vždy jste snili o tom, že budete mít dům na pláži, a nyní k tomu máte půdu? No, Připoutejte se, protože je pravděpodobné, že stavíte v záplavové zóně.
a to není pro slabé srdce.
povodňové zóny ohrožují váš sen pro cokoli, co má matka příroda v obchodě.
jedna studie odhaduje, že až 41 milionů Američanů žije v záplavových zónách a povodňové škody mohou kdykoli způsobit katastrofu.
než se rozhodnete stavět v záplavové zóně, přečtěte si níže.
řekneme vám vše, co potřebujete vědět, abyste mohli učinit inteligentní rozhodnutí.
co je to záplavová zóna?
povodňové zóny jsou geografické oblasti, které FEMA (Federální agentura pro řízení mimořádných událostí) definovala podle úrovně povodňového rizika.
jaké jsou různé typy záplavových zón?
Federální agentura pro řízení mimořádných událostí (FEMA) provádí analýzu povodňových rizik v celé zemi a mapuje výsledky pro účely pojištění proti povodním.
tyto mapy rozdělují každou oblast do záplavových zón na základě rizika.
obecně řečeno, existují čtyři hlavní kategorie povodňových zón a každá kategorie má v sobě více povodňových zón.
Zvláštní Povodňové Oblasti
1. V zóna: tato zóna je považována za vysoce rizikové pro povodně.
jsou to nejnebezpečnější zóny.
považujte je za nemovitost první řady.
tyto oblasti mají 26% šanci na zaplavení po dobu životnosti 30leté hypotéky.
vyžadují povinné povodňové pojištění.
2. Ve, V1-30 zón: Pobřežní oblasti s 1 procento nebo větší šance na záplavy a další nebezpečí spojené s bouřkovými vlnami.
Poznámka: zóny VE se používají v nových a revidovaných mapách Místo zón V1-30.
3. Zóna: tato zóna je považována za vysoké riziko povodní.
vlastnosti v této zóně mají potenciál pro záplavy, protože se nacházejí v blízkosti vody (jezera, řeky, potoky, mokřady atd.).
vyžadují povinné povodňové pojištění.
4. Ae zóna: základní Niva, kde jsou poskytovány základní povodňové výšky.
zóny AE se nyní používají v nových firmách formátu namísto zón A1-A30.
5. A1-30 zóna: tyto jsou známé jako číslované zóny A (tj.
Toto je základní Niva, kde firma vykazuje BFE.
6. AH zóna: tyto oblasti mají 1% roční šanci na mělké záplavy (obvykle ve formě rybníka) s průměrnou hloubkou v rozmezí 1-3 Stop.
tyto oblasti mají 26% šanci na zaplavení po dobu životnosti 30leté hypotéky.
7. AO zóna: Jedná se o oblasti povodňového nebezpečí řeky nebo potoka s a 1 procento nebo větší šance na mělké záplavy každý rok.
tyto oblasti mají také 26procentní šanci na zaplavení po dobu životnosti 30leté hypotéky.
8. AR zóna: oblasti s dočasně zvýšeným povodňovým rizikem v důsledku budování nebo obnovy protipovodňového systému, jako je hráz nebo přehrada.
bude platit povinné pojištění proti povodním.
9. A99 Zóna: Oblasti s 1 procentní roční pravděpodobností záplav, které budou chráněny federálním systémem protipovodňové ochrany, kde stavba dosáhla stanovených zákonných požadavků.
v těchto zónách nejsou zobrazeny žádné hloubky ani základní povodňové výšky.
Oblasti S Mírným Povodňovým Nebezpečím
1. X zóna (stínovaná): tato zóna je považována za středně ohroženou povodněmi.
X zóny (stínované) je oblast v 500leté nivě.
2. B zóna: oblast s mírným povodňovým nebezpečím-obvykle oblast mezi 100letými a 500letými povodněmi.
B zóny se používají k označení základních záplavových území s menším nebezpečím.
například oblasti chráněné hrázemi před 100letými povodněmi nebo mělké záplavové oblasti s průměrnou hloubkou menší než jedna noha nebo drenážní oblasti menší než 1 čtvereční míle.
Oblasti Minimálního Povodňového Nebezpečí
1. X zóna (nestíněná): tato zóna je považována za minimální riziko povodní.
zóna X je oblast určená mimo 500letou nivu a chráněná hrází před 100letými povodněmi.
pojištění není pro tyto nemovitosti povinné.
2. Zóna C: tyto oblasti mají minimální povodňové nebezpečí.
mohou mít problémy s pondingem a lokálními drenážemi, které nezaručují podrobnou studii nebo označení jako základní Niva.
