hodnoty komerčních nemovitostí jsou do značné míry poháněny výnosy z pronájmu nebo potenciálem růstu kapitálu. Existuje řada metod, které lze použít při hodnocení majetku.

tyto metody zahrnují:

• srovnatelná metoda prodeje
• součet
• kapitalizace
• náhradní náklady
• hypotetický vývoj

níže se podíváme na tyto různé metody hodnocení a vysvětlíme každý přístup podrobněji, ale pokud jste po přesném ocenění konkrétní komerční nemovitosti, kontaktujte náš tým ještě dnes.

srovnatelná metoda prodeje

někdy označovaná jako srovnávací analýza trhu (CMA). Tato metoda je také označována jako „přímé srovnání“ a je oblíbeným způsobem hodnocení komerčních nemovitostí. Zahrnuje porovnání nemovitosti s ostatními podobnými typy a standardy, které byly nedávno prodány.

toto přímé srovnání je obecně základem analýzy prodeje a tato metoda se opírá o skutečné tržní důkazy. Přímé srovnání je v provozu poměrně zjednodušující a také je nedílnou součástí dalších metod hodnocení. Srovnatelná analýza trhu (CMA) nebo metoda přímého srovnání se nejlépe používají pro hodnocení průmyslových vrstev, protože jsou často vysoce srovnatelné. Jiné formy komerčních nemovitostí se mohou značně lišit, což činí tuto formu hodnocení méně spolehlivou. Mezi faktory běžně přezkoumávané v této metodě patří:

• datum prodeje
• umístění nemovitosti
• velikost nemovitosti
• fyzikální vlastnosti (odbavení, přístup atd.)
• vybavení a služby (blízkost veřejné dopravy, infrastruktury atd.)
• zónování nemovitosti

metoda sumace (přístup k nákladům)

termín „součet“ znamená přidání hodnot různých částí nemovitosti k výpočtu jeho plná hodnota. Metoda součtu je založena na přiřazení hodnoty každé složce nemovitosti, spíše než na hodnotě nemovitosti v celém rozsahu. Metoda sumace se většinou používá jako „kontrola“ hodnocení. Podle metody součtu se vypočítají náklady na půdu, náklady na vylepšení, jako je továrna a kancelář, a náklady na zřízení parkoviště, oplocení a terénní úpravy. Náklady jsou pak sečteny.

součet je založen na současných nákladech snížených o odpisy a je také označován jako metoda „cost approach“. Ve většině případů, kdy se jedná o nákladový přístup, je celková metodika hybridem přístupů k porovnání nákladů a prodeje.

například zatímco náhradní náklady na výstavbu budovy lze určit přidáním práce, materiálu a dalších nákladů, hodnoty pozemků a odpisy musí být odvozeny z analýzy srovnatelných údajů. Metoda součtu je zvláště užitečná při vývoji předměstí. Protože však člověk utratil určitou částku za majetek, neznamená to, že ostatní budou ochotni zaplatit za zlepšení(to je to, co se označuje jako nadměrná kapitalizace).

nadkapitalizovaná nemovitost (která byla vyvinuta výrazně nad průměrnou cenou plochy) může být velmi obtížně prodána za cenu, která získá zpět všechny peníze, které na ni současný vlastník vynaložil. Nákladový přístup je považován za spolehlivý při použití na novějších strukturách, ale metoda má tendenci být méně spolehlivá pro starší vlastnosti. Nákladový přístup je často jediným spolehlivým přístupem při řešení speciálních užitných vlastností(např.

odpisy jsou důležitým faktorem, který je třeba zvážit při použití metody součtu. Někdy je nutné pochopit, jak určit dobu, po kterou bude budova užitečná jako zdroj hodnoty. To vyžaduje pochopení toho, jak vypočítat odpisy, a zahrnuje určení, kde se budova nebo zlepšení v průběhu času snížily, což je časově rozlišené odpisy. Budovy a vylepšení stárnou a časem se zhoršují, i když jsou udržovány, nemusí se srovnávat s budovami nebo vylepšeními, které jsou aktuálnější a modernější.

odpisy jsou ztráta hodnoty nemovitosti z jakékoli příčiny a je to rozdíl mezi náhradními náklady nové a aktuální tržní hodnotou. Při přijímání metody sumace ocenění, vždy pamatujte, že cena není vždy stejná hodnota! Například majitel utratí 250 000 dolarů za rozšíření a renovaci své stávající továrny. Neexistuje žádná záruka, že nemovitost je okamžitě v hodnotě $ 250,000 více než předtím, než se tak stalo.

