investiční příležitost k samostatnému skladování

skutečný komerční vývoj vlastního úložiště začal v pozdních 1960 průkopníky vlastního úložiště, kteří uznali rostoucí poptávku po obytných a komerčních skladech. Byli to vývojáři nemovitostí, kteří se odvážili a připravili půdu pro odvětví, které dnes známe-odvětví, které se zdvojnásobilo.

odvětví vlastního skladování se neliší od jakéhokoli jiného odvětví, pokud porovnáme ekonomiku nabídky a poptávky. Vzhledem k tomu, že poptávka po obytných a komerčních skladech vzrostla, roste i potřeba zařízení, která je dodávají. Obrovský růst průmyslu za posledních 25 let lze přičíst většímu povědomí veřejnosti o ekonomických a osobních výhodách produktu. Tento pokračující nárůst poptávky, spojený s vynikajícím investičním potenciálem, učinil vlastní úložiště jedním z předních růstových odvětví v zemi od roku 1978.

jakmile byla stanovena poptávka průmyslu, hnací síly za tímto zbožím nebo službami nezbytnými k jeho splnění byly vždy kapitál a návratnost investic. Abychom pochopili potenciál vlastního úložiště jako investice, musíme nejprve pochopit jeho základní ekonomiku. Tabulka 1 je finanční model typického vývoje vlastního úložiště, který vysvětluje „spodní řádek“ takové investice. Existuje celá řada nákladů na vývoj vlastního úložiště na různých trzích po celé zemi. Proto tento model používá národní průměry průmyslu k reprezentaci individuálních nákladů na vývoj, nájemného a velikosti projektu. Předpokládá majetkovou účast ve výši 20 procent celkových nákladů, přičemž zbývajících 80 procent je financováno.

náklady na investice do skladovacích jednotek

analýza Cashflow

„Prohlášení o Cashflow“ v tabulce 1 ukazuje, že samoobslužné zařízení s 40 000 čistými pronajímatelnými čtverečních stop, na trhu s ročním nájemným 9 USD za čtvereční stopu, vygeneruje hrubé roční nájemné 450,000 XNUMX USD při 100% obsazenosti. Ostatní příjmy jsou odvozeny z prodlení, maloobchodního prodeje, správních poplatků,provizí za pronájem nákladních vozidel atd., a obvykle představuje další příjem ve výši 5 procent.

10% úprava celkového předpokládaného příjmu je běžná, protože představuje normální předpokládané ztráty z volných pracovních míst a inkasa. Dosažení a udržení průměrné obsazenosti alespoň 90 procent by mělo být cílem každého vývoje a mělo by být použito k vyhodnocení investičního potenciálu projektu.

běžné provozní náklady se obvykle pohybují od $ 2.75 do $3.25 na hrubou čtvereční stopu vývoje. Tento rozptyl nákladů je způsoben variabilními náklady na různých trzích, jako jsou daně z nemovitostí, platy manažerů a náklady na služby.

čistý provozní příjem (NOI) je zůstatek příjmů vývoje po zaplacení provozních nákladů. Udržování nejvyšší možné NOI je nesmírně důležité, protože se používá k určení současné a budoucí hodnoty zařízení. NOI by měla být od 60 procent do 67 procent efektivního hrubého příjmu vývoje.

dluhová služba pro tento konkrétní finanční model je založena na výši úvěru ve výši 1,59 milionu USD, úrokové sazbě 10 procent a amortizaci 25 let. Dluhová služba zcela závisí na finančním ujednání sjednaném s věřitelem. Finanční zdraví investora a vnímání rizika věřitele často určují úrokovou sazbu, výši úvěru a dobu amortizace.

s určením skutečného NOI vývoje a dluhové služby, která má být zaplacena v průběhu času, je odvozen předpokládaný cashflow. Ve finančním modelu uvedeném v tabulce 1 vyvolala investice ve výši 397 615 USD pozitivní cashflow ve výši 117 761 USD nebo návratnost investice ve výši 29,6% „cash-on-cash“. Jedná se o typickou návratnost investic pro investory s vlastním skladováním,což je jeden z hlavních důvodů obrovského růstu odvětví za posledních 25 let.

