jak se všichni snažíme procházet touto pandemií, podniky všech velikostí bojují všemi možnými způsoby. Nejen, že čelí vyhlídce, že budou muset nechat cenné zaměstnance jít, chápou, že vyhlídka na pokračování provozu se každým dnem zmenšuje. Ty podniky, které ještě nezklamaly, žijí na okraji a hledají způsoby, jak to zvládnout v příštích několika měsících. Některé z nich jsou začínající podniky, některé byly po celá desetiletí a jiní jsou jen bít svou značku stává ziskový po letech věnování. To, co mají nyní všichni společné, je virtuální vypnutí jejich trhů a ztráta příjmů. Bohužel, bez příjmů, majitelé podniků nejsou schopni platit sami, což zase ztěžuje, ne-li nemožné uspokojit jejich osobní ekonomické potřeby. Kromě toho existují významné obchodní výdaje, které nelze jednoduše pozastavit. Pojištění, leasing zařízení, platby podnikatelských půjček, nájemné a další podobné měsíční výdaje jsou smluvní závazky, které nelze ignorovat. Mnozí budou nutně vedeni k bankrotu. Obecně je nejvýznamnějším smluvním závazkem malých a středních podniků jejich komerční pronájem.
v advokátní kanceláři Donald R. oder pravidelně jednáme s nájemci a pronajímateli o předčasném ukončení komerčních pronájmů. Tato jednání jsou velmi plynulá, a přestože předčasné ukončení komerčního pronájmu Není bezbolestné, obvykle je dosaženo rozumného kompromisu. Jak současná pandemie nadále trápí naši společnost, to, jak pronajímatelé vidí předčasná ukončení, se stává ještě plynulejším, protože pronajímatelé začínají předvídat nápor opožděných plateb a opuštění pronájmu.
Jaké Jsou Vaše Možnosti?
současné Moratorium: předběžně je důležité, abyste se nespoléhali na současné moratorium na vystěhování (a virtuální úplné vypnutí kalifornských soudů). Zatímco váš pronajímatel v současné době není schopen postupovat vpřed s protiprávními činy zadržených (vystěhování), stále dlužíte nájemné a po zrušení moratoria se mnoho pronajímatelů přesune přímo do procesu vystěhování.
Pokračujte ve svém pronájmu: pokud se domníváte, že vaše firma může překonat bouři, ale může být pozdě na některé ze svých závazků (včetně nájemného), pak je pravděpodobně nejlepší jednoduše kontaktovat svého pronajímatele a diskutovat. V těchto mimořádných dobách by váš pronajímatel měl být ochoten s vámi spolupracovat.
přestat platit nájemné a / nebo opustit prostory: Pokud je zřejmé, že za žádných okolností již nemůžete pokračovat v provozu, můžete jednoduše přestat platit nájemné a / nebo opustit prostory. Tato možnost se nedoporučuje (s výjimkou případů, kdy je možné bankrot, a dokonce i poté budete muset před jednáním konzultovat s konkurzním právníkem). Pokud přestanete platit nájemné, váš pronajímatel bude téměř jistě hledat první dostupnou příležitost zahájit proces vystěhování. Pokud opustíte prostory, váš pronajímatel podá samostatnou žalobu usilující o náhradu škody (nájemné po splatnosti, budoucí nájemné, vymáhání bezplatného nájemného a pobídky pro nájemce, poplatky za právní zastoupení a další právní náklady atd.). Ať tak či onak, budete nuceni buď účastnit se nákladných soudních sporů, nebo ignorovat soudní proces, který zcela umožní vašemu pronajímateli získat rozsudek o prodlení. Po rozsudku v prodlení, kromě významného zásahu do vašeho úvěru, váš pronajímatel se bude snažit ozdobit vaše mzdy, vybírat vaše bankovní účty a ukládat zástavní práva na váš majetek. Pokud máte podnik stále v provozu, lze získat až kohoutek, který umožňuje šerifovi vzít hotovost přímo z vaší pokladny. Samozřejmě to může záležet jen málo, pokud čelíte významnému bankrotu. Pokud tomu tak není, nákladné soudní spory a / nebo rozsudek proti vám není příjemná volba.
sjednejte smlouvu o předčasném ukončení pronájmu: pokud je zřejmé, že za žádných okolností již nemůžete pokračovat v provozu, nejlepší možností je pokusit se vyjednat předčasné ukončení pronájmu. Zatímco výsledek je zřídka bezbolestný, je to obecně nejlepší způsob, jak zastavit krvácení. Pokud se rozhodnete pro tuto cestu, je důležité vyhnout se zahájení soudního řízení proti vám a/nebo opuštění areálu. Vaše vyjednávací pozice bude za těchto okolností snížena.