metodu sumace můžete také použít jako kontrolu srovnatelné metody prodeje. Používá se hlavně pro oceňování nebo oceňování majetku, jako jsou:

• nemovitost na trzích, kde jsou srovnatelné údaje o prodeji extrémně omezené
• vlastnosti zvláštního použití, také tam, kde jsou údaje o prodeji omezené
• nemovitost umístěná na izolovaných trzích
• veřejný majetek nebo veřejné služby, kde neexistuje formální obchodní trh

hodnota vylepšení se připočítá k hodnotě půdy, jako v následujícím příkladu:

hodnota pozemků je určena přímým porovnáním s obdobným prodejem volných pozemků nebo analýzou zlepšených prodejů za účelem získání hodnoty volných pozemků. Hodnota uvedená na zemi pro účely ratingu může být použita jako obecný průvodce agenty, ale analýza prodeje pomáhá snížit nepřesnosti.

metoda kapitalizace

tato metoda je založena na příjmech z nemovitosti a používá se hlavně k oceňování nebo hodnocení majetku produkujícího příjmy. Výpočty jsou založeny na čistém příjmu nemovitosti, spíše než na hrubém příjmu z pronájmu, protože odchozí výdaje na nemovitost se mohou od jednoho k druhému značně lišit.

míra kapitalizace (nebo míra Cap) je poměr používaný k odhadu hodnoty vlastností produkujících příjmy. Jednoduše řečeno, sazba cap je čistý provozní příjem vydělený prodejní cenou nebo hodnotou nemovitosti vyjádřenou v procentech.

investoři, věřitelé a odhadci používají sazbu cap k odhadu kupní ceny pro různé typy nemovitostí produkujících příjmy. Tržní kapitální sazba se stanoví vyhodnocením finančních údajů o podobných nemovitostech, které se nedávno prodaly na konkrétním trhu. Výpočet sazby SZP zahrnuje prodejní cenu nemovitosti, hrubé nájemné, příjmy z pronájmu, výši volných pracovních míst a provozní náklady, což poskytuje spolehlivější odhad hodnoty, než kdyby byly zohledněny pouze prodejní cena nemovitosti a hrubé nájemné.

existují dva kroky při určování čistého příjmu za nemovitost:

• stanovte výdaje nemovitosti
• odečtěte výdaje z hrubého příjmu z pronájmu

čistý příjem se pak kapitalizuje vhodnou sazbou odvozenou ze srovnatelné analýzy prodeje. Například výzkum může naznačovat, že čistá návratnost maloobchodních prostor v této oblasti je v průměru 6%. Tato míra návratnosti se nazývá míra kapitalizace a tvoří základ pro výpočet tržní hodnoty.

Čistá míra kapitalizace % = (hrubý roční příjem z pronájmu-náklady x 100) ÷ prodejní cena

Chcete-li použít tento vzorec, musíte vynásobit měsíční příjem z pronájmu 12. Všechny náklady na nemovitost včetně údržby, poplatky a poplatky agenta je třeba vypočítat a poté odečíst a nechat vás s následujícím výpočtem:

míra kapitalizace = (čistý roční příjem z pronájmu x 100) ÷ prodejní cena

pokud se tyto výpočty provádějí jednoduše na základě hrubého příjmu, mohou být údaje méně srovnatelné, protože neberou v úvahu široký rozptyl výdajů v různých budovách.

příklad

míra kapitalizace je čistý provozní příjem nemovitosti vydělený její kupní cenou. Sazba ukazuje očekávaný roční procentní výnos pro konkrétní investici. Ve výše uvedeném příkladu, kdy je čistý příjem 42.500 $ročně kapitalizován na 5%, by výsledek nebo kapitálová hodnota této nemovitosti byla 850,000 $s výnosem nebo návratností investice 5% ročně. Výhodou použití míry kapitalizace je to, že kupující mohou určit své očekávané příjmy a definovat, jakou potenciální investici skutečně stojí. Použití sazby k vypracování kapitálové hodnoty nemovitosti je následující:

čistý příjem nemovitosti je 50 000 USD pa. Na základě míry kapitalizace 6% a pomocí tohoto vzorce míry kapitalizace, který je zde uveden, má nemovitost kapitálovou hodnotu 833 333$.

kapitálová hodnota = čistý příjem ÷ míra kapitalizace

nemovitost, která je zakoupena na základě výnosu z pronájmu nebo čistého zisku, je oceněna nebo oceněna metodou příjmu.

