Nedávno jsem se zúčastnil každoroční BBQ pro Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

když jsem tam byl, viděl jsem jednoho z mých minulých studentů (budu mu říkat Joe), který vlastní některé investiční nemovitosti, a také provozuje společnost pro správu nemovitostí, která spravuje přibližně 30 jednotek pro ostatní investory.

Joe mi říkal, že nedávno měl příležitost ucházet se o práci pro správu velkého portfolia nemovitostí.

ve skutečnosti by tato práce přidala více než 100 jednotek do jeho společnosti pro správu nemovitostí. Věřím, že nějak znal osobu odpovědnou za zadání zakázky, a soutěžil proti některým velkým společnostem pro správu nemovitostí v Ottawě.

Joe se však trochu obával, že on a jeho partner nebudou schopni zvládnout pracovní zátěž. Žádal mě o radu a chtěl vědět, co by měl dělat.

normálně nejsem někdo, kdo by bránil lidem v dosažení velkých cílů. Ale po položení několika otázek, rychle jsem zjistil, že jeho malá společnost pro správu nemovitostí pravděpodobně selže v nové pracovní zátěži.

neřekl jsem mu přesně, co má dělat (to bylo jeho rozhodnutí), ale řekl jsem mu, aby byl opatrný při příliš rychlém rozšiřování. Dvakrát jsem viděl malé správy nemovitostí společnosti vyhodit do povětří a jít ven podnikání (z mnoha důvodů, ale hlavně proto, že rostly příliš rychle).

po tomto rozhovoru jsem si uvědomil, že mnoho investorů nemusí vědět, co hledat (nebo čeho se vyvarovat) při výběru společnosti pro správu nemovitostí, takže jsem sestavil seznam top 6 důvodů, proč správcovské společnosti selhávají.

a pokud jste investor, který také provádí správu nemovitostí na straně jiných investorů (nebo o tom přemýšlíte), věnujte těmto důvodům velkou pozornost. Budoucnost vašeho podnikání je v sázce!

1) neúčtujete dostatek peněz

jako investor je vaším cílem získat co nejvyšší příjem a současně udržet své výdaje co nejnižší. Pokud jde o správu nemovitostí, přirozeně investoři hledají nejlepší řešení, což znamená nejnižší možné poplatky za správu.

ale je tu problém s nízkými poplatky za správu. Je to skrytý problém, který se nemusí projevit až o měsíce nebo roky později.

zde je to, co se stane, když poplatky jsou příliš nízké…

• nízké poplatky za správu = nízký zisk pro společnost spravující nemovitosti
• nízký zisk = nedostatek peněz na pronájem zaměstnanců
• nedostatek peněz / zaměstnanců = málo zaměstnanců spravujících příliš mnoho nemovitostí

Řekněme, že správce nemovitosti má 20 jednotek pod správou, v průměru 1000 dolarů za měsíc v nájemném za jednotku.

20 jednotek x $ 1000 / mo = $ 20,000/mo nájemné shromážděno

většina společností spravujících nemovitosti účtuje procento shromážděného nájemného, které se pohybuje kdekoli od 4% do 10% nebo více. Pokud tento správce nemovitosti účtuje 6%, to se rovná…

$20,000/mo x 6% = $ 1,200 / mo poplatky za správu

a to předpokládá, že shromažďují 100% nájemného za každý měsíc.

zatímco 6% se může zdát jako hodně pro některé investory, pouze s jednotkami 20 nestačí provozovat ziskový obchod se správou nemovitostí se zaměstnanci. Jediný způsob, jak to může fungovat, je-li všechny práce provádí majitel nebo jejich rodinní příslušníci, a oni jsou jednoduše doplňuje své vlastní příjmy z investic do nemovitostí.

každý podnik (včetně správců nemovitostí) má režijní náklady-náklady potřebné pouze k podnikání. S příjmem $ 1,200 / mo neexistuje způsob, jak by společnost pro správu nemovitostí mohla najmout zaměstnance na plný úvazek.

i když se počet jednotek zdvojnásobil na 40 jednotek, což zdvojnásobuje potenciální příjem z poplatků za správu na $ 2,400, stále nestačí najmout ani jednu osobu na plný úvazek po zaplacení režie.

pokud se společnost zabývající se správou nemovitostí snaží vydělat vaše podnikání s nejnižšími sazbami a spravují pouze hrstku jednotek, buďte velmi opatrní a zvažte nalezení jiné společnosti, která účtuje více. Vím, že se to zdá být pro investory intuitivní, ale budete mít lepší služby a je pravděpodobné, že podnikání bude déle.