Neurčené Rizikové Oblasti
1. Zóna D: v této zóně není riziko známo.
oblasti nebyly studovány z hlediska povodňového rizika, takže to může být hazard.
záplavy jsou možné, což pojištění doporučuje, ale není povinné.
máte zájem dozvědět se, zda žijete v záplavové zóně?
navštivte servisní středisko povodňových Map FEMA.
Jediné, co musíte udělat, je vyhledat vaši adresu a poskytnou vám povodňovou mapu vaší oblasti.
proč je niva regulována?
pokud žijete v záplavové zóně, je pravděpodobné, že vaše komunita přijala určitá nařízení a vynucuje stavební předpisy, které podrobně popisují pravidla a požadavky, které budete muset dodržovat, pokud chcete stavět v záplavové zóně.
v této části budeme hovořit o důvodech, proč je důležité dodržovat tyto předpisy.
zde je rychlé shrnutí:
chrání lidi a majetek
správná správa nivy snižuje zranitelnost vůči riziku povodní.
protože víme, že nízko položená půda čas od času zaplaví, měli bychom činit rozhodnutí, která pomáhají chránit naše rodiny, domovy a podniky.
snižuje budoucí povodňové ztráty
řádné protipovodňové předpisy jsou navrženy tak, aby chránily občany před budoucími povodňovými ztrátami.
považujte je za politiku „dobrého souseda“, která zabraňuje zhoršování povodňových podmínek.
zajišťuje, že federální povodňové pojištění je k dispozici
než si obyvatelé a podniky mohou zakoupit povodňové pojištění, musí se vaše komunita připojit k NFIP (National Flood Insurance Program-diskutováno níže).
to umožňuje nárok na federální pomoc a různé typy hypoték.
šetří daňové dolary
záplavy jsou katastrofální pro rozpočet komunity.
pokud je však komunita chytrá a reguluje, mají nakonec při příštím vzestupu vody méně problémů.
je důležité si uvědomit, že federální pomoc při katastrofách není k dispozici pro všechny povodně.
a i když je, komunity jsou stále odpovědné za zaplacení alespoň části nákladů na opravy a úklid, dočasnou pomoc při bydlení a náklady na evakuaci.
vyhýbá se odpovědnosti a soudním sporům
jak se komunity rozvíjejí a přestavují, má smysl podniknout přiměřené ochranné kroky v oblastech, o nichž víme, že jsou povodňová nebezpečí.
mohu stavět v záplavové zóně?
zatím jsme vám poskytli spoustu informací o záplavových územích, ale ještě jsme neodpověděli na zásadní otázku: můžete stavět v záplavové zóně?
krátká odpověď zní ano.
můžete stavět v záplavové zóně, ale budete muset udělat náležitou péči a ujistit se, že si vyberete správnou záplavovou zónu.
například zóna X je povodňová zóna s minimálním rizikem, a proto je ideální pro stavbu.
to znamená, že je stále možné zažít záplavy v nízkorizikové zóně.
dalším faktorem, který byste měli zvážit při stavbě v záplavových zónách, je typ nadace.
to může mít velký dopad na vaše povodňové pojištění.
čím více je váš základ“ negativní “ ve srovnání se základní povodňovou výškou (BFE), tím vyšší může být vaše pojistné za povodeň.
často se doporučuje, aby byl dům postaven tak, aby byl vyvýšen nad BFE.
pokud však máte existující dům, který nelze zvýšit kvůli jeho strukturálnímu systému, existuje několik dalších potenciálních možností:
pokud je to jen suterén pod BFE, můžete jej vyplnit.
jakákoli část suterénu, která je nad stupněm, ale pod BFE, by pak měla mít nainstalované protipovodňové otvory.
protipovodňové otvory chrání váš domov při povodních tím, že zabraňují tvorbě hydrostatického tlaku, který ničí stěny a základy.
v podstatě bude povodňová voda volně protékat uzavřením, jako je prolézací prostor nebo garáž.
k dispozici jsou dva typy povodňových větracích otvorů: zkonstruované a neinženýrské.
technické větrací otvory vydrží déle při zachování nízké údržby, ale FEMA mezi nimi nerozlišuje, takže je třeba mít na paměti.
můžete opustit nejnižší patro (nebo jej proměnit v garáž) a nainstalovat protipovodňové otvory.
pokud jsou stropy dostatečně vysoké, můžete zvednout nejnižší patro v budově.
pokud má například vaše první patro strop 10′, můžete zvednout podlahu 2′ a snížit podlahu na výšku stropu na 8′.
nově vytvořený prostor pro procházení bude muset mít nainstalované protipovodňové otvory.
