat samoobslužné zařízení od základů?

to by nemělo být žádným překvapením, ale umístění také hraje velkou roli v nákladech na výstavbu nového zařízení. Můžete být schopni postavit jednopatrový, 40,000-čtvereční-noha self-storage vývoj v malém městě za $ 1 milión nebo méně, zatímco dvoupodlažní, 80,000-čtvereční-noha zařízení ve více městském prostředí by vás mohl nastavit zpět $ 6 milión . Mějte na paměti, že se jedná o hrubé odhady.

zpravidla můžete očekávat, že utratíte kdekoli od 25 do 75 USD za čtvereční stopu na novou výstavbu. To je však pouze přibližný rozsah. Opět platí, že umístění zařízení-včetně nákladů na pozemek-bude diktovat cenovku pro výstavbu.

zde jsou některé statistiky, které je třeba mít na paměti, pokud vyvíjíte samoobslužné zařízení:

• zařízení se pohybují od 10 000 čtverečních stop do 100 000 čtverečních stop nebo více.
• průměrné samoobslužné zařízení zahrnuje 46 000 čistých pronajímatelných čtverečních stop (množství prostoru vytvářejícího peníze, které si mohou nájemci pronajmout).
• zařízení obvykle pokrývá 2,5 až 5 akrů.

následuje šest věcí, které je třeba vzít v úvahu při budování skladovacích jednotek:

1. jaký bude mix jednotek? Pokud je zařízení v obchodní oblasti, která je osídlena převážně nájemci bytů, možná budete chtít zahrnout více malých jednotek, například 5×5 nebo 5×10. Pokud jsou však obyvatelé obchodní oblasti většinou majiteli domů, může být v pořádku více jednotek 10×10 a 10×20.
2. má být zařízení v souladu pouze s pohonnými jednotkami nebo pouze s vnitřním přístupem? Nebo by měla existovat směs jednotek drive-up a indoor-access. Odpovědi závisí na demografii obchodní oblasti.
3. měly by existovat pouze klimatické jednotky nebo pouze klimatické jednotky? Nebo by měla existovat kombinace těchto dvou? Pokud jde o toto rozhodnutí, vstoupí do hry místní klima, stejně jako váš stavební rozpočet.
4. měli byste omezit zařízení na jednu budovu? Nebo budete mít dostatek místa — a má to smysl-k rozložení jednotek do několika budov? Kolik pozemků je k dispozici, spolu s tím, jak velká poptávka se předpokládá, ovlivní konfiguraci zařízení.
5. měl by být vyhrazen prostor pro skladování lodí, RV a jiných vozidel? Odpověď závisí, částečně, na průzkumu trhu s uvedením, kolik lodí, majitelé RV a vozidel žijí v obchodní oblasti.
6. měli byste se podívat na přeměnu stávající struktury, jako je uzavřený Maloobchod, na samoobslužné zařízení? Řada vývojářů vlastního úložiště úspěšně přeměnila nevyužité a často přehlížené prostory na úložná zařízení vytvářející daňové příjmy a vytvářející pracovní místa.

kromě toho, jak bude zařízení vypadat, je dalším klíčovým faktorem územní plánování a nárok.

velkým problémem bude, jak je nemovitost zónována. Je-li vlastnost je již pásmový pro self-storage, pak to odstraní obrovskou překážku. Ale pokud je třeba nemovitost rezonovat, pak byste mohli věnovat měsíce nebo dokonce roky hledání souhlasu se změnou územního plánování.

na některých místech se vládní úředníci a místní obyvatelé důrazně staví proti samoobslužným zařízením na základě špatně informované představy, že tato zařízení jsou magnety pro zločin a dopravu a že jsou oči. Opak je vlastně pravdou. Samoobslužná zařízení nezpůsobují nárůst kriminality ani dopravy a mnoho moderních zařízení je navrženo tak, aby se vešly do čtvrtí a dokonce je zvýraznily.

navíc je zde otázka nároku. To zahrnuje získání souhlasu vládních subjektů pro vaše rozvojové plány. Stejně jako u rezonování, případ nároku by se mohl táhnout měsíce až měsíce.

to vše bylo řečeno, mějte na paměti dvě věci:

1. vývoj samoobslužného zařízení vyžaduje čas a trpělivost(a samozřejmě i peníze). Kromě územního plánování a nároků může stavbu oddálit špatné počasí, nedostatek pracovních sil a omezené dodávky stavebního materiálu.
2. vývoj samoobslužného zařízení vyžaduje odborné znalosti. Vývojový tým by měl zahrnovat zkušené právní, realitní, finanční, stavební a designové profesionály. Jen málo lidí, kteří jsou v odvětví samoobsluhy noví, může při vývoji nového zařízení jít sami.

financování samoobslužného zařízení

stejně jako je tomu u jakéhokoli podnikání, existují některé tvrdé pravdy o vlastním skladování, bez ohledu na to, zda mluvíte o nově postaveném nebo nově získaném zařízení.

pro jednu věc, budete potřebovat peníze na zahájení podnikání a udržet ji v chodu.

jak jsme již zmínili, množství peněz, které jste vložili do zařízení, se velmi liší v závislosti na poloze a nesčetných dalších faktorech. Ale než utratíte desetník, budete se muset rozhodnout, jak budete financovat akvizici nebo nový vývoj.

budete si například muset vzít půjčku? K dispozici je řada možností, jako jsou akviziční úvěry, stavební úvěry a půjčky SBA. Mnoho z těchto půjček pokrývá podmínky 10 až 25 let. Spolupracujte s odborníkem na půjčování, který se dobře orientuje v odvětví samoobsluhy, aby vás ukázal správným směrem.

