Volba umístění

v Tokiu, populární obytné oblasti s velkým výběrem domů patří Setagaya, Ota (oblast Denenchofu zejména) a podél trati Toyoko v Meguro-ku. Centrální oblasti, jako jsou Minato a Shibuya, mají také některé velmi kvalitní čtvrti, jako jsou Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo / Azabu, Ebisu a Shirokane, ale kvůli vysokým cenám pozemků najdete domy mnohem dražší nebo mnohem menší. Centrální Tokijské čtvrti mají velmi omezenou nabídku samostatných domů a může být k dispozici pouze velmi malý počet domů k prodeji kdykoli.

při rozhodování o sousedství zvažte místní školy, možnosti dopravy, nákupy a parky.

DENENCHOFU (Ota WARD)

ceny domů: 60 milionů ~ 1,25 miliardy jenů +
ceny pozemků: kolem 900,000 jenů / m2

11 minut vlakem od Shibuya nebo 30~40 minut autem. Oblast Denenchofu byla plánována Vikomtem Shibusawou, který byl inspirován sirem Ebenezerem Howardem a modeloval oblast po Letchworth Garden City v Anglii. Bloky pozemků jsou obvykle větší a ulice jsou širší. Mezi slavné obyvatele Denenchofu patří významné celebrity, politici, bývalí hráči baseballu, bývalý Tokijský guvernér Shintaro Ishihara, bývalý premiér Hatoyama,prezident a zakladatel Doutor Coffee a prezident hotelu Imperial. Jeden známý hudební producent údajně utratil 4 miliardy jenů (40 milionů USD) za stavbu svého vysněného domu v této čtvrti, i když se v roce 2014 objevil k opětovnému prodeji s požadovanou cenou pouhých 1.25 miliard jenů. V posledních letech došlo k posunu, protože starší obyvatelé, nemocní dojížděním do centra Tokia a údržbou spojenou s velkým domem, se stěhují z Denenchofu do bytů v centru Tokia. Místní stanovy vyžadující velikosti šarží nad minimální velikost učinily Denenchofu nedostupným pro mladší rodiny, omezení nováčků do sousedství.

SHOTO / KAMIYAMACHO (Shibuya WARD)

ceny domů: 180 milionů ~ 3 miliardy jenů +
ceny pozemků: 2 000 000 ~ 3 000 000 jenů/m2 +

Jedná se o malou a vysoce ceněnou obytnou enklávu hned za hlavní nákupní čtvrtí Shibuya. Patří mezi nejdražší obytné oblasti v Tokiu (a dokonce i v Japonsku) a má několik velmi velkých a soukromých domů. Několik velmi významných a bohatých jednotlivců nazývá Shoto / Kamiyamacho domovem, včetně prezidenta Rakutenu, současného předsedy vlády a bývalého předsedy vlády Taro Aso, jehož dům se odhaduje na více než 6.2 miliardy jenů. Bývalé oficiální sídlo guvernéra Tokia je také v Shoto 1 Chome. Byl uveden na prodej za 3, 2 miliardy jenů a získal jej developer.

v této čtvrti je několik velvyslanectví a Muzeum umění Shoto. V Shoto se nachází malý park Nabeshima Park, který má malý počet domů s výhledem na rybník a zahrady. Pozemek obklopující Park Nabeshima je extrémně vzácný a může být oceněn kdekoli nahoru 3 000 000 jenů/m2.

HIROO / AZABU (Shibuya a MINATO oddělení)

ceny domů: 70 milionů ~ 1 miliardy jenů +
ceny pozemků: 1 500 000 ~ 3 000 000 jenů/m2 +

Jedná se o velmi oblíbenou rezidenční oblast pro krajany a rodiny. Má mezinárodní školy, zahraniční supermarkety, kavárny, restaurace, parky a Velvyslanectví. Zahrnuje oblast kolem stanice Hiroo a adresy Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu.

SHIROKANE / Takanawa (MINATO WARD)

ceny domů: 60 ~ 400 milionů jenů+
ceny pozemků: 1 000 000 ~ 2 000 000 jenů/m2 +

tato oblast je stále v Minato-ku a jen na jih od Hiroo a Azabu, ale vysoce ceněný místními obyvateli. V této oblasti jsou cenově dostupné i luxusní domy. Okolí zahrnuje Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park a „Platinum Dori“ – strom lemované avenue s restauracemi a butiky. V roce 2014 bylo historické sídlo a panství zakladatele hodinářské společnosti Seiko prodáno za přibližně 30,5 miliardy jenů (280 milionů Kč).

