nákup více nemovitostí je skvělý způsob, jak rychle zvýšit své čisté jmění a dosáhnout finanční svobody. Jen velmi málo Australanů se však natahuje za vlastnictví pouze 1-2 nemovitostí.

v tomto článku odhalím 10 tajemství, která vám pomohou koupit více nemovitostí a výrazně rozšířit vaše investiční portfolio.

většina Australanů používá špatnou investiční strategii

většina Australanů nekupuje více než 1-2 nemovitosti ne proto, že nevydělávají dost peněz, ale proto, že nekupují nemovitosti správně a nepoužívají správnou investiční strategii.

většina lidí si jednoduše koupí nemovitost, protože je v jejich místní oblasti a zamilují se do ní. Neuvažují o peněžních tocích ani budoucím růstu nemovitosti.

pokud chcete koupit více investičních nemovitostí, musíte žít a dýchat následující prohlášení

vyděláváte peníze, když kupujete, ne když prodáváte

většina investorů věří, že jediný způsob, jak vydělat peníze v nemovitosti, je, když ji prodáte. Ale nejlepší investoři chápou, že pokud vyděláte peníze při nákupu, můžete urychlit růst vašeho portfolia.

10 Tajemství nákupu více nemovitostí

jak tedy urychlíme růst našeho portfolia nemovitostí a jaká tajemství potřebujeme vědět, abychom mohli úspěšně vlastnit investiční nemovitosti mutliple.

Odmítnutí odpovědnosti: tyto informace by neměly být považovány za finanční poradenství. Před jakýmkoli finančním rozhodnutím vždy navštivte odborníka.

koupit nemovitosti pod tržní hodnotou

to je klíčové, pokud chcete rychle koupit více nemovitostí. V tomto videu vás investor a trenér nemovitostí Nathan Birch učí, že pokud chcete rychle růst svého portfolia, je nutné zakoupit nemovitosti pod tržní hodnotou.

nákupem pod tržní hodnotou můžete získat přecenění svého majetku a rychle získat přístup k vlastnímu kapitálu v této nemovitosti, který lze použít pro zálohu na druhou nemovitost.

nákup nemovitostí pod tržní hodnotou není snadný. Musíte si vzít čas a udělat svůj výzkumný majetek. Často také potřebujete pokročilý nástroj pro vyhledávání nemovitostí, jako je RipeHouse (bezplatná zkušební verze) nebo Real Estate Investar, abyste mohli určit, které vlastnosti jsou pod tržní hodnotou, na které se můžete dohodnout.

zvýšení vlastního kapitálu prostřednictvím kosmetických renovací

klíčem k rychlému nákupu více nemovitostí je přístup k vlastnímu kapitálu, který máte v nemovitosti. Toho lze dosáhnout nákupem nemovitostí pod tržní hodnotou (viz bod #1) nebo to lze provést zvýšením hodnoty nemovitosti prostřednictvím kosmetických renovací.

kosmetické renovace jsou nestrukturální renovace, jako je malování, zlepšení kuchyně a koupelny nebo terénní úpravy dvora.

myšlenka je vzít nemovitost, která potřebuje nějakou TLC (a podle toho cenu) a přidáním potu vlastního kapitálu a provedením renovace můžete zvýšit hodnotu domu nad částku, kterou investujete do renovace.

poté získáte přecenění nemovitosti a přístup k vlastnímu kapitálu, který můžete použít jako vklad na další nemovitost.

Nepřestávejte šetřit

mnoho Australanů tvrdě pracovat, aby zachránil svůj první domácí nebo investiční vklad (20 tipů, jak uložit svůj vklad) a poté, co si koupí tuto vlastnost přestanou šetřit.

pokud chcete koupit více investičních nemovitostí, musíte pokračovat v úsporách směrem k tomuto cíli. Nespoléhejte se pouze na růst vašich stávajících vlastností, protože pokud nerostou, nemůžete ani vy.

pokračováním v ukládání budete moci rozšířit své portfolio (téměř) bez ohledu na výkon vašich stávajících investičních nemovitostí.