Chcete-li získat úvěr na vlastní skladování, zde jsou čtyři věci, které budete pravděpodobně potřebovat:

• kreditní skóre nejméně 680.
• úvěrová historie Bez nedávných bankrotů, exekucí a daňových zástav.
• hotovostní záloha ve výši 10 procent nebo více.
• Obchodní Historie nejméně tři roky.

možná si nemusíte brát půjčku a místo toho máte dostatek likvidního kapitálu na nákup nebo výstavbu zařízení. Máte však dost peněz na provoz zařízení? Nechcete vyčerpat svůj penzijní fond na nákup nebo vývoj samoobslužného zařízení.

nebo můžete zvážit spolupráci s jinými investory na nákup nebo výstavbu zařízení. To lze provést pomocí:

• dluhové partnerství, což je úvěrový vztah, který nepřiděluje vlastnický podíl osobě nebo subjektu, od kterého si půjčujete peníze.
• akciové partnerství, přičemž každý partner štěpí určitou částku v hotovosti a vlastní podíl na podnikání.
• společný podnik s, řekněme, self-storage developer. Každý partner vlastní určité procento podnikání.
• syndikát akreditovaných investorů shromážděných pouze za účelem nákupu nebo rozvoje zařízení.
• společné uspořádání nájemce, které umožňuje vlastnit nemovitost alespoň dvěma lidem a umožňuje relativně bezproblémový převod vlastnického podílu na jinou stranu.

jak budete spravovat a prodávat své samoobslužné zařízení?

zatímco skladovací zařízení tradičně vytvářejí zdravý a stabilní peněžní tok, každý, kdo vstupuje do samoobslužného obchodu, si musí uvědomit, že to nebude rychlý provoz.

obecně lze říci, že míra obsazenosti samoobslužných zařízení se pohybuje od 70% do 95%. Se zařízením, které je nově postaveno nebo je přemístěno, nový majitel bude často čelit době pronájmu 18 na 36 měsíce před tím, než zařízení dosáhne stabilizace obsazenosti. Pozitivní peněžní tok by také mohl být roky po silnici.

dobrou zprávou však je, že míra obsazenosti samoobslužného zařízení je výrazně nižší než ostatní třídy aktiv. Jedním opatřením je bod zlomu 40% až 45% obsazenost v samoobsluze, oproti 60% nebo více v sektoru více rodin. Kromě toho se samoobslužná zařízení mohou pochlubit některými z nejlepších krátkodobých a dlouhodobějších výnosů v komerčních nemovitostech.

pokud jde o nákup samoobslužného zařízení, jedno investiční číslo, které je nezbytné poznamenat, je míra kapitalizace (zkráceně cap rate). „Míra kapitalizace je vždy přehnaným hlediskem jak pro kupující, tak pro prodejce v odvětví samoobsluhy,“ tvrdí makléřská firma SkyView Advisors.

jak vysvětlil SkyView Advisors, míra cap je poměr Noi (čistého provozního příjmu) k hodnotě nemovitosti. Například, pokud nemovitost prodává za 1,5 milionu dolarů a její NOI je 120 000 dolarů, pak je limitní sazba 8% (120 000 dolarů je 8% z 1,5 milionu dolarů).

„zjednodušeně řečeno, sazba cap odhaluje investorovi z příjmů, jaké procento může očekávat, že vydělá, pokud koupí nemovitost se všemi penězi,“ řekl Skyview Advisors.

například, pokud si investor myslí, že nemovitost má hodnotu cap rate ve výši 8%, pak očekává návratnost hotovosti ve výši 8%.

ve třetím čtvrtletí roku 2018 se sazby szp pro samoobslužná zařízení pohybovaly od 4.5% u zařízení třídy A do 8.5% u zařízení třídy C, podle CBRE.

Sečteno a podtrženo

na konci dne nákup nebo výstavba samoobslužného zařízení s největší pravděpodobností spotřebuje čas, energii a peníze. Návratnost však může být značná v neustále rostoucím odvětví. Důkazy o tomto růstu oplývají:

• v roce 2018 dosáhla míra obsazenosti samoobsluhy a nájemného na řadě amerických trhů rekordních maxim.
• poptávka po samoobsluze stále stoupá díky řadě trendů, včetně celkového snížení počtu domácností baby boomers, obecné preference mezi millennials pro pronájem bytů versus vlastnictví domů a trvalá mobilita amerických pracovníků.
• v průběhu času samoobsluha prokázala, že je to sektor odolný vůči recesi.

stručně řečeno, self-storage poskytuje nepřeberné množství důvodů, proč pořízení stávajícího zařízení nebo budování nového zařízení může otevřít roll-up dveře atraktivní investiční zisky.

“ skladovací zařízení potřebují malé kapitálové výdaje nebo údržbu, jejich daně z nemovitostí jsou skromné a čisté akvizice v tomto odvětví vzrostly,“ Forbes.com přispěvatel Brad Thomas pozorován v listopadu 2017. „A tak, v dobrých časech a ve špatných, něco jako manželství, staré dobré skladovací jednotky jsou jako věrný … manžel.“