co jsou náklady na vývoj vlastního úložiště

v tabulce 1 je také uveden kompletní seznam průměrných nákladů na vývoj pro spuštění podnikání s vlastním úložištěm. Zde opět existují proměnné, ale většina z nich je omezena na skutečné náklady na výstavbu pozemků a vlastních skladovacích jednotek.

jednou z největších proměnných a rozhodujících faktorů pro určení proveditelnosti vývoje je skutečná cena pozemku k rozvoji. Z poskytnuté finanční analýzy vyplývá, že kupní cena pozemku je 3,25 dolaru za metr čtvereční. Nicméně, vzhledem k tomu, že má pokrytí stránek přibližně 45.91 procent, čisté náklady na pozemek za čistou pronajímatelnou čtvereční stopu je $ 6.82 . Čistý pronajímatelný čtvercový záběr vývoje je zcela závislý na přípustném pokrytí webu. Maximalizace čistého pronajímatelného pokrytí na webu závisí na faktorech, jako jsou překážky územního plánování, věcná břemena, nástroje, požadavky na shodu se stavebním kódem, a topografie a skutečné fyzické uspořádání webu. Normální pokrytí stránek se pohybuje od 35 procent do 50 procent.

pokud jde o náklady na výstavbu, práce na staveništi a inženýrské sítě jsou největší variabilní náklady. Normální náklady na vývoj webu se pohybují od $4.25 na $ 8 A opět zcela závisí na skutečné topografii a fyzickém uspořádání webu. Čištění/klučení, výkop, odvodnění bouře, inženýrské sítě atd., jsou všechny stránky specifické a jejich náklady se budou lišit od jednoho webu k druhému. Zaměstnávání stavebního inženýra se zkušenostmi s vlastním ukládáním by mělo zajistit minimalizaci těchto nákladů. Dejte si pozor na náklady na půdu pod tržními hodnotami. Nejčastěji, nízká cena půdy znamená, že existuje problém, který bude vyžadovat velké výdaje na rozvoj lokality.

náklady na vlastní skladování samozřejmě závisí na typu produktu, který se vyvíjí. Náklady na stavbu se však liší jen nepatrně ve srovnání s variabilními náklady na rozvoj půdy a lokality. Průměrné náklady na výstavbu, včetně práce na místě / Utility, se pohybuje od $ 23 na $ 28 za hrubou budovu čtvereční stopa, nebo přibližně 67 procent z celkového rozpočtu na rozvoj.

zbývající náklady na vývoj se liší jen nepatrně, s výjimkou nákladů na financování a úroků. Finanční zdraví investora a jeho schopnosti vyjednávat určí tyto náklady. Typické náklady na vývoj vlastního úložiště se pohybují od 34 do 42 USD za hrubou budovu čtvereční stopu. Tato odchylka je opět závislá na pozemku, výstavbě a nákladech na financování. Je však důležité si uvědomit, že existuje vztah mezi tržním nájemným a náklady na vývoj. Čím vyšší jsou náklady na trhu, tím vyšší bude nájemné.

Proč Jsou Finanční Projekce Důležité?

poskytnutý finanční model naznačuje, že investice ve výši $397,615 realizuje návratnost investic 29.6 procent v hotovosti, jakmile si vývoj zachová obsazenost 90 procent. Dále ukazuje, že budoucí tržní hodnota podniku na základě míry kapitalizace 10 procent a stávajících finančních podmínek by činila 2, 85 milionu USD. Proto by investor mohl realizovat zisk 864,425 $při prodeji podniku v budoucnu.

další důležitou finanční statistikou, kterou je třeba si všimnout, je vyrovnaná obsazenost modelu v tabulce 1. Tento konkrétní model předpokládá, že obsazenost 65 procent pokryje veškeré provozní náklady a náklady na dluhové služby. Normální nájemní smlouvy na dluhové služby v obchodech s vlastním úložištěm se pohybují od 60 procent do 72 procent. To je výrazně pod normální rentability occupancies pro jiné typy nemovitostí. Nižší než průměrná rentabilita spojená s vývojem vlastního úložiště minimalizuje riziko investora a poskytuje mu větší flexibilitu při řešení tržních nebo ekonomických výkyvů.

