oportunitate de investiții de stocare de sine

adevărata dezvoltare comercială de stocare de sine a început la sfârșitul anilor 1960 de către pionierii de afaceri de stocare de sine, care a recunoscut o cerere tot mai mare pentru depozitare rezidențiale și comerciale. Aceștia au fost dezvoltatorii imobiliari care s–au aventurat și au pregătit scena pentru industria pe care o cunoaștem astăzi-o industrie care s-a dublat.

industria auto-depozitării nu este diferită de orice altă industrie dacă se compară economia ofertei și a cererii. Pe măsură ce cererea de depozitare rezidențială și comercială a crescut, la fel și nevoia de facilități care o furnizează. Creșterea extraordinară a industriei experimentată în ultimii 25 de ani poate fi atribuită unei mai mari conștientizări a publicului cu privire la avantajele economice și personale ale produsului. Această creștere continuă a cererii, în echipă cu un potențial excelent de investiții, a făcut din self storage una dintre cele mai importante industrii de creștere din țară din 1978.

odată ce cererea unei industrii a fost stabilită, forțele motrice din spatele acelor bunuri sau servicii necesare pentru a o satisface au fost întotdeauna capitalul și rentabilitatea investiției. Pentru a înțelege potențialul de stocare de sine ca o investiție, trebuie să înțeleagă mai întâi economia de bază. Tabelul 1 este un model financiar al unei dezvoltări tipice de auto-stocare, explicând „linia de jos” a unei astfel de investiții. Există o varietate de costuri de dezvoltare de stocare de sine în diferite piețe din întreaga țară. Prin urmare, acest model utilizează mediile Industriei Naționale pentru a reprezenta costurile individuale de dezvoltare, chiriile și dimensiunea proiectului. Aceasta presupune o participare la capital de 20% din costul total, restul de 80% fiind finanțat.

costul investiției Unităților de stocare

analiza fluxului de numerar

„situația fluxului de numerar” din tabelul 1 arată că o instalație de depozitare proprie cu 40.000 de metri pătrați net închiriabili, pe o piață cu Chirii anuale de 9 USD pe metru pătrat, va genera 450.000 USD în Chirii anuale brute la o ocupare de 100%. Alte venituri provin din taxe de întârziere, vânzări cu amănuntul, taxe administrative, comisioane de închiriere de camioane etc., și, de obicei, reprezintă venituri suplimentare de 5 la sută.

o ajustare de 10% la venitul total proiectat este obișnuită, deoarece reprezintă pierderi normale de vacanță și de colectare proiectate. Realizarea și menținerea unei ocupații medii de cel puțin 90% ar trebui să fie obiectivul pentru fiecare dezvoltare și ar trebui utilizat pentru a evalua potențialul investițional al proiectului.

cheltuielile normale de funcționare variază în general de la 2,75 USD la 3 USD.25 pe metru pătrat brut al dezvoltării. Această variație a cheltuielilor se datorează costului variabil pe diferite piețe, cum ar fi impozitele pe proprietate, salariile managerilor și costurile utilităților.

venitul net din exploatare (NOI) este soldul veniturilor din dezvoltare după ce au fost plătite cheltuielile de exploatare. Menținerea unei NOI maxime posibile este extrem de importantă, deoarece este utilizată pentru determinarea valorii actuale și viitoare a instalației. NOI ar trebui să fie de la 60 la sută la 67 la sută din venitul brut efectiv al unei dezvoltări.

serviciul datoriei pentru acest model financiar special se bazează pe suma împrumutului de 1,59 milioane USD, o rată a dobânzii de 10% și o rată de amortizare de 25 de ani. Serviciul datoriei depinde complet de aranjamentul financiar negociat cu creditorul. Sănătatea financiară a investitorului și percepția creditorului asupra riscului implicat vor determina deseori rata dobânzii, suma împrumutului și perioada de amortizare.

odată cu determinarea NOI-ului real al unei dezvoltări și a serviciului datoriei care trebuie plătit în timp, se obține un flux de numerar proiectat. În modelul financiar prevăzut în tabelul 1, o investiție de 397.615 USD a generat un flux de numerar pozitiv de 117.761 USD sau o rentabilitate a investiției „cash-on-cash” de 29,6%. Acesta este un ROI tipic pentru investitorii de stocare de sine, care este unul dintre principalele motive pentru creșterea extraordinară a industriei în ultimii 25 de ani.