ceny

při pohledu na cenu domu a pozemku v centru Tokia bude dům obecně tvořit přibližně 30% ceny, zatímco půda bude tvořit Zbývajících 70%. Ve vnějších předměstích a regionálních oblastech může být toto číslo obráceno kvůli levnějším cenám půdy. Toto není tvrdé a rychlé pravidlo, ale obecný průvodce.

pokud je dům Starý a zchátralý, může být nemovitost oceněna pouze hodnotou pozemku, nebo dokonce o něco nižší než hodnota pozemku, protože zbourání stávající struktury bude stát peníze. Očekává se, že kupující strhne dům a postaví nový.

jednoduchý dřevěný dům stojí v průměru 200 000 jenů/m2, zatímco základní železobetonové domy mohou stát kdekoli od 450 000 jenů / m2 a výše. Ceny porostou v závislosti na designu a provedení, s některými luxusními zakázkovými stavbami, které stojí až 1 000 000 jenů/m2+.

body, které se přidají k ceně domu, jsou:

• průčelí ulice orientované na jih: Jižní strana nemovitosti dostává nejvíce slunečního světla po celý den. Vzhledem k tomu, že dům bude mít obvykle sousedy velmi blízko 3 strany, ulice je jediná strana, která může získat nejvíce světla. Mít tuto stranu domu orientovanou na jih poskytne jasnější obytné prostory.
• se nachází na široké ulici. Nejlepší šířka je 5~6 metrů, i když je to vzácné ve většině obytných čtvrtí v oblasti Tokia a okolních okresů. Každý širší a ulice může mít příliš velký provoz. Jakákoli užší a velká vozidla mohou mít potíže s vjezdem na ulici (může to být také jednosměrná silnice). Většina ulic bývá asi 4 m široká nebo méně.
• mít širší uliční průčelí zvýší hodnotu pozemku. Dům na pozemku s úzkým průčelím ulice, nebo blok ve tvaru „stožáru“ nebo „bojové sekery“, může být někdy méně žádoucí a méně hodnotný.
• dům na rohovém pozemku.
• zónování / hustota.

nákup nového

můžete si koupit zcela nový dům přímo od developera, který by měl přijít s 10letou zárukou na vady. Pokud developer zkrachuje, stále můžete uplatnit nárok na záruku před uplynutím 10 let. Developer musí vést vklad u autorizovaného vkladového zařízení. Pokud je developer v konkurzu, tyto peníze jsou stále uchovávány po dobu 10 let, dokud nevyprší platnost všech záruk.

nákup starší dům

můžete ušetřit na některé z počátečních odpisů, které mohou nastat s zbrusu nový domov tím, že koupí starší dům. Dům starší 30 let je považován za téměř na konci své životnosti pro účely daňových odpisů, a, v závislosti na jeho stavu, může být prodán v blízkosti hodnoty pozemku. Některé z těchto starších domů byly jejich majiteli dobře udržovány, zatímco jiné ne, takže existuje obrovská rozmanitost. Samozřejmě, že ne všechny staré domy jsou obyvatelné. Stavební inspekce rostou v popularitě a existují domácí inspekční společnosti, které mohou provádět vyšetřování na náklady kupujícího, ačkoli inspekce nejsou zdaleka tak důkladné, jak mohou být v jiných zemích.

renovace domů (reforma) společnosti se specializují na aktualizaci starých domů a na to, aby se cítily jako nové. Mitsui Home Remodeling inzerujte kompletní renovaci domů na základě domu 100sqm pro 8.61 milionů jenů, ale jiné společnosti inzerují základní balíčky od 5,75 milionu jenů. Náklady na renovaci se mohou značně lišit v závislosti na tom, co děláte, a je vhodné diskutovat o nákladech s renovační společností, protože to může snadno stát více, než jsou tyto odhady.

některé velmi staré domy, které se právě prodávají za pozemky pod nimi, mohou být prodány bez záruky na vady. Tomu se říká kashitanpo-menseki, což znamená, že kupující nemá proti prodávajícímu žádnou pomoc, pokud by dům měl termity, úniky vody a tak dále.

získání úvěru na bydlení na starší dům však může být někdy náročné a bankovní ocenění může přijít nižší, než se očekávalo. Některé banky nemusí půjčovat vůbec, pokud neplánujete postavit nový domov.

koupě domu na leasehold land (právo na pronájem)

pouze malý počet domů v Tokiu je na leasehold land. V Tokiu se nákup práva na pronájem nemovitosti pohybuje kdekoli mezi 60~90% toho, co by stálo na koupi pozemku, kdyby to bylo freehold. V Minato-ku a Shibuya-ku je právo na pronájem přibližně 70~90% tržní ceny a v Meguro-ku a Ota-ku je obvykle 60-80%.

existuje několik typů, ale pronájem pozemků pro soukromé domy je nejčastěji podle zákona“ chinshaku-ken“. Tento zákon se pak člení na starý zákon a nový zákon. Pronájmy založené podle starého systému jsou stále vázány podmínkami Starého zákona.

