rostoucí ceny nemovitostí jsou často spojeny s vyšší poptávkou po bydlení nebo jsou často obviňovány ze zahraničních investorů nebo spekulantů.
zatímco všechny výše uvedené faktory hrají roli v cenových hodnotách domů, velká část cen pochází přímo od vývojáře.
kupující se často ptají, jak vývojáři bytů určují cenu za čtvereční stopu pro bytovou jednotku. Existuje mnoho faktorů, které jdou do ceny pre-výstavba byty, jako jsou náklady na nákup pozemků, stavební náklady a vládní poplatky.
než vývojář začne pracovat na bytovém projektu, vytvoří pro formu, která jim pomůže pochopit a řídit jejich celkové náklady na vývoj a rizika.
vzhledem k tomu, že pozemky, stavební náklady a vládní poplatky rostou, musí vývojáři nemovitostí řídit vývojová rizika pomocí proformas.
víme, že developeři nefinancují projekty z vlastních kapes. Existují věřitelé a další partneři společného podniku, stejně jako investoři do vlastního kapitálu, kteří přispívají vývojářům velké částky peněz. Tyto zúčastněné strany potřebují ujištění, že jejich peníze jsou spravovány dobře a že jejich finanční příspěvky přinesou návratnost jejich investic.
číst: měli Toronto Condo investoři koupit hned nebo počkat?
investoři a koncoví uživatelé to možná nechtějí slyšet, ale vývojáři jsou s největší pravděpodobností znepokojeni jejich spodním řádkem.
to je důvod, proč pro formas jsou dobré nástroje pro vývojáře při určování nákladů na čtvereční stopu. Není neobvyklé, že vývojáři používají scénáře „co kdyby“ k testování úspěchu projektu, a jeden z nejjednodušších „co kdyby“ se ptá: „co když zvýším cenu za čtvereční stopu?“
cena za čtvereční stopu je nejjednodušší náklady na zvýšení pro splnění cílů projektu, zejména když tržní prostředí přímo ovlivňuje vývojáře finančně, včetně hodnoty půdy a individuálních tvrdých a měkkých nákladů, které jsou potřebné pro výstavbu a nakonec dokončení projektu condo.
takže, co přesně vývojáři berou v úvahu, když stanovují své ceny? Zde je rychlý rozpis pro vás:
rostoucí náklady na půdu
MCAP poskytuje pravidelné zprávy o obecních hodnotách půdy a údaje z těchto zpráv nám říkají, že náklady na půdu se skutečně liší v závislosti na regionu. Podíváme-li se například na centrální jádro Toronta, můžeme vidět, že průměrná tržní hodnota výškové kondominiové půdy je mezi 265 až 275 USD za čtvereční stopu. To je docela drahé náklady absorbovat pro všechny vývojáře a rozhodně pomáhá vysvětlit, proč je cena za čtvereční stopu v centru Toronta je mnohem vyšší než u jiných menších obcí.
nyní to porovnejte s Vaughan, rostoucím městem s průměrnými hodnotami půdy 55 až 70 dolarů za čtvereční stopu. Samozřejmě, každá developerská budova ve Vaughanu může nyní nabídnout konkurenceschopnější cenu pro bytové projekty na rozdíl od centra Toronta, protože nemusí platit statné náklady na půdu.
to neznamená, že vlastnosti v Vaughan nejsou velké investice, ale je to prostě způsob, jak pro kupující pochopit, že existuje důvod, proč downtown Toronto byty jsou mnohem dražší na cenu za čtvereční stopu základ.
je také důležité si uvědomit, že poptávka také hraje roli. Pokud jsou tedy hodnoty pozemků ve Vaughan levnější, neznamená to, že to tak zůstane i v budoucnu. Mohou existovat tržní podmínky, které vidí výrazný nárůst cen vaughanových hodnot půdy, pokud ve městě dojde k záplavě poptávky nebo investic, které přitahují větší počet investorů a zúčastněných stran.
tvrdé a měkké stavební náklady
i při očkování v boji proti pandemii, která začala v roce 2020, bude stavebnictví i nadále pociťovat dlouhodobé účinky této globální zdravotní krize. Narušení globálního dodavatelského řetězce, recese a blokování mají dopad na stavební náklady v GTA i mimo ni.
kupující chtějí aktuální a přesné pochopení toho, jak vývojáři rozhodují o konečné ceně za čtvereční stopu pro byty před výstavbou, což pomáhá poskytnout lepší obraz o všech rozmanitých nákladech, které jdou do výstavby nového obytného bytu v GTA.
veřejnost si je často vědoma věcí, jako jsou rostoucí ceny domů, které jsou často spojeny s vyšší poptávkou po bydlení. Lidé často obviňují zahraniční investory, že zvyšují cenu za metr čtvereční,ale ceny jsou složitější.
je pravda, že někdy existuje spousta spekulativních investic, které se odehrávají a které mohou zvýšit náklady na nákup nového bytu. Tato zvýšení jsou zaúčtována jako cena za čtvereční stopu, což je standard, který vývojáři používají při stanovení cen v jakémkoli tržním stavu. Cena za metr čtvereční je na tyto tržní podmínky poměrně citlivá, protože developeři využívají růst cen podle stávající poptávky.
jak již bylo řečeno, největší a nejpřímější faktor pro vývojáře při stanovení ceny za čtvereční stopu souvisí se stavebními náklady.
