creșterea prețurilor imobiliare sunt adesea asociate cu o cerere mai mare pentru locuințe sau este adesea acuzat pe investitorii străini sau speculatori.

în timp ce toți factorii de mai sus joacă un rol în valorile prețurilor la domiciliu, o mare parte a prețurilor vine direct de la dezvoltator.

cumpărătorii se întreabă adesea cum determină dezvoltatorii de apartamente prețul pe metru pătrat pentru o unitate de apartamente. Există mulți factori care merg în prețuri pre-construcție apartamente, cum ar fi costul de cumpărare a terenurilor, costurile de construcție, și taxele guvernamentale.

înainte ca un dezvoltator să înceapă să lucreze la un proiect de apartamente, aceștia creează o formă pro pentru a-i ajuta să înțeleagă și să-și gestioneze costurile și riscurile generale de dezvoltare.

deoarece terenurile, costurile de construcție și taxele guvernamentale sunt în creștere, dezvoltatorii imobiliari trebuie să gestioneze riscul de dezvoltare prin utilizarea pro formas.

știm că dezvoltatorii nu finanțează proiecte din propriile buzunare. Există creditori și alți parteneri joint-venture, precum și investitori de capital, care contribuie sume mari de bani pentru dezvoltatori. Aceste părți interesate au nevoie de asigurări că banii lor sunt gestionați bine și că contribuțiile lor financiare vor genera o rentabilitate a investiției lor.

READ: ar trebui să Toronto Condo investitorii Cumpara acum sau așteptați?

este posibil ca investitorii și utilizatorii finali să nu dorească să audă acest lucru, dar dezvoltatorii sunt cu siguranță preocupați de linia lor de jos.

acesta este motivul pentru care PRO formas sunt instrumente bune pentru dezvoltatori în determinarea costului pe picior pătrat. Nu este neobișnuit ca dezvoltatorii să folosească scenarii „ce se întâmplă dacă” pentru a testa succesul proiectului și unul dintre cele mai ușoare „ce ar fi” se întreabă: „ce se întâmplă dacă cresc prețul pe metru pătrat?”

prețul pe metru pătrat este cel mai ușor cost pentru a crește pentru a îndeplini obiectivele proiectului, în special atunci când mediul de piață are un impact direct asupra dezvoltatorilor financiar, inclusiv valoarea terenului și costurile individuale dure și moi care sunt necesare pentru construcție și, în cele din urmă, finalizarea proiectului condo.

deci, ce anume iau în considerare dezvoltatorii atunci când își stabilesc prețurile? Iată o defalcare rapidă pentru dvs.:

creșterea costurilor terenurilor

MCAP oferă rapoarte periodice privind valorile terenurilor municipale, iar datele din aceste rapoarte ne spun că costurile terenurilor variază cu adevărat în funcție de regiune. Dacă ne uităm la centrul orașului Toronto, de exemplu, putem vedea că valoarea medie de piață a terenurilor de condominiu înalte este cuprinsă între 265 și 275 USD pe metru pătrat. Acesta este un cost destul de scump de absorbit pentru orice dezvoltator și cu siguranță ajută la explicarea motivului pentru care costul pe picior pătrat în centrul orașului Toronto este mult mai mare decât alte municipalități mai mici.

acum comparați acest lucru cu Vaughan, un oraș în creștere, cu valori medii ale terenului de 55 până la 70 USD pe metru pătrat. Desigur, orice clădire dezvoltator în Vaughan poate oferi acum un preț mai competitiv pentru proiecte condo spre deosebire de centrul orasului Toronto, deoarece acestea nu sunt obligate să plătească costurile de teren voinic.

acest lucru nu înseamnă că proprietățile din Vaughan nu sunt investiții mari, dar este pur și simplu o modalitate pentru cumpărători de a înțelege că există un motiv pentru care apartamentele din Centrul orașului Toronto sunt mult mai scumpe pe un cost pe bază de picior pătrat.

de asemenea, este important să ne dăm seama că și cererea joacă un rol. Deci, dacă valorile terenurilor sunt mai ieftine în Vaughan, asta nu înseamnă că acest lucru va rămâne așa în viitor. Pot exista condiții de piață care văd o creștere semnificativă a prețurilor în valorile terenurilor lui Vaughan dacă există o inundație de cerere sau investiții în oraș care atrage un număr mai mare de investitori și părți interesate.

costuri de construcție dure și moi

chiar și cu vaccinările pentru combaterea pandemiei care a început în 2020, industria construcțiilor va continua să simtă efectele pe termen lung ale acestei crize globale de sănătate. Perturbarea lanțului global de aprovizionare, recesiunea și blocajele au impact asupra costurilor de construcție în GTA și nu numai.

cumpărătorii doresc o înțelegere actuală și exactă a modului în care dezvoltatorii decid asupra unui preț final pe picior pătrat pentru apartamentele pre-construcție, ceea ce ajută la furnizarea unei imagini mai bune a tuturor costurilor variate care intră în construirea unui nou apartament rezidențial în GTA.