Doba Pronájmu:

nový zákon byl založen v roce 1992 a stanoví standardní dobu pronájmu na 30 let bez ohledu na majetek, ale delší dobu mohou strany stanovit v době počáteční smlouvy.

podle Starého zákona byla doba pronájmu stanovena metodou výstavby budovy na pozemku. Pro silné budovy (např. železobetonové konstrukce) termín byl 30 let. U dřevěných konstrukcí to bylo 20 let. Existovaly také kratší termíny. Pro podmínky pronájmu, které nebyly výslovně uvedeny, zákon navrhl termín. U betonových staveb to bylo 60 let a u dřevěných konstrukcí 30 let. I kdyby byl termín nespecifikován, nemohl by být považován za nájem na dobu neurčitou.

obnovení nájmu půdy:

• nový zákon: první obnovení je a 20 roční období, druhé a následné obnovení jsou 10 každý rok, i když obě strany mohou stanovit delší podmínky.
• Starý zákon: betonová stavba = 30 let; dřevostavba = 20 let.

co když vlastník půdy odmítne Obnovit nájem?

• nový zákon: Pokud má majitel půdy oprávněný důvod a zaplatí nájemci poplatek za vystěhování,může odmítnout Obnovit nájem.
• Starý zákon: vlastník půdy může odmítnout obnovu z důvodu, že musí pozemek sám využívat.

výdaje:

při pronájmu pozemků vzniknou další poplatky a výdaje. Patří mezi ně:

• měsíční pronájem půdy
• poplatek za rekonstrukci: v mnoha případech budete muset zaplatit majiteli půdy poplatek, abyste získali souhlas s přestavbou struktury na pozemku. Poplatek může činit 5% z ceny pronájmu.

typický Japonský dům

průměrná velikost nového domu v Tokijských 23 odděleních je kolem 100sqm (1076 sq.metr). V Tokiu je typickým domovem úzká 3podlažní stavba s prostorem pro automobily, ložnicí a koupelnou v přízemí, obývacím pokojem/jídelnou/kuchyní ve 2.patře, dalšími 2 ložnicemi ve 3. patře a někdy malou střešní terasou pro sušení prádla. Vzhledem k vysokým hodnotám půdy a malým velikostem bloků mají velmi zřídka prostor pro zahradu.

v 2-podlažním domě je obytná plocha obvykle ve 2. patře a ložnice a koupelna v přízemí. Důvodem je to, že přízemí bývá nejtmavší částí domu, protože sousední domy jsou docela blízko, takže prostor na spaní v přízemí je praktičtější. Vzhledem k tomu, že obývací pokoj a kuchyň je místem, kde většina lidí tráví Denní světlo, má smysl mít je ve 2.patře.

instalace koupelny je nejlevnější v přízemí. Instalace koupelny ve vyšším patře stojí více, takže je obvykle uvidíte v přízemí.

sklepy

sklepy jsou dražší na výstavbu, protože vyžadují výkopy, železobeton a další plánování. Obvykle stojí 1,5 násobek toho, co by stálo patro nad zemí. Do celkové podlahové plochy budovy však může být zahrnuta pouze část velikosti suterénu pro zónování, takže suterén je chytrý způsob, jak získat další podlahovou plochu.

některé domy budou nazývat přízemí suterénem, i když se nemusí zdát, že je zcela podzemní. To může být způsobeno šikmým blokem země.

nevýhodou sklepů je, že vyžadují hodně větrání a dostatečné odvodnění. Japonsko má velmi vlhká léta a sklepy mohou vyvinout vážné plísně bez dostatečného větrání. Vyžadují, aby odvlhčovače fungovaly nepřetržitě.

důležité věci, které je třeba dávat pozor před nákupem domu

podmínky prodeje

má dům záruku na vady nebo je prodáván bez jakékoli záruky (kashitanpo-menseki)?

sestavitelná velikost

každý blok pozemku v Japonsku má dva poměry zvané „Yosekiritsu“ a „Kenpeiritsu“, které stanovují limit pro celkovou velikost domu a velikost stopy domu na pozemku.

Yosekiritsu je celkový objem nebo velikost domu ve vztahu k pozemku. Vyjadřuje se v procentech. Například blok 100Sqm s yosekiritsu nebo objemem budovy 150% znamená, že můžete postavit dům až do velikosti 150sqm (100sqm x 150%) (bez suterénu a dalších příspěvků na garáž). To bude omezeno šířkou přední ulice – užší ulice může mít za následek yosekiritsu, který je nižší než poměr pro tento okres. Ego. blok obytné zóny může mít poměr 300%, ale pokud se postaví na ulici o šířce 4 metry, poměr se sníží na 160%.

