největší trend, který se odehrál během mého působení v oblasti nemovitostí, je obrovský a náhlý posun k lidem, kteří kupují nemovitosti v rámci společností.

až do roku 2015 to byla velmi menšinová volba: Mnoho lidí nebylo přesvědčivě potřeba a hypotéky pro společnosti byly mnohem méně konkurenceschopné.

pak ale došlo ke změnám v zacházení s hypotékami, které byly zavedeny v rozpočtu na léto 2015-což učinilo cestu společnosti mnohem přitažlivější. Podle makléřů je nyní až 80% nových hypotečních žádostí pro společnosti s ručením omezeným.

stále to nebude pro každého, ale nyní je to něco, co by měl každý investor zvážit. Získání práva na vlastnickou strukturu by se mohlo výrazně lišit od výše daně, kterou platíte za svůj život (a dále) – pojďme se tedy podívat na výhody a nevýhody…

jste obchodník nebo investor?

první důležitý rozdíl při rozhodování je, zda jste obchodník s nemovitostmi nebo investor.

pokud si koupíte nemovitost, abyste vylepšili přidanou hodnotu a prodali za účelem zisku, jste obchodník. V tomto případě budete pravděpodobně nejlépe nakupovat jako Společnost s ručením omezeným.

proč? Protože při obchodování s nemovitostmi jako Společnost s ručením omezeným budete platit daň z příjmu právnických osob ze svých zisků-aktuální sazbu najdete zde. Pokud byste si koupili nemovitost, abyste „otočili“ jako jednotlivec, vaše zisky by byly zdaněny jako příjem – což, pokud jste zdaněni vyšší sazbou, bude mnohem více (aktuální sazby zde).

(jako jednotlivec byste mohli získat zisk považovaný spíše za kapitálový zisk než za příjem, pokud byste mohli prokázat, že jste chtěli nemovitost pronajmout, a možná to udělali na krátkou dobu před prodejem, ale prozatím to zaparkujme.)

pokud si koupíte nemovitost, abyste získali nájemné a sledovali, jak se jeho hodnota v průběhu let plazí, jste investor. Zde se dostáváme na území“ záleží“: většina investorů historicky fungovala jako živnostníci, ale mnoho z nich bude nyní těžit z používání společnosti s ručením omezeným.

proč by investoři chtěli používat společnost s ručením omezeným?

z čistě finančního hlediska existují tři zřejmé důvody, proč byste mohli chtít držet majetek spíše jako Společnost než sami.

daňové zacházení se zisky

pokud vlastníte nemovitost svým vlastním jménem, zisky, které vyděláte z pronájmu, budou přidány k vašim ostatním výdělkům (například z vaší práce) a zdaněny jako daň z příjmu. Ale pokud ji místo toho držíte v rámci společnosti, zisky budou místo toho odpovědné za daň z příjmu právnických osob.

sazba daně z příjmu právnických osob má tendenci být kolem poloviny vyšší sazby daně z příjmu – což je obrovská úspora.

budete stále zdaněni z dividend, pokud budete mít zisky ze společnosti (které přijdeme později), ale je tu flexibilita: můžete načasovat výplaty dividend pro maximální daňovou efektivitu, nebo je rozdělit rodinným příslušníkům, kteří jsou pouze daňovými poplatníky základní sazby-nebo jen nechat zisky, které se valí ve společnosti, aby si koupili další nemovitost –

daňové zacházení s hypotečním úrokem

od dubna 2020 již nebude hypoteční úrok přípustným výdajem pro jednotlivé investory do nemovitostí (místo toho budou požadovat příspěvek na základní sazbu) – ale bude i nadále přípustný pro společnosti, které drží majetek.

(změna probíhá postupně od dubna 2017 a všechny podrobnosti si můžete přečíst zde.

příspěvek, který jsem propojil, jde o to, jak to všechno funguje, ale výsledkem je, že pokud platíte daň vyšší sazbou a používáte hypotéky k nákupu nemovitosti, váš daňový účet bude vyšší, pokud vlastníte nemovitost ve svém vlastním jménu spíše než ve společnosti.

příležitosti ke zmírnění dědické daně

majetek držený v rámci společnosti dává více možností, pokud jde o plánování dědické daně. Je to všechno daleko za mým platovým stupněm (a měli byste se poradit s odborným daňovým poradcem, pokud předávání nemovitostí tvoří důležitou součást vašich plánů), ale můžete využít struktury důvěry, různé typy akcií a všechny druhy chytrých metod, ke kterým byste jinak neměli přístup.

