pe măsură ce încercăm cu toții să navigăm prin această pandemie, întreprinderile de toate dimensiunile se luptă în orice mod imaginabil. Nu numai că se confruntă cu perspectiva de a lăsa angajații valoroși să plece, ei înțeleg că perspectiva continuării operațiunilor se diminuează în fiecare zi, Închiderea legată de pandemie continuă. Acele afaceri care nu au eșuat deja, trăiesc pe margine în căutarea unor modalități de a face prin următoarele câteva luni. Unele sunt întreprinderi noi, unele au fost în jur de zeci de ani, iar altele sunt doar lovind marca lor devenind profitabile după ani de dăruire. Ceea ce au toate în comun acum este o închidere virtuală a piețelor lor și pierderea veniturilor. Din păcate, fără venituri, proprietarii de afaceri nu sunt în măsură să se plătească, ceea ce, la rândul său, face dificilă, dacă nu imposibilă, satisfacerea nevoilor lor economice personale. În plus, există cheltuieli semnificative de afaceri care nu pot fi pur și simplu puse în așteptare. Asigurarea, închirierea echipamentelor, plățile împrumuturilor de afaceri, chiria și alte cheltuieli lunare similare sunt obligații contractuale care nu pot fi ignorate. Mulți vor fi în mod necesar conduși la faliment. În general, cea mai importantă obligație contractuală a întreprinderilor mici și mijlocii este închirierea lor comercială.
la Biroul de avocatură Donald R. Oder, negociem în mod regulat cu chiriașii și proprietarii cu privire la încetarea anticipată a contractelor de leasing comercial. Aceste negocieri sunt extrem de fluide și, deși rezilierea unui contract de închiriere comercială devreme nu este nedureroasă, se ajunge de obicei la un compromis rezonabil. Pe măsură ce actuala pandemie continuă să ne afecteze societatea, modul în care proprietarii văd terminările timpurii devine și mai fluid, pe măsură ce proprietarii încep să anticipeze un atac de plăți întârziate și abandonuri de leasing.
Care Sunt Opțiunile Tale?
moratoriul actual: în mod preliminar, este important să nu vă bazați pe moratoriul actual privind evacuările (și închiderea completă virtuală a instanțelor din California). În timp ce proprietarul dvs. nu este în prezent în măsură să avanseze cu acțiuni ilegale de deținere (evacuări), veți datora în continuare chirie și când moratoriul este ridicat, mulți proprietari se vor muta direct la procesul de evacuare.
continuați în contractul de închiriere: dacă credeți că afacerea dvs. poate rezista furtunii, dar poate întârzia la unele dintre obligațiile sale (inclusiv chiria), atunci cel mai bine este să contactați pur și simplu proprietarul și să aveți o discuție. În aceste vremuri extraordinare, proprietarul dvs. ar trebui să fie dispus să lucreze cu dvs.
nu mai plătiți chiria și / sau abandonați sediul: Dacă este evident că nu mai puteți continua operațiunile în niciun caz, puteți pur și simplu să nu mai plătiți chiria și/sau să abandonați sediul. Această opțiune nu este recomandată (cu excepția cazului în care falimentul este o posibilitate și chiar și atunci, va trebui să vă consultați cu un avocat de faliment înainte de a acționa). Dacă încetați să plătiți chiria, proprietarul dvs. va căuta aproape sigur prima oportunitate disponibilă pentru a începe procesul de evacuare. Dacă abandonați sediul, proprietarul dvs. va depune un proces separat care solicită daune (chiria scadentă, chiria viitoare, recuperarea chiriei gratuite și a stimulentelor chiriașului, onorariile avocaților și alte costuri legale etc.). În orice caz, veți fi obligat să participați la litigii costisitoare sau să ignorați procesul, permițând în totalitate proprietarului dvs. să obțină o hotărâre implicită. La judecata implicită, în plus față de o lovitură semnificativă a creditului dvs., proprietarul dvs. va căuta să vă decoreze salariile, să vă perceapă conturile bancare și să plaseze drepturi de retenție pe proprietatea dvs. Dacă aveți o afacere care funcționează în continuare, se poate obține un till tap, permițând șerifului să ia bani direct din casa dvs. de marcat. Desigur, acest lucru poate conta puțin dacă vă confruntați cu falimentul eminent. Dacă nu, litigii costisitoare și/sau o hotărâre împotriva ta nu este o opțiune plăcută.
negocierea unui contract de reziliere anticipată a Contractului de leasing: dacă este evident că nu mai puteți continua operațiunile în niciun caz, cea mai bună opțiune este să încercați să negociați pentru rezilierea anticipată a contractului de leasing. În timp ce rezultatul este rareori nedureros, este, în general, cel mai bun mod de a opri sângerarea. Dacă optați pentru această rută, este important să evitați inițierea unei proceduri judiciare împotriva dvs. și/sau abandonarea sediului. Poziția dvs. de negociere va fi redusă în aceste condiții.