Kenpeiritsu je poměr pokrytí budov a pozemků. Vyjadřuje se také v procentech. Například blok 100Sqm s poměrem pokrytí kenpeiritsu nebo budovy 70% znamená, že stopa konstrukce může pokrýt až 70sqm (100sqm x 70%) bloku země.

půda v centru Tokia má obecně vyšší poměry než půda ve vnějších oblastech, jako je Setagaya nebo Denenchofu. Pozemky v kategorii 1 a 2 nízkopodlažní exkluzivní rezidenční čtvrť budou mít obvykle nízké poměry, takže takové oblasti jsou žádoucí pro rodiny s dětmi, protože nejsou tak hustě přeplněné. Za hustě zónované pozemky však zaplatíte více, protože to umožňuje větší budovu.

mohou také existovat zákony, které určují, jak blízko může být váš dům postaven k hranici. Větší vzdálenost je dobrá, pokud nechcete slyšet, jak vaši sousedé chrápají nebo se sprchují, ale také omezí velikost vašeho domova.

je důležité zkontrolovat, zda byl současný dům postaven v rámci územních předpisů. Některé domy mohou překročit tyto kvůli předchozímu majiteli neregistrovaným přírůstkům. To může omezit možnosti financování a obvykle vyžaduje úplný nákup v hotovosti.

výška budovy

některé oblasti mohou omezit výšku budovy. Kategorie I a II výhradně nízkopodlažní obytné oblasti mají výškové limity 10 ~ 12 metrů. Výškové limity mohou být také běžné v čtvrtích, které jsou označeny scénickými nebo krajinnými zónami.

zákon o hasičských službách může omezit domy na stožáru nebo bitevních sekerách pouze na 2podlažní.

přístup do ulice

minimální šířka ulice je 4,0 metrů. I když v Tokiu můžete snadno najít užší ulice, zákony vyžadují, aby majitelé pozemků podél těchto ulic při přestavbě svého domu zkrátili svou půdu. Pokud si koupíte starý dům na úzké ulici, zkontrolujte, zda je vyžadován nějaký „neúspěch“ – to znamená, že při přestavbě musíte zkrátit blok, aby byla ulice širší.

ulice široké méně než 4 m jsou pro hasiče, záchranná vozidla a pohybující se nákladní automobily obtížné.

ulice v Japonsku mohou být soukromé nebo veřejné silnice. Některé z menších zadních ulic jsou soukromé silnice a mohou mít jednoho vlastníka, nebo mohou být společně vlastněny všemi vlastníky půdy podél této ulice. Pokud dům a pozemek přichází se společným vlastnictvím soukromé silnice vpředu, možná budete muset sdílet některé náklady na jakékoli opravy ulic.

minimální legální průčelí ulice pro dům je 2m-dostatečná šířka pro zaparkování automobilu na bloku. Pokud je průčelí ulice menší než toto, může být zakázána přestavba struktury na zemi (nazývaná sai-kenchiku-fuka). Taky, pokud dům není Přední na silnici, ale místo toho stojí před malou cestou nebo dlážděnou vodní cestou, pak možná nebudete moci přestavět bez povolení místní vlády. Koupě domu, který má přístup pouze přes chodník nebo krytou vodní cestu, je riskantní, protože sousedé nemají povinnost rozšířit silnici a nemají přístup pro hasičské vozy nebo popelářské vozy. Možná také zjistíte, že banky jsou méně ochotné poskytovat finance.

kontrolní seznam věcí, zeptejte se svého realitního agenta

• má dům nějakou záruku na vady?
• je ulice soukromá nebo veřejná?
• kde jsou kanalizační, plynové a vodovodní potrubí umístěny pod silnicí a kde se připojují k síti?
• jak široká je ulice a jak široká je průčelí ulice pro blok pozemku?
• může být dům přestavěn nebo je zakázán(sai-kenchiku-fuka)?
• je dům postaven v rámci současných předpisů pro velikost (yosekiritsu a kenpeiritsu)?
• je nějaká část pozemku určená pro budoucí plánování silnic?
• ví prodávající o existujících vadách domu? (To musí být také napsáno v dokumentech souvisejících se smlouvou poskytnutých kupujícímu v době prodeje)
• byla nemovitost postavena na rekultivovaných pozemcích, bývalých rybnících, korytech řek nebo bažinatých oblastech? (K dispozici jsou mapy rizik země. Klikněte zde pro více informací o oblastech nebezpečí zemětřesení a rizikových oblastech zkapalnění)