publicul este adesea conștient de lucruri precum creșterea prețurilor locuințelor, care sunt adesea asociate cu o cerere mai mare de locuințe. Oamenii dau adesea vina pe investitorii străini pentru creșterea costului pe metru pătrat, dar prețurile sunt mai complexe decât atât.

este adevărat că, uneori, există o mulțime de investiții speculative care are loc, care poate crește costul de a cumpăra un apartament nou. Aceste creșteri sunt afișate ca costul pe picior pătrat, care este standardul pe care dezvoltatorii îl folosesc atunci când stabilesc prețurile în orice condiție a pieței. Costul pe metru pătrat este destul de sensibil la aceste condiții de piață, deoarece dezvoltatorii valorifică creșterea prețurilor în funcție de cererea existentă.

acestea fiind spuse, cel mai mare și mai direct factor pentru dezvoltatori atunci când stabilesc un preț pe metru pătrat este legat de costurile de construcție.

citește: Va Bill 197 face Toronto Condos mai scumpe pentru investitori?

în general, atunci când Constructorii pre-vând unități de apartamente pentru a se califica pentru finanțarea construcțiilor, contractele și acordurile sunt semnate cu cumpărătorii care depun depozite la prețuri prestabilite care urmează să fie plătite integral odată ce proiectul este pregătit pentru ocupare. Acesta este motivul pentru care Constructorii își folosesc formulele pentru a determina toate costurile de construcție, inclusiv hard și soft, în determinarea prețului pe metru pătrat pentru fiecare unitate în faza de planificare și dezvoltare.

crearea unor estimări exacte este importantă pentru a ne asigura că dezvoltatorii nu subestimează costurile, deoarece acest lucru poate afecta viabilitatea întregului proiect. Dacă costurile de dezvoltare cresc dramatic sau planificarea slabă a intrat în prețuri, atunci constructorul nu va avea de ales decât să anuleze întregul proiect. Dezvoltatorii experimentați nu au obiceiul de a anula proiecte, deoarece știu că acest comportament le afectează reputația.

înainte ca un dezvoltator să poată determina un preț pe metru pătrat, trebuie să ia în considerare toate costurile lor grele, care sunt cele mai ușor de definit, deoarece sunt de natură fizică.

companiile de construcții cu experiență știu să estimeze și să determine costurile grele înainte de a începe chiar lucrările la clădire. Acești profesioniști cunosc exact tipul și cantitatea de materiale necesare chiar înainte ca un dezvoltator să înceapă un proiect potențial.

grupul Altus produce rapoarte și studii periodice care oferă o perspectivă asupra costurilor de construcție dure, care pot oferi cumpărătorilor o apreciere pentru sarcina dificilă cu care se confruntă dezvoltatorii atunci când determină prețul pe metru pătrat.

conform ultimului Ghid de costuri Canadian al Grupului Altus din 2021, costurile de construcție din segmentul de condominiu rezidențial pot varia între 250 și 340 USD pe picior pătrat pentru o clădire de apartamente cu 40-60 de etaje din GTA. Comparați această valoare cu un oraș precum Montreal, unde costurile de construcție sunt de numai 190 până la 270 USD pe metru pătrat.

deci, dacă cumpărătorii se întreabă de ce orașe precum Toronto costă mai mult, atunci este important să se ia în considerare diferențele regionale care au costuri mai mari. Dacă vă gândiți la costul implicat în angajarea unui tâmplar, excavator sau chiar a unui electrician, atunci veți vedea că rata orară pentru acești profesioniști variază de la cel puțin 65 USD la 85 USD pe oră.

în medie, costurile ușoare pot varia între 15% și 20% din costurile totale construibile. Aceste costuri sunt diferite de costurile grele, deoarece nu se opresc odată ce un apartament este finalizat. Costurile ușoare continuă să se acumuleze chiar și după ce totul este construit și includ lucruri precum întreținerea proprietății, asigurarea, securitatea și alte costuri continue care sunt necesare pentru menținerea unui activ.

taxe guvernamentale

un aspect adesea neglijat al costurilor este legat de taxele guvernamentale, cum ar fi taxele de dezvoltare, taxele de dedicare a parcurilor și o taxă de beneficii comunitare (link intern către articolul de informații imobiliare).

guvernele municipale percep taxe dezvoltatorilor care sunt în cele din urmă transmise înapoi cumpărătorilor de case. Ceea ce este interesant este că taxele de dezvoltare continuă să crească, chiar dacă aceleași municipalități iau luni și ani pentru aprobările de dezvoltare. Pentru o clădire nouă de condominiu, taxele guvernamentale medii pe unitate sunt de aproximativ 122.800 USD, sau aproximativ 23,9% din prețul mediu pentru un apartament nou.

această taxă este concepută pentru a se asigura că dezvoltatorii dedică suficient spațiu verde în cadrul planurilor lor de dezvoltare a apartamentelor. Constructorii sunt de obicei așteptați să dedice cel puțin 5% din teren spațiului verde, dar acest lucru poate fi adesea o provocare într-un oraș precum Toronto. Drept urmare, dezvoltatorii sunt obligați să plătească o taxă în locul acestei „dedicații” pentru spațiul verde al parcului, ceea ce ridică costurile generale de dezvoltare ale constructorului pentru proiect.