care sunt costurile de dezvoltare auto-stocare

de asemenea, enumerate în tabelul 1 este o listă completă a costurilor medii de dezvoltare pentru pornirea unei afaceri de auto-stocare. Aici, din nou, există variabile, dar cele mai multe sunt limitate la costul real al terenurilor și de stocare de sine unități cheltuielile de construcție.

una dintre cele mai mari variabile și factorii cei mai decisivi pentru determinarea fezabilității unei dezvoltări este costul real al terenului pentru dezvoltare. Analiza financiară furnizată indică faptul că prețul de achiziție al terenului este de 3,25 USD pe metru pătrat. Cu toate acestea, datorită acoperirii site-ului de aproximativ 45,91 la sută, costul net al terenului pe picior pătrat net închiriabil este de 6,82 USD. O dezvoltare net-leasable metri patrati este total dependentă de acoperire admisibilă a site-ului. Maximizarea acoperirii nete închiriabile pe site depinde de factori precum eșecuri de zonare, servitute, utilități, cerințe de conformitate a codului clădirii și topografia și aspectul fizic real al site-ului. Acoperirile normale ale site-ului variază de la 35 la sută la 50 la sută.

în ceea ce privește costul construcției, lucrările pe șantier și utilitățile sunt cele mai mari costuri variabile. Costurile normale de dezvoltare a site-ului variază de la 4 USD.25 la $8 și, din nou, depind în totalitate de topografia reală și aspectul fizic al site-ului. Compensare / defrișare, excavare,drenaj furtuna, utilitati, etc., sunt toate site-ul specifice și costurile lor vor varia de la un site la altul. Angajarea unui inginer civil cu experiență de stocare de sine ar trebui să se asigure că aceste costuri sunt reduse la minimum. Feriți-vă de costul terenului sub valorile pieței. Cel mai adesea, un preț scăzut al terenului înseamnă că există o problemă care va necesita cheltuieli mari de dezvoltare a site-ului.

desigur, costul de construcție de stocare de sine depinde de tipul de produs se dezvoltă. Cu toate acestea, costurile de construcție variază doar ușor în comparație cu costurile variabile ale dezvoltării terenului și a amplasamentului. Costul mediu pentru construcții, inclusiv lucrările de șantier/utilități, variază de la 23 la 28 USD pe metru pătrat brut al clădirii, sau aproximativ 67 la sută din bugetul total de dezvoltare.

costurile de dezvoltare rămase variază doar ușor, cu excepția costurilor de finanțare și a dobânzilor. Sănătatea financiară a unui investitor și abilitățile sale de a negocia vor determina aceste costuri. Costul tipic de dezvoltare de stocare de sine variază de la $34 la $42 pe metru pătrat brut de construcție. Din nou, această variație depinde de teren, construcție și costul de finanțare. Cu toate acestea, este important să ne amintim că există o relație între chiriile pieței și costurile de dezvoltare. Cu cât costurile sunt mai mari pe o piață, cu atât vor fi mai mari chiriile.

De Ce Sunt Importante Proiecțiile Financiare?

modelul financiar furnizat indică faptul că o investiție de 397.615 dolari realizează un ROI de 29,6% numerar pe numerar odată ce dezvoltarea a menținut o ocupare de 90%. Mai mult, arată că valoarea de piață viitoare a afacerii, bazată pe o rată de capitalizare de 10% și condițiile financiare existente, ar fi de 2,85 milioane de dolari. Prin urmare, un investitor ar putea realiza un profit de $864,425 la vânzarea afacerii la o dată viitoare.

o altă statistică financiară importantă de observat este gradul de rentabilitate al modelului din tabelul 1. Acest model special proiectează că o ocupare de 65% va acoperi toate cheltuielile de operare și servicii de datorie. Ocupațiile normale de rentabilitate a serviciilor de datorie în tranzacțiile de stocare automată variază de la 60 la sută la 72 la sută. Acest lucru este cu mult sub ocupațiile normale de rentabilitate pentru alte tipuri de bunuri imobiliare. Ocupațiile de rentabilitate mai mici decât media asociate cu evoluțiile de stocare automată minimizează riscul investitorului și îi oferă mai multă flexibilitate pentru a face față fluctuațiilor pieței sau economice.