základním principem kapitalizace je, že příjem generovaný majetkem je na věčné časy (navždy). Na tomto základě je nemovitost oceněna za předpokladu, že aktuální čistý příjem bude vždy k dispozici. Relativní riziko tohoto toku příjmů se měří mírou kapitalizace. Čím vyšší je riziko zachování současné úrovně čistého nájemného nebo zisku, tím vyšší bude míra kapitalizace.

s dostatečnými údaji lze tento vzorec použít k pomoci při hodnocení hodnoty nemovitosti a agenti mohou přistupovat k aktuálním údajům o pronájmu z vlastních rolí nájemného za předpokladu, že dodržují zásady srovnávacích dat jako s podobnými a používají aktuální nebo nejnovější informace k zajištění přesnosti.

náhradní náklady

odhadci jsou často povinni oceňovat majetek pro účely pojištění na základě aktuálních nákladů na výměnu. Zatímco agenti komerčních nemovitostí tuto metodu obecně nepoužívají, aby přišli s odhadem ceny, stojí za to pochopit metodu náhradních nákladů, jak se s ní můžete setkat, když dostanete informace od klientů. Agenti spravující vlastnosti pro klienty mohou také použít tuto metodu, když pomáhají klientovi s kontrolou pojistného krytí, aby se zajistilo, že kryté hodnoty jsou aktuální. Při použití metody náhradních nákladů při oceňování majetku se zvažuje pouze struktura budovy. Hodnota pozemku se odečte od celkové hodnoty, aby se dospělo k hodnotě stavby.

tato metoda zahrnuje přístup k informacím o současných nákladech na výstavbu, které se mohou podstatně lišit mezi městskými a venkovskými oblastmi. Náklady na budovy se obecně každoročně zvyšují a při výpočtu nákladů na výměnu je nezbytné používat přesné informace, které odrážejí aktuální pokyny pro stavebnictví.

Všimněte si, že agent, který hodnotí existující zavedenou nemovitost pomocí náhradních nákladů jako základu, pravděpodobně přijde s nepřesným číslem nebo rozsahem, protože náhradní náklady mají malý vliv na tržní cenu nemovitosti vzhledem k tomu, že majetek sám znehodnocuje a obecně je půda složkou, která oceňuje. Nejlepší je ponechat pro čistě pojišťovací účely.

hypotetický vývoj (proveditelnost)

tato metoda se používá při oceňování pozemkových subdivizí a rozvojových lokalit. Hodnota pozemku pro developera je dosaženo s přihlédnutím k řadě faktorů týkajících se celkového projektu:

• Hrubý celkový prodej hotového projektu snížený prodejní náklady (plus GST) = čistá realizace
• menší marže pro zisk a riziko developera = celkové kapitálové výdaje (náklady na vývoj, pozemky a úroky)
• méně nákladů na vývoj, poplatky a úroky (úroky a pohotovostní poplatky) = hodnota pozemků a úroků
• méně úroků z hodnoty pozemků = celková hodnota pozemků

je to tato hodnota, která udává, zda vývoj bude hypoteticky proveditelný nebo ne. Pokud developeři nemohou koupit pozemek a pokrýt úroky z poplatků za zhruba cenu, kterou jejich výpočty ukazují, že pro ně „stojí“, pak obecně projekt nebude pokračovat. Je zřejmé, že ostatní odhady nákladů a prodejů spolu s načasováním je také třeba velmi přesně předpovědět.

hypotetický vývojový proces lze shrnout jako:

• developer vybere místo na základě toho, co předpokládaný konečný produkt bude existovat
• developer kupuje pozemky a vzniknou úroky z vypůjčených prostředků
• stránka je vyvinuta s náklady na vývoj, výstavbu, úroky z půjček
• developer prochází procesem prodeje kompenzovat ztráty a realizovat svůj zisk

většina vývojářů půjčit prostředky na nákup pozemků a jako takový vzniknou úroky. Ti, kteří stále neumožňují náklady za to, že peníze investované do půdy bez okamžité návratnosti na rozdíl od výnosů získaných jinde. To se často nazývá „náklady na příležitost“. Celkové kapitálové výdaje developera se skládají z nákladů na vypořádání pozemků, vývoj a úroky, plus ziskové a rizikové marže. K úhradě všech nákladů by bylo nutné k celkovým kapitálovým výdajům připočítat konečné prodejní náklady plus složku GST rozvinuté půdy.

potřebujete pomoc při oceňování komerční nemovitosti?

Máte-li jakékoli dotazy, kontaktujte tým na adrese Chapman & Frazer Commercial Real Estate kdykoli.