takže pokud existuje daňová výhoda z příjmu, výhoda léčby hypotéky a potenciálně výhoda dědické daně, proč byste neinvestovali prostřednictvím společnosti s ručením omezeným?

protože samozřejmě existují i nevýhody …

proč neinvestovat prostřednictvím společnosti s ručením omezeným?

dostupnost hypoték

to bývalo hlavní nevýhodou: hypotéky pro společnosti byly omezené, drahé a měly nižší úvěrové limity.

počet nabízených produktů pro společnosti s ručením omezeným je stále mnohem nižší než u jednotlivců, ale rychle se mění: jak se stále více investorů pohybuje tímto směrem, věřitelé sledují, aby získali své podnikání.

stále budete muset poskytnout osobní záruku a vaše vlastní finance budou kontrolovány, takže v mnoha ohledech je to osobní hypotéka ve všech kromě jména: přemýšlejte o společnosti jako o „daňovém obalu“. Takže i když nenajdete tolik možností a sazby a poplatky budou pravděpodobně vyšší, je to méně dealbreaker, než tomu bylo kdysi.

zdanění Dividend když si vezmete peníze

pokud opouštíte své zisky z pronájmu ve společnosti, žádný problém: platíte daň z příjmu právnických osob, pak nechte příjem po zdanění srolovat-možná koupit více nemovitostí.

ale pokud berete peníze (například na vlastní životní náklady), budete zdaněni z dividend, které berete. To znamená, že budete platit daň z příjmu právnických osob první, pak platit statný ránu v dividendové daně z toho, co zbylo (aktuální sazby zde), aby se to.

takže pokud chcete žít z příjmu z nemovitosti, spíše než nechat ji hromadit, bude to trochu přehazování. V některých ohledech ušetříte daň, ale v jiných způsobíte další daň. Budete muset spustit čísla, abyste zjistili, která bude ve vaší situaci fungovat nejlépe.

dodatečné náklady a hádka

není biggie, ale existují vyšší účetní náklady spojené s podáním ročních účetních závěrek – takže to je náklad, který je třeba zohlednit, a váš život bude plný více papírování, než by jinak bylo.

jak se rozhodnout, zda je použití společnosti s ručením omezeným pro vás to pravé

na které straně plotu přijdete, pokud jde o nákup prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, bude do značné míry záviset na třech faktorech:

kolik příjmů máte?

pokud platíte vyšší sazbu daně z příjmu a nemáte manžela s nižšími výdělky, jehož jméno by mohl být příjem z nemovitosti vložen do, lákadlo placení mnohem nižší sazby daně z příjmu právnických osob bude silné.

Mějte však na paměti, že pokud aktivně nabýváte nemovitosti, vaše portfolio by mohlo generovat ztrátu papírové daně spíše než zisk – takže s plánováním by zdanitelné zisky mohly být zpožděny, dokud neodejdete do důchodu a váš příjem klesne.

chcete, aby příjmy z nemovitosti žily?

ponechání srolování ve společnosti (pro budoucí nákupy, nebo jen do doby, než vaše nemajetkové příjmy klesnou) vás opustí lépe, než kdybyste je museli utratit.

používáte hypotéky?

schopnost nárokovat si celý svůj hypoteční úrok jako provozní náklady (Jakmile se nová pravidla ujmou) bude hlavním argumentem pro použití společnosti pro daňové poplatníky s vyšší sazbou.

pro koho kupujete nemovitosti?

zpočátku je to samozřejmě sami, ale jaká je vaše výstupní strategie-plánujete je prodat, abyste financovali svůj drahý výletní zvyk v pozdějších letech, nebo je důležité, abyste své portfolio předali svým dětem nebo vnoučatům?

pokud je pro vás předávání vašich nemovitostí důležité, jejich držení v rámci společnosti (pokud je správně strukturováno) by mohlo vést k obrovským úsporám dědické daně.

takže odpověď je, samozřejmě…“záleží“

Uf … 1300 slov a my jsme stále opravdu jen poškrábali povrch celé této debaty.

pokud jsme se naučili jeden tenký, je to, že ve hře je mnoho různých faktorů – takže si musíte uvědomit, že kompromis je nevyhnutelný, a zvážit všechny výhody a nevýhody, než se rozhodnete, na kterou stranu plotu sestoupit.

než tak učiníte, měli byste absolutně mluvit se svým účetním: spíše než tento příspěvek je konec vašeho výzkumu, stačí jej použít jako způsob, jak se dostat až do rychlosti s fakty, takže můžete mít produktivní rozhovor s odborníkem.