pochopte, že finanční modely jsou pouze projekce. Celá řada vnitřních a vnějších faktorů může ovlivnit celkovou finanční výkonnost vývoje a návratnost investic investora. Finanční model v tabulce 1 je však skutečně reprezentativní pro typické podnikání s vlastním skladováním a promítá to, co investor může od své investice obvykle očekávat. Vlastní úložiště bylo a bude i nadále jedním z nejlepších investičních nástrojů dostupných v této zemi.

je vlastní úložiště úspěšnou investicí?

jedním z nejlepších způsobů, jak porovnat investice do nemovitostí, je podívat se na výkon vlastního úložiště a dalších investic do nemovitostí za poslední desetiletí. Nedávno, moje společnost dokončila hloubkovou studii výkonu více rodin, kancelář, vývoj maloobchodu a vlastního úložiště v Texasu, Oklahoma, Nové Mexiko, Colorado a Louisiana v minulosti 10 let. Studie se zaměřila na míru selhání vývoje, který se otevřel v letech 1980 až 1987 a fungoval během hospodářské recese, která začala v těchto státech v polovině 80. let. výsledky studie jsou následující:

• Multifamily = míra selhání 58 procent
• Office = míra selhání 63 procent
• Retail = míra selhání 53 procent
• Self storage = míra selhání 8 procent

počet vlastností self storage, které skončily na prodej v portfoliu nemovitostí FDIC nebo RTC, byl ve stejném časovém období podstatně nižší než u jiných nemovitostí. Z těchto 8 procent v selhání samoobsluhy, značný počet podniků byl vzat zpět finančními institucemi, protože byly zástavou za úvěry na jiné nemovitosti.

proč existuje podstatný rozdíl v úspěchu mezi vlastním úložištěm a jinými nemovitostmi? Jaké jsou klíčové prvky, které dávají vlastní úložiště extra výhodu pro přežití těžkých ekonomických časů? První věc, kterou musí investor pochopit, je to, co se stane koncovému uživateli–rezidenčním a komerčním zákazníkům–během výkyvů v tržní ekonomice.

Self Storage Market

v době, kdy trh zažívá ekonomické oživení, podnikání začíná prospívat, pracovní příležitosti se zvyšují a prodej nových a stávajících rodinných domů začíná stoupat. Dalo by se očekávat, že vlastnosti vlastního úložiště budou dělat dobře; nejčastěji, dělají. Hodnocení typických rolí nájemného za vlastní úložiště během této doby by obvykle ukázalo vysoké procento mobilních zákazníků-lidí, kteří se poprvé stěhují na trh, nebo zákazníků ,kteří „nakupují“ ze startovacích domů.

na komerční straně znamená zvýšená obchodní aktivita zvýšený objem komerčních nájemců s vlastním skladováním. Naopak, když ekonomika začne ochabovat, totéž se děje s obchodem, zaměstnaností a nemovitostmi obecně. Opačný efekt však stále způsobuje stejnou mobilitu, která nejčastěji prospívá vlastnímu ukládání. Lidé se začnou stěhovat z trhu nebo prodávat své domy a stěhovat se do menších domů nebo bytů.

komerční podniky zmenšují nebo hledají vlastní úložiště pro ekonomičtější prostředky pro ukládání zásob. Ohromující ekonomika má negativní dopad na vlastní úložiště, ale podívejte se na to, jak vlastnosti vlastního úložiště porovnávají s jinými realitními projekty. Během poklesu v ekonomice, vícerodinná zaměstnanost klesá až o 25 procent, zatímco Kancelářská a maloobchodní zaměstnanost klesá až o 30 procent. Kdo jsou kancelářští a maloobchodní nájemci? Podniky, které buď selhaly, zmenšily provoz a přestěhovaly se do levnější nemovitosti, nebo se úplně přestěhovaly na jiný trh. Jedná se o ztracený příjem kancelářských a maloobchodních nemovitostí a není obnoven, dokud se tržní ekonomika nezlepší.

vlastní úložiště bude mít také počáteční pokles obsazenosti, který se liší od jednoho trhu k druhému, ale obvykle je v průměru mezi 15 a 20 procenty. Typická vlastnost vlastního úložiště pákového efektu má však míru obsazenosti mezi 60 a 72 procenty. Porovnejte to s pákovým efektem pro více rodin, kancelářské a maloobchodní nemovitosti s mírou obsazenosti mezi 80 procent a 90 procent. Které investice do nemovitostí mají větší prostor absorbovat propady trhu?