Vytvořte a reinvestujte pozitivní peněžní tok

pokud vás každá nemovitost, kterou jste vlastnili, stojí 500$ / měsíc z vašich vlastních peněz, jen abyste ji udrželi nad vodou, maximálně rychle. Ale pozitivní cash flow funguje jinak než negativní ozubení a místo toho dává peníze do kapsy.

profesionální investoři do nemovitostí to chápou a investují do pozitivních nebo neutrálních vlastností peněžních toků.

to znamená, že příjem, který nemovitost generuje z nájemného, pokrývá všechny výdaje investice a vy a pak můžete pokračovat v ukládání vkladu.

pokaždé, když získáte přístup k vlastnímu kapitálu, vaše výdaje stoupají (protože vaše hypoteční splátky se zvětšují), takže pozitivní peněžní tok vám dává vyrovnávací paměť příjmů, která vám pomůže a zaplatí za tyto další kapitálové půjčky, které budete brát. Plus pozitivní cash flow lze použít jít k uložení další vklad.

mají způsoby, jak rychle skenování na trhu

být schopen rychle a snadno skenovat na trhu najít velké investice je důležité, pokud se chystáte kupovat nemovitosti na konzistentním základě.

základní vyhledávací weby vám jednoduše neumožňují být dostatečně konkrétní a strávíte hodiny prohlížením a analýzou stovek nebo vlastností, abyste našli jeden vhodný.

protože váš čas bude pravděpodobně extrémně omezený nástroje pro vyhledávání nemovitostí vám pomohou najít nejlepší investice rychleji a snadněji, takže můžete pokračovat v „vydělávání peněz při nákupu“.

navrhuji následující nástroje (affiliate odkazy):

Ripe House – nejlepší nástroj pro výzkum oblastí a pochopení, zda oblast (nebo ulice), ve které se nemovitost nachází, bude generovat růst a bude pro vás dobrou investicí

Real Estate Investar – nejsilnější dostupný vyhledávací nástroj pro konkrétní nemovitosti. Tento nástroj vám umožňuje vyhledávat výpisy nemovitostí pro klíčová slova, která se ztotožňují s vaší investiční strategií. To znamená, že můžete zúžit vyhledávání na vlastnosti pod tržní hodnotou nebo pozitivní vlastnosti peněžních toků opravdu rychle.

diverzifikujte své Portfolio

pokud se spoléháte na růst kapitálu financovat nákup více investičních nemovitostí pak to často dává smysl diverzifikovat své portfolio.

jistě, pokud máte 5 vlastnosti v jednom předměstí a každý rok, že předměstí stoupá v hodnotě budete v pořádku, ale šance, že se to stane, jsou velmi malé.

je pravděpodobnější, že různá předměstí rostou v hodnotě nebo zůstávají stagnující v různých časech.

pokud jsou všechny vaše nemovitosti v jednom předměstí a toto předměstí neroste v hodnotě po dobu 3 let, nebudete mít žádný kapitál investovat do těchto 3 let.

ale pokud máte vlastnosti 5 v různých předměstích 5, je pravděpodobné, že alespoň jedna z těchto vlastností bude každým rokem zvyšovat hodnotu. Umožňuje vám neustále rozšiřovat své investiční portfolio.

Prodáváme nemovitosti, které již nevykonávají

Steve McKnight autor bestselleru 0-130 nemovitostí za 3,5 roku otevřeně diskutuje o tom, že šťastně prodává nemovitosti, které jsou pod výkonem, aby koupil nemovitosti, které mu přinesou větší návratnost.

pokud má nemovitost, která vzrostla v hodnotě a v důsledku toho výnos z pronájmu klesl, zváží prodej této nemovitosti reinvestovat do nemovitosti, která bude generovat vyšší výnos z pronájmu.

nedržte se jen nemovitostí, které jsou špatnými investicemi a zůstanou špatnými investicemi po mnoho dalších let a nepřemýšlejte o tom dvakrát. Zvažte prodej, přístup k vlastnímu kapitálu a jeho použití k investování do něčeho, co vám přinese pozitivní návratnost.

nechte své vlastnosti přecenit

nechte své vlastnosti často přecenit a přecenit, zejména pokud vzrostly. Tím, že vaše vlastnosti přeceňovat pravidelně jste pak schopni získat přístup k kapitálu, které jste získali prostřednictvím růstu kapitálu.

pokud nedostanete přecenění svých nemovitostí, banka bude neustále předpokládat, že stojí za stejnou částku, a proto nerozšíří vaše úvěrová oprávnění.

poznámka: většina věřitelů vám nedovolí přecenit váš majetek, pokud jste již provedli ocenění před méně než 12 měsíci. Existují však někteří věřitelé ,kteří budou (např. Většina velkých 4 Bank). Zvažte to, než se rozhodnete, se kterým věřitelem jít.