2) nedostatek zaměstnanců

Představte si to … malá společnost pro správu nemovitostí (tým manželů a manželek) po mnoho let tvrdě pracovala na budování svého portfolia na 50 jednotek. Udržují nízké náklady, poskytují personalizované služby pronajímatelům i nájemcům a poskytují dobré finanční výkaznictví.

slovo o jejich dobré službě se začíná šířit mezi investory. Jednoho dne obdrží telefonní hovor od investora s velkým portfoliem – více než 50 jednotek.

přidáním jednoho nového zákazníka může tato malá společnost pro správu nemovitostí zdvojnásobit počet spravovaných jednotek! Majitelé jsou šťastní a skočí na příležitost přinést nové podnikání.

zdá se, že tento správce nemovitostí zdvojnásobil své příjmy s jedním klientem. A zpočátku, to je přesně to, co se stane.

ale po krátké době je zřejmé, že jejich pracovní zátěž se také zdvojnásobila. Ve skutečnosti, to má více než zdvojnásobil, protože to vyžaduje více práce zpočátku přivést na nového klienta s novými vlastnostmi a nájemníky.

v důsledku toho je kvalita řízení horší pro všechny ostatní jednotky. Žádosti nájemců nejsou vyřízeny včas, pronajímatelé nejsou okamžitě povoláni zpět, atd. Stížnosti se začínají zvyšovat, což zvyšuje úroveň stresu majitelů této společnosti.

každý zkušený správce nemovitostí ví, že efektivní správa určitého počtu nemovitostí vyžaduje určitý počet lidí. Pokud není dostatek lidí, trpí kvalita řízení.

takže s tímto příkladem řekněme, že shromažďují v průměru $ 1000 / mo nájemné za jednotky 100 a účtují poplatek za správu 8%.

$ 1000 / mo x 100 jednotek = $ 100,000/mo nájemné shromážděné x 8% = $ 8000 / mo Mgmt poplatek

to stačí k pronájmu jednoho člověka na plný úvazek a stále poskytuje majitelům nějaký příjem. Skvělé! Problém vyřešen … tak nějak. Přestože byl najat nový zaměstnanec, stále to nemusí stačit na zvládnutí pracovní zátěže.

pamatujte… pracovní zátěž se alespoň zdvojnásobila, ale zaměstnanci se zvýšili pouze o 50%. To znamená, že majitelé mají stále větší pracovní zátěž než dříve, což může způsobit utrpení kvality řízení.

3) příliš mnoho distribuovaných jednotek

pokud jste spravovali vlastnosti,které byste raději měli?

• 100 rodinné domy nebo
• jedna vícedílná budova se 100 jednotkami

pro většinu investorů je odpověď jednoduchá-podle toho, co produkuje největší zisk a splňuje jejich investiční cíle.

pro správce nemovitostí však pracovní zátěž pro správu 100 rodinných domů daleko převyšuje pracovní zátěž pro správu jedné budovy 100 jednotek.

proč tomu tak je? Představte si, že jedete do domů 100, které se nacházejí na různých místech po celém městě, například:

• výběr nájemného
• spory nájemců
• pravidelná údržba
• inspekce (např. požární hlásiče)
• nouzové opravy (např. úniky vody)
• a více

nyní kontrastují s jízdou do jedné budovy s více jednotkami a prostým nástupem po schodech nebo výtahem k provádění všech stejných úkolů.

je snadné vidět, že pokud se malá společnost zabývající se správou nemovitostí zaměřuje na jednotlivé domy nebo menší nemovitosti s více jednotkami, jejich pracovní zátěž je mnohem vyšší. V důsledku toho nebudou schopni poskytnout stejnou kvalitu služeb jako někdo, kdo může jednoduše jít do jedné velké budovy s více jednotkami, aby zvládl všechno.

4) žádné opakovatelné systémy na místě

když někdo začne novou společnost pro správu nemovitostí, většinu času začínají od nuly. To znamená, že i když mohou mít nějaké zkušenosti se správou nemovitostí ve svém vlastním portfoliu, mohou mít malou nebo žádnou zkušenost s provozováním podnikání v oblasti správy nemovitostí.

jaký je v tom rozdíl? Všechny podniky se musí vypořádat s více oblastmi odborných znalostí, aby uspěly, a společnosti spravující nemovitosti se neliší. Musí mít zavedeny procesy pro…

• Marketing-reklama byty k pronájmu, reklama pro nové investory klienty
• prodej-zobrazování a pronájem bytů na nového nájemce, setkání s investory klienty a jejich přihlášení do služby
• operace-vyřizování žádostí nájemce, vystěhování, Údržba a opravy
• účetnictví – pohledávky (peníze dluží od nájemců a klientů investorů), závazky (peníze dluží na chod společnosti)
• informační systémy-všechny technologie potřebné k provozování společnosti podnikání, včetně telefonů, hlasové schránky, mobilní služby, webové stránky atd.
• a více

to vše vyžaduje čas na učení a budování pro každou společnost, která právě začíná. Nicméně, kde mnoho společností pro správu nemovitostí selže, je, pokud jde o to, aby tyto systémy byly opakovatelné.