začneme analýzou předpandemických jednání. Pronajímatelé mají největší zájem na tom, aby se stali celými. Chtějí snížit své škody na nulu a očekávají, že nájemníci absorbují všechny ztráty(jak vyžaduje většina komerčních pronájmů). To znamená, že vymáhání všech po splatnosti nájemné, všechny nájemce pobídky, budoucí nájemné, poplatky za právní zastoupení, broker poplatky a právní náklady. Nájemníci na druhé straně chtějí a často potřebují platit co nejméně. Ve většině případů jsou pronajímatelé a nájemci schopni kompromisu. Pronajímatelé si často uvědomují, že nájemce je na posledních nohách a pokračující úsilí o sběr může být neplodné. Tam, kde je jasné, že nájemce má omezené zdroje, někdy je praktičtější uzavřít dohodu, i když to znamená přijmout platební plán.
prakticky ve všech jednáních je prvořadým zájmem budoucí nájemné. Pronajímatelé vyžadují budoucí nájemné, aby se zajistilo, že mezi ukončením stávajícího nájemce a začátkem nového nájmu neexistuje žádný rozdíl v nájemném. Debata se obrací na očekávaný čas potřebný k zajištění nového nájemního bydlení. Pronajímatelé chtějí co nejvíce budoucího nájemného, aby pokryli nejistotu spojenou s zaplněním prostoru. Nájemníci tvrdí opak. Budoucí nájemné je téměř vždy největší složkou jakékoli výplaty ukončení pronájmu. Ve hře je řada dalších otázek týkajících se nákladů spojených s hledáním nového nájemce a rekuperace bezplatného nájemného a příspěvků na zlepšení nájemce, které jsou nad rámec tohoto článku. Výše uvedené však stanoví rámec, ze kterého jsou jednání vedena.
při analýze v kontextu současných pandemických krizí je jisté pouze to, že problémy, kterým čelí nájemci i pronajímatelé, jsou bezprecedentní. Je těžké vědět, jak budou pronajímatelé reagovat na krizi. Mnoho pronajímatelů (včetně majitelů maminek a popů) závisí na příjmech z jejich komerčních nemovitostí jako na jejich jediném zdroji příjmů. Tato krize se jich dotkne stejně hluboce, jako dopadá na nájemníky. Firemní pronajímatelé budou hledat způsoby, jak minimalizovat hrozící škody. Ať tak či onak, zdá se tomuto spisovateli, že všichni pronajímatelé jistě pochopí mimořádné časy, ve kterých se nacházíme, a všichni pronajímatelé odpovídajícím způsobem upraví svou vyjednávací taktiku. Minimalizace ztrát v tomto klimatu může znamenat poskytnutí nájemného zdarma nebo souhlas se sdílením zátěže snížením nájemného na určitou dobu. Ostatně výměna nájemníků během pandemie se může ukázat jako nemožná a s čekající recesí nejsou očekávání do budoucna optimistická.
čas je podstatný: nebude to dlouho předtím, než budou pronajímatelé zaplaveni žádostmi o bezplatné nájemné, snížením nájemného a žádostmi o předčasné ukončení pronájmu. Jakmile to začne, ochota pronajímatelů spolupracovat s nájemci se může drasticky změnit, jakmile si uvědomí, jak špatná pandemie ovlivňuje jejich nájemce. V ideálním případě nájemníci (kteří jsou si jisti, že nebudou moci pokračovat) dosáhnou dohody o předčasném ukončení pronájmu se svým pronajímatelem před tímto náporem. Pronajímatelé se stále vyrovnávají s pandemií koronavirů a existuje jedinečný okamžik, kdy prakticky každý člověk na planetě chápe, že všichni musíme spolupracovat na rozumných řešeních problémů souvisejících s pandemií. Naší nadějí jako společnosti je, že tento soubor mysli pokračuje, jak pandemie ubývá. V tomto okamžiku však zůstává značná nejistota a rychlé jednání se zdá být nejbezpečnějším postupem.
během této mimořádné doby bude Advokátní Kancelář Donalda R. Odera zastupovat všechny komerční nájemce, kteří požadují předčasné ukončení pronájmu (nebo změnu pronájmu) za jednorázový diskontovaný fixní poplatek. Pan Oder bude jednat vaším jménem o vyřešení všech nevyřešených problémů s vaším pronajímatelem, včetně vypracování a vyjednávání konečné smlouvy o předčasném ukončení nájmu.
neváhejte kontaktovat San Diego právník Donald R.Oder přímo na 619-888-1346 kdykoliv. Za počáteční konzultaci se neplatí žádný poplatek.