această taxă are un impact direct asupra costului pe metru pătrat de calcul, deoarece acesta este un alt cost suplimentar pe care dezvoltatorii trebuie să îl plătească pentru a se asigura că proiectul este finalizat.

un studiu din 2018 realizat de Grupul Altus a constatat că municipalitățile GTA au colectat aproximativ 1 USD.13 miliarde în taxe de rezervă în numerar parkland, care este o sumă mare de bani care este inclusă în costul final pe picior pătrat pentru noi proiecte de apartamente. Potrivit BILD, între 2006 și 2017, fondurile aflate în rezervă în municipalitățile GTA au crescut de la puțin peste 300 de milioane de dolari la cifra pe care o vedem acum, care este de 1,13 miliarde de dolari. Acest lucru arată, de asemenea, că dezvoltatorii optează mai mult pentru a plăti în numerar în locul parcurilor dedicate, deoarece pur și simplu nu există suficient teren pe care să se construiască.

BILD a constatat că aceste costuri adaugă cel puțin 20.000 USD la 30.000 USD pe unitate pentru dezvoltări înalte, deoarece dezvoltatorii optează pentru contribuții în numerar. Deci, este important să înțelegem că acesta este un alt cost adăugat care ridică prețul pe picior pătrat pentru investitori și cumpărători de proiecte de apartamente pre-construcție.

citește: BILD introduce un nou Plan de 20 de puncte pentru a începe economia Ontario

dacă luăm, de exemplu, costul mediu pe picior pătrat de teren în centrul orașului Toronto West, atunci putem vedea că costul mediu al terenului poate varia între 165 și 175 USD pe picior pătrat, ceea ce înseamnă că această taxă de beneficii comunitare poate adăuga un plus de 4% în plus față de această valoare, oferindu-i un cost total cuprins între 172 și 182 USD pe picior pătrat. Deși dezvoltatorii nu va fi taxat mai mult de 4% din valoarea terenului, este important pentru cumparatori condo să știe că acest lucru este un cost suplimentar care dezvoltatorii vor suporta și vor fi luate în calcul finală a prețului pe metru pătrat pentru achiziționarea de o nouă unitate de apartament.

exemplu de caz: Analiza costurilor pentru un proiect GTA Condo Mediu

Pentru a obține o înțelegere mai practică a modului în care dezvoltatorii determină costul pe picior pătrat, să aruncăm o privire rapidă asupra proiectului GTA condo mediu.

costul mediu al terenurilor de condominiu în GTA este de aproximativ 27 de milioane de dolari pentru terenuri cu o dimensiune de 2,1 acri, care ajunge la aproximativ 112 dolari pe metru pătrat construibil.

deoarece majoritatea proiectelor GTA condo sunt mai înalte de 5 etaje, cu mai mult de 10 unități rezidențiale, acest lucru înseamnă că dezvoltatorul va fi obligat automat să plătească o taxă de beneficii comunitare limitată la 4%.

acum să aruncăm o privire la taxele guvernamentale. Taxele guvernamentale medii în GTA sunt de aproximativ 16% din costul total pentru evoluțiile înalte. În dolari, acest lucru se traduce la aproximativ 96.233 dolari pe unitate la achiziționarea unui apartament în Markham și 76.762 dolari pe unitate la cumpărarea în Toronto.

iar al treilea cost major este legat de costurile de construcție dezvoltatorii trebuie să plătească. Când vorbim despre costurile de construcție, luăm în considerare atât costurile moi, cât și cele dure. După cum știm, costurile de construcție dure numai în Toronto variază între 200 și 260 USD pe picior pătrat pentru o clădire de condominiu de 40 până la 60 de etaje, ceea ce reprezintă aproximativ 20% până la 30% din costul total pe picior pătrat. Pentru un proiect de apartament care are un preț de 900 USD pe picior pătrat, costul moale va reprezenta în medie aproximativ 90 USD pe picior pătrat.

prin urmare, atunci când se iau în considerare costurile de construcție care includ atât costurile dure, cât și cele moi, totalul ajunge la aproximativ 300 până la 350 USD pe metru pătrat ca parte din costul total pe metru pătrat pe care îl percep dezvoltatorii, ceea ce reprezintă puțin peste o treime din costul pentru un proiect de apartament care se vinde cu 900 USD pe metru pătrat.

acum, dacă facem un calcul dur al costurilor majore prin adăugarea de terenuri, costuri de construcție și taxe guvernamentale pe care dezvoltatorii trebuie să le plătească, putem vedea din tabelul de mai jos că costul total pe picior pătrat pe care un dezvoltator ar putea fi obligat să îl plătească pentru dezvoltarea unui proiect de apartamente înalte variază de la cel puțin 665 USD la 775 USD pe picior pătrat pentru un proiect de apartamente care este vândut publicului la 900 USD pe picior pătrat. Acest lucru lasă dezvoltatorul cu o marjă de profit de aproximativ 125 până la 235 USD pe picior pătrat pentru fiecare unitate de apartament.