pronájem vlastního úložiště

nájemné je dalším klíčem k úspěchu vlastností vlastního úložiště. Průměrné roční rozpětí nájemného u nemovitostí zkoumaných v naší studii je následující:

• Multifamily – $ 7.5 na $ 12 za čtvereční stopu
• Office – $ 14 na $ 24 za čtvereční stopu
• Retail – $ 16 na $ 20 za čtvereční stopu
• Self storage- $ 6.5 na $ 12 za čtvereční stopu

Self storage nájemné spadají do rozsahu jiných realitních projektů. Není neobvyklé, že zákazníci platí za skladování stejné nebo více za čtvereční stopu jako za bydlení v bytě. Toto srovnání nájemného je ještě poučnější při porovnání nájemného s průměrnými náklady na vývoj na typ nemovitosti. Průměrné náklady na vývoj na zkoumanou nemovitost jsou následující:

• Multifamily – $ 60 až $ 70 za čtvereční stopu
• Office – $ 50 až $ 100 za čtvereční stopu
• Retail – $ 50 až $ 80 za čtvereční stopu
• Self storage – $ 34 až $ 42 za čtvereční stopu

při porovnání nájemného a celkových nákladů na vývoj má vlastní úložiště nejčastěji nájemné, které je o něco nižší. Vlastní úložiště má však celkové náklady na vývoj, které jsou třetinou až polovinou nákladů na více rodin, kancelářské nebo maloobchodní nemovitosti. Pro investora to znamená podstatně menší částku investice nebo úvěru, která má být spravována a zároveň má srovnatelné nájemné s jinými investicemi do nemovitostí.

náklady na provoz a skutečné požadavky na správu jsou dalším klíčovým prvkem, který je pro investory přitažlivý. Jak již bylo uvedeno výše, provozní náklady na vlastní úložiště se pohybují od $ 2.75 do $ 3.25 za čistou pronajímatelnou čtvereční stopu. Porovnejte to s provozními náklady na ostatní zkoumané nemovitosti, které se pohybují od 3,50 do 5 USD za čtvereční stopu. Byty, kancelářské a maloobchodní nemovitosti musí neustále udržovat pozemky, spotřebiče, instalatérské práce, elektrická příslušenství a řada dalších problémů s údržbou, které obvykle vyžadují personál údržby.

k dispozici jsou bytové „make-ready“ a interiérové přestavby pro nové kancelářské a maloobchodní nájemce. Ve srovnání, vlastní úložiště má obvykle jednoho nebo dva manažery a jen velmi málo z údržby „bolesti hlavy“ spojené s „live-in“ nájemníky. Obecně platí, že vlastní úložiště investor má jen velmi málo problémů spojených s jinými nemovitostmi.

“ Sečteno a podtrženo “ při porovnávání vlastního úložiště s jinými investicemi do nemovitostí je to, že investor může realizovat mnohem vyšší návratnost investic pro typickou vlastnost vlastního úložiště než pro jiné investice do nemovitostí. Za druhé, počáteční investice investora je třetina nebo polovina, kterou vyžadují jiné investice do nemovitostí. Vzhledem k nižší rentabilitě by měl investor předvídat investiční cashflow dříve a mnohem nižší prvek rizika ve vztahu k hospodářským poklesům a jejich vlivu na nižší obsazenost a nájemné. Investor se nemusí obávat dodatečných kapitálových požadavků týkajících se zlepšování nájemců nebo neustálé údržby.

výhody pro investice do vlastního úložiště uvedené výše byly a budou i nadále klíčovými prvky pro jeho úspěch. Budoucnost odvětví vlastního skladování je velmi jasná. Průmysl bude i nadále zrát spolu s poptávkou po jeho použití. Ti investoři, kteří se pustí do vlastního úložiště, zjistí, co průkopníci v oboru udělali před 25 lety: vlastní úložiště je jedním z nejlepších investičních nástrojů dostupných v této zemi, nyní i v budoucnu.

stáhnout & Zobrazit tabulku 1: finanční Model
a. výkaz Cashflow
B. výkaz nákladů na vývoj roční
C. specifikace projektu
D. finanční proměnné pro rozvoj
E. finanční prostředky pro rozvoj