číst: Bude Bill 197, aby Toronto byty dražší pro investory?
Obecně platí, že když stavitelé předprodávají bytové jednotky, aby získali nárok na financování výstavby, smlouvy a dohody jsou podepsány s kupujícími, kteří předkládají vklady proti předem stanoveným cenám, které mají být zaplaceny v plné výši, jakmile je projekt připraven k obsazení. To je důvod, proč stavitelé používají své profesionální formy k určení všech stavebních nákladů, včetně tvrdých i měkkých, při určování ceny za čtvereční stopu pro každou jednotku ve fázi plánování a vývoje.
vytvoření přesných odhadů je důležité, aby vývojáři nepodceňovali náklady, protože to může ovlivnit životaschopnost celého projektu. Pokud se náklady na vývoj dramaticky zvýší nebo špatné plánování šlo do cen, pak stavitel pravděpodobně nebude mít jinou možnost, než zrušit celý projekt. Zkušení vývojáři nemají ve zvyku projekty rušit, protože vědí, že toto chování ovlivňuje jejich pověst.
než je vývojář schopen určit cenu za čtvereční stopu, musí vzít v úvahu všechny své tvrdé náklady, které jsou nejjednodušší definovat, protože jsou fyzické povahy.
zkušené stavební firmy vědí, jak odhadnout a určit tvrdé náklady ještě před zahájením prací na budově. Tito odborníci znají přesný typ a množství potřebných materiálů ještě předtím, než vývojář přeruší potenciální projekt.
skupina Altus vytváří pravidelné zprávy a studie, které poskytují vhled do tvrdých stavebních nákladů, které mohou kupujícím ocenit náročné úkoly, kterým vývojáři čelí při určování ceny za čtvereční stopu.
podle nejnovějšího kanadského průvodce náklady společnosti Altus Group v roce 2021 se stavební náklady v segmentu rezidenčních kondominií mohou pohybovat mezi 250 až 340 USD za čtvereční stopu pro 40-60 podlažní bytovou budovu v GTA. Porovnejte tuto hodnotu s městem, jako je Montreal, kde stavební náklady jsou pouze 190 až 270 dolarů za čtvereční stopu.
takže pokud se kupující ptají, proč města, jako je Toronto, stojí více, pak je důležité vzít v úvahu regionální rozdíly, které mají vyšší náklady. Pokud přemýšlíte o nákladech spojených s pronájmem tesaře, rypadla nebo dokonce elektrikáře, uvidíte, že hodinová sazba pro tyto profesionály se pohybuje od nejméně 65 do 85 USD za hodinu.
měkké náklady se v průměru mohou pohybovat mezi 15% až 20% celkových sestavitelných nákladů. Tyto náklady se liší od tvrdých nákladů, protože se nezastaví, jakmile je byt dokončen. Měkké náklady nadále narůstají i poté, co je vše postaveno, a zahrnují věci, jako je údržba majetku, pojištění, zabezpečení a další průběžné náklady, které jsou nutné k udržení aktiva.
vládní poplatky
často přehlížený aspekt nákladů souvisí s vládními poplatky, jako jsou poplatky za rozvoj, poplatky za věnování parku a poplatky za komunitní výhody (interní odkaz na článek o nemovitostech).
městské vlády účtují vývojářům poplatky, které jsou nakonec předány zpět kupcům domů. Zajímavé je, že poplatky za rozvoj se stále zvyšují, i když stejné obce berou měsíce a roky pro schválení rozvoje. U nové budovy kondominia jsou průměrné vládní poplatky za jednotku přibližně 122.800$, což je zhruba 23.9% průměrné ceny za nový byt.
tento poplatek je navržen tak, aby zajistil, že vývojáři věnují dostatek zeleně v rámci svých plánů rozvoje bytů. Od stavitelů se obvykle očekává, že věnují alespoň 5% půdy zelenému prostoru, ale to může být často výzvou ve městě, jako je Toronto. Jako výsledek, vývojáři jsou nuceni zaplatit poplatek namísto tohoto „věnování“ parkové zeleně, což zvyšuje celkové náklady stavitele na vývoj projektu.