jak dopadají povodňové zóny na pojištění?
při stavbě v záplavové zóně musíte zvážit pojištění.
všechny banky a věřitelé vyžadují federální povodňové pojištění, pokud majetek, který půjčují, je ve zvláštní povodňové oblasti.
pokud uvažujete o koupi nebo stavbě ve zvláštní povodňové oblasti, pak by to mělo být na vašem seznamu věcí, které chcete koupit.
průměrná povodňová pojistka stojí kolem 700 dolarů ročně.
tato cena se však bude lišit v závislosti na tom, co doufáte, že pokryjete, a na tom, zda jste svůj domov zvýšili nebo zatopili.
můžete si vybrat, zda chcete pokrýt pouze budovu, obsah budovy nebo obojí.
Národní program povodňového pojištění je jednou z možností pojištění proti povodním a nejběžnějším programem, o kterém většina lidí ví.
je spravován federální vládou a nabízí pokrytí až 250 000 dolarů na budovu a 100 000 dolarů na obsah rezidenčních nemovitostí.
NFIP je obecně dražší volbou ve zvláštních oblastech povodňového nebezpečí.
soukromé povodňové pojištění je druhou možností a nabízí určité výhody v oblasti cen a pokrytí.
mohu získat prominutí poplatku za pojištění?
za určitých okolností můžete získat prominutí poplatku za pojištění.
pokud dokážete, že váš majetek je nad 100letou základní povodňovou výškou (BFE), pak se banka nebo věřitel může vzdát požadovaného povodňového pojištění (pamatujte, americké zákony vyžadují, aby to vyžadovaly).
Chcete-li projít tímto procesem, budete potřebovat dokument od FEMA.
Máte-li zájem o tento proces, musíte se ujistit, že to uděláte před vytvořením.
nemůžete postavit svůj domov a pak se rozhodnete odhlásit z pojištění proti povodním.
musíte svůj majetek přesunout ze záplavové zóny dříve.
v další části budeme diskutovat o tom, jak přesunout svůj majetek z povodňové zóny.
Jak mohu odstranit svůj majetek ze záplavové zóny?
pokud chcete stavět v záplavové zóně, musíte se ujistit o dvou věcech:
neutrpí povodňové škody
máte to správně odstraněno ze 100leté základní povodňové výšky, takže na něm nemusíte kupovat povodňové pojištění
než se dostaneme do toho, jak odstranit vaši zemi ze 100leté nivy, vysvětlíme, co přesně to je.
odkazuje na nadmořskou výšku spojenou s 1% pravděpodobností povodně vyskytující se každoročně.
nemusí to znít jako vysoké riziko, ale příroda vás může vždy překvapit.
nemůžete říct, že je zaručeno, že nedojde k žádným záplavám.
pokud se chcete vyhnout placení za povodňové pojištění (700 $ / rok), musíte prokázat, že země je nad 100letou BFE.
to dává smysl, protože-pokud je nemovitost vyšší než 100letá BFE – pak by nový dům měl mít nízké riziko poškození povodní.
také, pokud nechcete platit za povodňové pojištění, musíte dostat majetek odstraněn z nivy před stavbou(opakujte před stavbou).
k tomu většina majitelů najme geodeta nebo stavebního inženýra, aby pracoval v procesu odstraňování s FEMA.
zeměměřič určí, zda je stávající půda nad nebo pod BFE.
zatímco mapy povodňového pojištění jsou obvykle přesné, mohou občas obsahovat chyby.
oblast, která je přirozeně vysoká, může být v SFHA nesprávně zobrazena.
pokud je přirozená půda vaší země nad BFE a nebyla umístěna žádná výplň, která by ji zvýšila nad tuto úroveň, musíte získat dopis o změně mapy (LOMA).
pokud byla výplň umístěna nebo je třeba ji umístit, musíte k tomu uvést písmeno revize mapy (LOMR-F).
pokud potřebujete vyplnit, musíte se obrátit na místního správce nivy, abyste zjistili, zda je vyžadována žádost o povolení k vyplnění nivy.
většina obcí vyžaduje, abyste před vyplněním jakékoli lužní oblasti získali povolení k plnění.
někdy budou obce také vyžadovat, aby byla výplň umístěna někde jinde na místě, aby se vyrovnala jakákoli výplň umístěná v nivě.
jindy obce nemusí dokonce povolit plnění nebo výstavbu v lužní oblasti, takže se ujistěte, že se přihlašujete podle místních předpisů.
jakmile máte místní povolení, které vám umožní umístit nečistoty, zavolejte svého inspektora, aby provedl měření.
tyto výkresy budou předloženy FEMA a použity k potvrzení revize mapy na základě výplně.
váš místní správce záplavových území by měl také podepsat formulář pro potvrzení komunity pro FEMA, který uvádí, že výplň je správně umístěna a nemovitost je přiměřeně bezpečná před záplavami.
tento proces je nezbytný.
pokud před vyplněním nemovitosti nedostanete formulář pro potvrzení komunity, můžete se dostat do problémů s místními úřady.