například řekněme, že majitel najme zaměstnance, aby pomohl se správou nemovitostí. Tito noví zaměstnanci s nimi zůstávají mnoho let a učí se vše, co je třeba vědět o správě nemovitostí. Vědí, jak inzerovat byty, jednat s nájemníky, najmout dodavatele na opravy a další.

pak jednoho dne dostane zaměstnanec jinou pracovní nabídku a rozhodne se odejít. A berou s sebou všechny své znalosti, aniž by zanechali cokoli, co je zdokumentováno a opakovatelné.

najednou se majitel snaží dělat vše, co zaměstnanec dělal. Ale problém je, že nevědí, jak se přihlásit na webové stránky umístit reklamu, nevědí, které jsou nejlepší dodavatelé najmout, a tak dále.

jejich podnikání je v chaosu, to vše proto, že nikdo ve společnosti zdokumentoval žádný z opakovatelných procesů v jejich podnikání.

5) žádný specializovaný leasingový agent

Leasing (proces umístění nového nájemce do jednotky) je ve skutečnosti velmi dobrým ziskovým centrem pro správce nemovitostí. Oni často účtují $ 300 – $ 500 paušální poplatek, 50% -100% z 1. měsíční nájemné, nebo více.

například, pokud je poplatek 100% nájemného za 1. měsíc, to se rovná poplatku 8,3% veškerého nájemného vybraného za 1 rok… a jeho zaplacení předem.

zpočátku se nemusí mít specializovaný leasingový agent jako velký problém. Majitel společnosti pro správu nemovitostí často provádí veškerý leasing sám.

ale problém je, že pokud jsou příliš zaneprázdněni, příliš nemocní nebo prostě nedostupní, není nikdo jiný, kdo by ukázal a pronajal byty. To má za následek nižší příjmy pro majitele nemovitosti, stejně jako správce nemovitosti.

někdy správce nemovitosti poroste do bodu, kdy si mohou najmout agenta leasingu na plný úvazek. Problémy však stále existují do určité míry.

pamatujte, že většina představení a pronájmu bytů se provádí večer a o víkendech. Leasingový agent tedy musí mít velmi flexibilní pracovní dobu a musí být ochoten pracovat, když většina ostatních není.

s pouze jednou osobou, která zpracovává leasing, existuje jediný bod selhání. Pokud jsou nemocní nebo nedostupní, opět není nikdo, kdo by tuto práci zvládl, nebo se majitel zasekl.

výsledkem toho všeho je buď:

• ztracené příjmy (kvůli tomu, že nikdo není k dispozici pro představení)
• nad odpracovanými zaměstnanci nebo majiteli (což má za následek chyby, Zmeškané úkoly atd.)

6) žádný vyhrazený účetní

to je obrovský!

tolik správců nemovitostí (a podnikatelů obecně) se snaží dělat vlastní účetnictví. Ale problém je, že nejsou vyškoleni v účetnictví.

konečným výsledkem pro investory je…

• chybějící příjem
• nepřesné výdaje
• nesprávné sledování nájmů za poslední měsíc
• a mnohem více

pro správce nemovitosti, pokud nemají přesné finanční zprávy pro své podnikání, nemohou správně spravovat své vlastní podnikání. A co je nejdůležitější, nemohou předvídat problémy s peněžními toky dříve, než k nim dojde.

problémy Cash flow jsou # 1 příčinou selhání malých podniků, takže s vyhrazený účetní (buď na zaměstnance nebo externě) je rozhodující pro dlouhodobý úspěch.

bez jednoho mohu téměř zaručit, že investoři ztrácejí peníze a společnosti spravující nemovitosti nakonec odejdou z podnikání.

členství ve vnitřním kruhu

Učte se přímo od odborníků v oblasti nemovitostí
, jako je hypoteční makléř, účetní,
správce nemovitostí a další.

>> klikněte zde pro více informací <<

provozování společnosti pro správu nemovitostí může být složité, stejně jako provozování jakéhokoli podnikání. A jak vidíte, existuje celá řada důvodů, proč mohou malé společnosti spravující nemovitosti selhat.

pokud jste investor a hledáte správce nemovitostí pro správu vašich investic, mějte tyto věci na paměti při výběru společnosti. Kdybych si měl vybrat, na které se zaměřit, doporučil bych zajistit, aby účtovaly dostatek peněz a nesnažily se růst příliš rychle. Oba mohou rychle zabít jakoukoli společnost.

a pokud jste správcem nemovitosti nebo investorem, který chce založit vlastní společnost, přečtěte si tento článek mnohokrát. Pak se dobře, tvrdý pohled na vaše podnikání zjistit, zda jste v ohrožení v některé z těchto oblastí. Je pravděpodobné, že poslední věc, kterou chcete, je, aby vaše společnost selhala a způsobila, že vaši klienti přijdou o peníze. Zaujměte proaktivní přístup a zlepšíte své šance na dlouhodobý úspěch.