tento poplatek má přímý dopad na výpočet nákladů na čtvereční stopu, protože se jedná o další přidané náklady, které vývojáři musí zaplatit, aby se ujistil, že projekt je dokončen.
studie skupiny Altus z roku 2018 zjistila, že obce GTA shromáždily přibližně 1$.13 miliard v parkland cash reserve poplatky, což je velká suma peněz, které jsou zahrnuty do konečné náklady na čtvereční stopu pro nové bytové projekty. Podle Bildu se v letech 2006 až 2017 zvýšily prostředky v rezervě v obcích GTA z více než 300 milionů dolarů na číslo, které vidíme nyní, což je 1, 13 miliardy dolarů. To také ukazuje, že developeři se rozhodnou více platit v hotovosti místo vyhrazeného parku, protože tam prostě není dost pozemků, na kterých by se dalo stavět.
BILD zjistil, že tyto náklady přidávají nejméně 20 000 až 30 000 USD za jednotku pro výškový vývoj, protože vývojáři se rozhodnou pro příspěvky v hotovosti. Je tedy důležité si uvědomit, že se jedná o další přidané náklady, které zvyšují cenu za čtvereční stopu pro investory a kupce projektů před výstavbou bytů.
číst: BILD zavádí nový 20-bodový plán k nastartování Ontarijské ekonomiky
pokud vezmeme například průměrné náklady na čtvereční stopu půdy v centru Toronta na západ, pak vidíme, že průměrné náklady na půdu se mohou pohybovat mezi 165 až 175 USD za čtvereční stopu, což znamená, že tento poplatek za komunitní výhody může přidat další 4% k této hodnotě, což mu dává celkové náklady v rozmezí 172 až 182 USD za čtvereční stopu. Přestože vývojáři nebudou účtovány více než 4% hodnoty půdy, je důležité, aby kupující bytů věděli, že se jedná o dodatečné náklady, které vývojáři vzniknou, a budou zohledněny do konečného výpočtu ceny za čtvereční stopu za nákup nové bytové jednotky.
příklad případu: analýza nákladů pro průměrný Projekt bytu GTA
Chcete-li získat praktičtější pochopení toho, jak vývojáři určují náklady na čtvereční stopu, podívejme se rychle na průměrný projekt bytu GTA.
průměrné výškové náklady na kondominium v GTA jsou přibližně 27 milionů dolarů za půdu o velikosti 2.1 akrů, což vyjde na přibližně 112 dolarů za sestavitelnou čtvereční stopu.
protože většina projektů bytů GTA je vyšší než 5 podlaží s více než 10 bytovými jednotkami, znamená to, že vývojář bude automaticky povinen zaplatit poplatek za komunitní výhody omezený na 4%.
nyní se podívejme na vládní poplatky. Průměrné vládní poplatky v GTA jsou přibližně 16% celkových nákladů na výškový vývoj. V dolarech to znamená asi $ 96,233 za jednotku při nákupu bytu v Markhamu a $ 76,762 za jednotku při nákupu v Torontu.
a třetí hlavní náklady souvisí se stavebními náklady, které musí vývojáři zaplatit. Když mluvíme o stavebních nákladech, zohledňujeme měkké i tvrdé náklady. Jak víme, náklady na tvrdou výstavbu v Torontu se pohybují mezi 200 a 260 USD za čtvereční stopu pro 40 až 60 podlažní kondominiální budovu, což představuje asi 20% až 30% celkových nákladů na čtvereční stopu. Pro byt projekt, který je cena za 900 dolarů za čtvereční stopu, měkké náklady budou představovat přibližně 90 dolarů za čtvereční stopu v průměru.
proto při zvažování stavebních nákladů, které zahrnují jak tvrdé, tak měkké náklady, činí celková částka přibližně 300 až 350 dolarů za čtvereční stopu jako podíl na celkových nákladech na čtvereční stopu, které vývojáři účtují, což je něco málo přes třetinu nákladů na bytový projekt, který se prodává za 900 dolarů za čtvereční stopu.
nyní, pokud uděláme hrubý výpočet hlavních nákladů přidáním pozemků, stavebních nákladů a vládních poplatků, které vývojáři musí zaplatit, vidíme z níže uvedené tabulky, že celkové náklady na čtvereční stopu, které by developer mohl být potenciálně povinen zaplatit za vývoj výškového bytového projektu, se pohybuje od nejméně 665 do 775 dolarů za čtvereční stopu pro bytový projekt, který se prodává veřejnosti za 900 dolarů za čtvereční stopu. To ponechává developera se ziskovým rozpětím přibližně $ 125 na $ 235 za čtvereční stopu pro každou bytovou jednotku.