începem prin analizarea negocierilor pre-pandemice. Proprietarii sunt cei mai interesați să se facă întregi. Ei doresc să-și reducă daunele la zero și se așteaptă ca chiriașii să absoarbă toate pierderile (așa cum solicită majoritatea contractelor comerciale). Aceasta înseamnă recuperarea tuturor chiriilor restante, a tuturor stimulentelor chiriașului, a chiriei viitoare, a onorariilor Avocaților, a comisioanelor brokerului și a costurilor legale. Chiriasii pe de altă parte doresc, și de multe ori au nevoie, să plătească cât mai puțin posibil. În cele mai multe cazuri, proprietarii și chiriașii sunt capabili să facă compromisuri. Adesea, proprietarii își dau seama că un chiriaș se află pe ultimele picioare și eforturile continue de colectare pot fi zadarnice. În cazul în care este clar că un chiriaș are resurse limitate, uneori este mai practic să încheie o afacere, chiar dacă asta înseamnă acceptarea unui plan de plată.
în aproape toate negocierile, preocuparea primordială este chiria viitoare. Proprietarii necesită chirie viitoare pentru a se asigura că nu există niciun decalaj în chirie între încetarea chiriașului existent și începutul unei noi închirieri. Dezbaterea pornește timpul așteptat necesar pentru a asigura o nouă închiriere. Proprietarii doresc cât mai multă chirie viitoare pentru a acoperi incertitudinea asociată cu umplerea spațiului. Chiriașii susțin contrariul. Chiria viitoare este aproape întotdeauna cea mai mare componentă a oricărei plăți de reziliere a contractului de închiriere. Există o serie de alte probleme în joc referitoare la costurile asociate cu găsirea unui nou chiriaș și recuperarea chiriei gratuite și a indemnizațiilor de îmbunătățire a chiriașului care depășesc domeniul de aplicare al acestui articol. Cu toate acestea, cele de mai sus stabilesc cadrul din care se desfășoară negocierile.
analizând acest lucru în contextul actualelor crize pandemice, singurul lucru cert este că problemele cu care se confruntă chiriașii și proprietarii deopotrivă sunt fără precedent. Este dificil să știm cum vor reacționa proprietarii la criză. Mulți proprietari (inclusiv proprietarii de mame și pop) depind de veniturile din proprietățile lor comerciale ca singura lor sursă de venit. Această criză îi va afecta la fel de profund pe cât îi afectează pe chiriași. Proprietarii corporativi vor căuta modalități de a minimiza răul care se prefigurează. Oricum, se pare că acest scriitor că toți proprietarii sunt sigur de a înțelege ori extraordinare suntem în și toți proprietarii vor ajusta tactica lor de negociere în consecință. Minimizarea pierderilor în acest climat poate însemna acordarea chiriei gratuite a chiriașului sau acceptarea împărțirii sarcinii prin reducerea chiriei pentru o perioadă de timp. La urma urmei, înlocuirea chiriașilor în timpul pandemiei se poate dovedi imposibilă și cu o recesiune în așteptare, așteptările pentru viitor nu sunt susceptibile de a fi optimiste.
timpul este esențial: nu va trece mult timp până când proprietarii vor fi inundați de cereri de chirie gratuită, reduceri de chirie și cereri de reziliere anticipată a contractului de închiriere. Odată ce începe, disponibilitatea proprietarilor de a coopera cu chiriașii se poate schimba drastic, pe măsură ce își dau seama cât de rău îi afectează pandemia pe chiriașii lor. În mod ideal, chiriașii (care sunt siguri că nu vor putea continua) vor ajunge la un acord de reziliere timpurie a contractului de închiriere cu proprietarul lor înainte de acest atac. Proprietarii încă se confruntă cu pandemia coronavirusului și există un moment unic în timp în care practic fiecare persoană de pe planetă înțelege că trebuie să lucrăm împreună pentru soluții rezonabile la problemele legate de pandemie. Speranța noastră ca societate este că acest set de minți continuă pe măsură ce pandemia scade. Cu toate acestea, în acest moment, rămâne o incertitudine considerabilă și acțiunea rapidă pare a fi cea mai sigură cale de acțiune.
în acest timp extraordinar, Biroul de avocatură al lui Donald R. Oder va reprezenta toți chiriașii comerciali care solicită rezilierea anticipată a contractului de închiriere (sau modificarea Contractului de închiriere) pentru o taxă fixă redusă o singură dată. Domnul Oder va negocia în numele dvs. pentru rezolvarea tuturor problemelor nerezolvate cu proprietarul dvs., inclusiv redactarea și negocierea unui acord final de reziliere anticipată a contractului de închiriere.
vă rugăm să nu ezitați să contactați San Diego avocat Donald R. Oder direct la 619-888-1346 orice moment. Nu există nicio taxă pentru consultarea inițială.