Přečtěte si více o ocenění nemovitostí:

kolik stojí ocenění

je daň z ocenění nemovitosti odpočitatelná

nepřekračujte zajištění

Křížová kolateralizace je, když je úvěr zajištěn více nemovitostmi ve vašem portfoliu.

většina věřitelů to dělá automaticky, takže musíte být opatrní.

řekněme, že vlastníte dvě vlastnosti a obě byly zakoupeny za $ 200,000 .

Vlastnost 1 stoupá v hodnotě $ 50,000 . Ve většině případů byste mohli získat kapitálový úvěr za $ 40,000 (80%), ale řekněme, že nemovitost #2 klesla v hodnotě o $ 50,000.

pokud jsou tyto vlastnosti křížově zajištěny, nebudete mít přístup k žádnému vlastnímu kapitálu, protože celková hodnota portfolia zůstává stejná. Pokud je však každá půjčka zajištěna Samostatně, můžete mít stále přístup k vlastnímu kapitálu na přijaté nemovitosti růstu $ 50,000 #1.

použijte pouze úroky půjčky

pouze úroky půjčky jsou skvělý způsob, jak snížit týdenní / měsíční výdaje a uvolnit peněžní tok, aby bylo možné obsluhovat více půjček a nákup více nemovitostí.

hlavní a úrokové půjčky mají větší měsíční výdaje, protože platíte více, než je úroková sazba. To znamená, že musíte každý měsíc najít více peněz, abyste si mohli dovolit platit za tyto půjčky.

to buď musí vyjít z nájmu, nebo musí vyjít z vlastní kapsy. Je pravděpodobné, že tyto dodatečné náklady omezí, jak rychle můžete ušetřit budoucí vklady a kolik půjček si můžete dovolit.

tím, že jde zájem jen si dát nejlepší šanci expandovat do nových nemovitostí kvůli nižší průběžné náklady na hypotéku.

později můžete přepnout na jistinu a úroky, jakmile se rozhodnete, že jste si zakoupili dostatek nemovitostí a chcete začít splácet nějaký dluh.

aktivně Spravujte své Portfolio

většina Australanů se‘ set a zapomenout ‚ přístup k jejich investování. Dělají to pro své super a také to pro své portfolio nemovitostí.

aktivním sledováním výkonu vašeho portfolia nemovitostí a hledáním způsobů, jak zlepšit jeho výkon, dramaticky zvýšíte své šance na nákup a budete si moci dovolit více investic do nemovitostí.

neopouštějte svou denní práci

cílem většiny lidí při nákupu více nemovitostí je dosáhnout finanční svobody. To se však nestane okamžitě a pokud ukončíte svou práci příliš brzy, může být obtížné rozšířit své portfolio.

pokud ukončíte svou denní práci brzy, ztratíte stabilní a bezpečný tok příjmů a věřitelé vám mohou odmítnout půjčit, protože se domnívají, že nemůžete podpořit splátky, které půjčka vyžaduje.

ukončete svou denní práci, jakmile dosáhnete finanční svobody, nebo jakmile se usadíte se svými věřiteli, aby souhlasili s půjčováním na základě výkonu vašeho portfolia, nikoli kvůli příjmu vaší práce.

nákup více nemovitostí vyžaduje tvrdou práci a obětavost

nákup více nemovitostí není snadný. Vyžaduje to hodně tvrdé práce a hodně obětavosti. Nestane se to přes noc a nestane se to za pouhých 12 měsíců (pokud nejste úžasným investorem).

ale dejte tomu čas a než se nadějete, jednoho rána se probudíte (nemusíte chodit do práce) a pomyslíte si: „jak jsem měl takové štěstí?“