FEMA také účtuje poplatek za zpracování pro LOMR-F (kolem $ 525 pro jednu šarži).
mají také mezi 60 až 90 dny na odpověď a nenabízejí spěšnou službu pro zpracování.
takže se ujistěte, že plánujete a zahájíte tyto projekty předem.
schválení FEMA musí být vzata v úvahu.
stavět nyní a požadovat později není možnost, protože je třeba se ujistit, že vaše nejnižší výška podlahy není na nebo nad BFE.
co je národní program povodňového pojištění?
v roce 1968 Kongres vytvořil Národní program pojištění proti povodním (NFIP) na ochranu životů a majetku a na snížení finanční zátěže při poskytování pomoci při katastrofách.
tento program spravuje FEMA a účastní se ho více než 22 100 komunit.
jako partnerství mezi federální vládou a komunitami zahrnuje:
povodňové mapy
FEMA vytvoří povodňové mapy ve spolupráci s vodohospodářskými okresy, komunitami a státy.
tyto mapy jsou v souladu se standardy FEMA a používají je komunity, pojišťovací agenti a další.
povodňové pojištění
majitelé a nájemci nemovitostí, kteří žijí v zúčastněných komunitách, mají nárok na nákup federálního povodňového pojištění pro budovy a jejich obsah.
předpisy
obce jsou odpovědné za přijetí a prosazování minimálních předpisů o správě záplavových území tak, aby vývoj (včetně budov) byl prováděn způsobem, který snižuje vystavení záplavám
pokud se komunity účastní NFIP, souhlasí s tím, že provedou všechny následující kroky::
- přijmout a prosadit povodňové mapy, jakož i nařízení o prevenci povodňových škod
- vyžadovat povolení pro rozvoj v nivě
- zajistit, aby staveniště byla přiměřeně bezpečná před záplavami
- zřídit základní povodňové výšky (BFE), pokud to není určeno FEMA
- vyžadují, aby nové a podstatně vylepšené domy a vyrobené domy byly zvýšeny nad BFE
- vyžadují, aby nebytové budovy byly chráněny před povodněmi
- zjistěte, zda jsou poškozené budovy podstatně poškozeny
- pole chování inspekce s cílem citovat a napravit porušení
- vyžadují a udržují sledované informace o nadmořské výšce, aby dokumentovaly shodu
- pečlivě zvažte žádosti o odchylky
- vyřešte nedodržení a porušení
- rady a práce s FEMA a stav, kdy jsou potřebné aktualizace povodňových map
- Udržujte záznamy pro kontrolu a reagujte na pravidelné žádosti o hlášení FEMA
zvýšené nad BFE nebo suché protipovodňové
mám koupit v oblasti náchylné k povodním?
mluvili jsme hodně o stavbě domů v záplavových zónách, ale co jen o koupi domu v oblasti náchylné k povodním?
lidé v hurricane alley se často obávají dopadů, které by počasí mohlo mít na jejich domov.
měli byste se vyhnout oblasti jako Houston nebo New Orleans úplně?
existuje několik pravidel, která můžete dodržovat při nákupu v záplavové zóně.
zde je to, co byste měli vědět.
Identifikujte nivu vaší nemovitosti
Jakmile vyberete potenciální nemovitost, ujistěte se, že identifikujete, v jaké nivě se tato nemovitost nachází.
to vám pomůže pochopit povodňové riziko domu a náklady na pojištění proti povodním.
pomocí nástroje povodňové mapy Service Center, který je propojen výše, můžete zjistit, zda se dům nachází v nivě.
Všimněte si, že někdy může dům spadnout přímo na hranici mezi dvěma různými záplavovými pláněmi.
abyste získali přesnou nabídku pojištění, musíte získat certifikát o nadmořské výšce.
to stojí několik set dolarů a přidává několik dní do vaší uzavírací časové osy.
to znamená, že stojí za to investovat, takže víte, co podnikáte před nákupem.
Zkontrolujte svou povodňovou historii
poté, co jste identifikovali nivu, zkontrolujte povodňovou historii prostřednictvím pojišťovacího dopravce.
i když váš domov není v záplavové zóně, můžete vidět předchozí povodňové nároky v minulosti, což může ovlivnit náklady na pojištění.
pokud záznamy ukazují předchozí povodeň, ověřte důvod a způsob, jakým byla nemovitost zasažena.
povodeň mohla nastat spíše kvůli prasknutí potrubí než bouři a je důležité pochopit, zda byl problém vyřešen nebo by se mohl opakovat před provedením nabídky.
získejte před uzavřením certifikát průzkumu a nadmořské výšky
všichni věřitelé vyžadují před uzavřením průzkum půdy, ale ne vždy vyžadují certifikát nadmořské výšky.
certifikát o nadmořské výšce poskytuje informace o základní povodňové výšce a dalších číslech pro nemovitost ve vztahu k zemi.
pokud se nemovitost nachází na nivě, věřitelé často mají rádi tyto informace.
to znamená, že pokud platíte v hotovosti, neměli byste mít problém s některou z těchto věcí.
pokud prodejci nemají přijatelný průzkum nebo výškový certifikát, požádejte svou titulní společnost, aby ji zajistila.
tyto dokumenty budou dobrým nástrojem a pomohou vám naznačit riziko.
koupit povodňové pojištění
stejně jako stavba v záplavové zóně bude nákup v záplavové zóně vyžadovat, abyste si koupili povodňové pojištění, pokud se jedná o věřitele.
budete to chtít udělat při uzavření (i když se nenacházíte v nivě).
pamatujte, že podle FEMA více než 20 procent povodňových nároků pochází z domů umístěných mimo vysoce rizikovou záplavovou zónu.
opravy domů po povodních jsou drahé a mohou se stát každému!
vaše potrubí může prasknout a bez řádného pojištění budete platit za opravy z kapsy.
co mám dělat, když nejsem v zmapované nivě?
je zcela možné, že zažijete povodeň, i když se nenacházíte v nivě.
většina informací v tomto blogu byla zaměřena na lidi, kteří se nacházejí v nivě, ale přibližně 20 až 25 procent všech povodňových škod se vyskytuje v nízkorizikových zónách („mimo mapovanou záplavovou zónu“).
bohužel je to často poté, co jsou lidé postiženi povodněmi, že zjistí, že jejich pojištění domácnosti nebo obchodního majetku nepokrývá povodňové škody.
takže, co děláte?
obecně je dobré koupit povodňové pojištění.
například poškození z jen jeden palec vody může stát majitel domu více než $20,000.
pokud tedy žijete v rodinném domě v hodnotě nižší než $ 250,000 a zaplaví se, pravděpodobně utrpíte větší škody na vašem domě,než stojí za to.
i když se riziko zdá malé, nechcete být v této situaci!
Závěrečné myšlenky
tady to máte!
vše, co potřebujete vědět před stavbou v záplavové zóně.
máte nějaké dotazy?
dejte nám vědět v komentářích.
další informace o nákupu, prodeji nebo investování do volných pozemků naleznete v našich dalších zdrojích níže.
jsme tu, abychom vám pomohli v celém procesu nákupu a prodeje pozemků!
další zdroje
pokud hledáte koupit cenově dostupné pozemky, můžete se podívat na naši stránku s výpisy.
a než si koupíte pozemky, ujistěte se, že jste se podívat na Gokce Land Due Diligence Program.
pokud chcete prodat pozemek, navštivte naši stránku o tom, jak prodat svůj pozemek.
Chtěli byste dostávat e-mail s naším nejnovějším blogem/vlastnostmi každý čtvrtek?
Přihlásit se nyní
Disclaimer: Nejsme právníci, účetní nebo finanční poradci a informace v tomto článku slouží pouze pro informační účely. Tento článek je založen na našem vlastním výzkumu a zkušenostech a snažíme se, aby byl přesný a aktuální, ale může obsahovat chyby. Před provedením jakýchkoli investičních rozhodnutí se prosím poraďte s právním nebo finančním odborníkem.
- Autor
- poslední příspěvky
před zahájením Gokce Capital získala Erika bakalářský titul z architektury na University of Southern California a postgraduální titul z městské politiky na Columbia University. Pracovala jako architektonická designérka a inženýrka v New Yorku, než se připojila k oddělení ochrany a rozvoje bydlení v New Yorku.
Erika v současné době žije v metropolitní oblasti New Yorku se svým manželem, dcerou a kočkou. Pochází z Chicaga a stále se považuje za středozápadní.
Erika také miluje čtení, psaní a cestování (zábavný fakt, navštívila všech 50 států a více než 30 zemí!). Její nová kniha, chyby v investování do půdy: 11 skutečné příběhy, které potřebujete vědět před nákupem půdy, je nyní k dispozici na Amazonu.