înțelegeți că modelele financiare sunt doar proiecții. O varietate de factori interni și externi pot afecta performanța financiară generală a unei dezvoltări și rentabilitatea investitorului. Cu toate acestea, modelul financiar din tabelul 1 este cu adevărat reprezentativ pentru activitatea tipică de stocare de sine și proiectează ceea ce investitorul se poate aștepta în mod normal de la investiția sa. Auto de stocare a fost și va continua să fie una dintre cele mai bune vehicule de investiții disponibile în această țară.

este stocarea de sine o investiție de succes?

una dintre cele mai bune metode de a compara investițiile imobiliare este să se uite la performanța de stocare de sine și alte investiții imobiliare în ultimul deceniu. Recent, compania mea a finalizat un studiu aprofundat al performanței dezvoltărilor multifamiliale, de birou, de vânzare cu amănuntul și de stocare de sine în Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado și Louisiana în ultimii 10 ani. Studiul s-a concentrat pe rata de eșec a acelor evoluții care s-au deschis între 1980 și 1987 și au funcționat în timpul recesiunii economice care a început în aceste state la mijlocul anilor 1980. rezultatele studiului sunt următoarele:

• Multifamily = rata de eșec de 58 la sută
• Office = rata de eșec de 63 la sută
• Retail = rata de eșec de 53 la sută
• Self storage = rata de eșec de 8 la sută

Numărul de proprietăți de auto-stocare care au ajuns spre vânzare în portofoliul imobiliar al FDIC sau RTC au fost substanțial mai mici decât alte proprietăți imobiliare în aceeași perioadă de timp. Din acest 8 la sută în eșecurile de auto-stocare, un număr considerabil de întreprinderi au fost luate înapoi de către instituțiile financiare, deoarece acestea au fost garanții pentru împrumuturi pe alte bunuri imobiliare.

de ce există o diferență substanțială de succes între stocarea de sine și alte bunuri imobiliare? Care sunt elementele cheie care oferă stocarea de sine avantajul suplimentar pentru supraviețuirea perioadelor economice dificile? Primul lucru pe care un investitor trebuie să înțeleagă este ceea ce se întâmplă cu utilizatorul final–clienții rezidențiale și comerciale–în timpul leagăne în economia de piață.

Self Storage Market

în perioadele în care o piață se confruntă cu o redresare economică, afacerea începe să prospere, oportunitățile de angajare cresc și vânzările de case unifamiliale noi și existente încep să urce. S-ar aștepta proprietăți de stocare de sine pentru a face bine; cel mai adesea, ei fac. O evaluare a rulourilor tipice de închiriere a proprietății de auto-depozitare în acest timp ar arăta, de obicei, un procent ridicat de clienți mobili–oameni care se mută pe piață pentru prima dată sau clienți care „cumpără” de la casele de pornire.

pe partea comercială, creșterea activității de afaceri înseamnă un volum crescut de chiriași Comerciale de stocare de sine. În schimb, atunci când economia începe să se clatine, același lucru se întâmplă cu afacerile, ocuparea forței de muncă și imobiliare în general. Cu toate acestea, efectul invers provoacă încă aceeași mobilitate care beneficiază cel mai adesea de auto-stocare. Oamenii încep să se mute de pe piață sau să-și vândă casele și să se mute în case sau apartamente mai mici.

întreprinderile comerciale reduc dimensiunea sau se uită la stocarea de sine pentru un mijloc mai economic pentru stocarea stocurilor. O economie uluitoare are un impact negativ asupra stocării de sine, dar uitați-vă la modul în care proprietățile de stocare de sine se compară cu alte proiecte imobiliare. În timpul declinului economiei, ocupațiile multifamiliale scad cu până la 25%, în timp ce ocupațiile de birouri și retail scad cu până la 30%. Cine sunt chiriașii de birouri și retail? Întreprinderile care au eșuat, au redus operațiunile și s-au mutat într-o proprietate mai ieftină sau s-au mutat complet pe o altă piață. Acesta este un venit pierdut pentru proprietățile de birouri și de vânzare cu amănuntul și nu este recuperat până când economia pieței nu se îmbunătățește.

auto-stocarea va avea, de asemenea, o scădere inițială a gradului de ocupare, care diferă de la o piață la alta, dar de obicei medii între 15% și 20%. Cu toate acestea, o proprietate tipică de stocare cu pârghie are o rată de ocupare de rentabilitate între 60% și 72%. Comparați acest lucru cu proprietățile multifamiliale, de birouri și de vânzare cu amănuntul cu o rată de ocupare de rentabilitate între 80% și 90%. Ce investiții imobiliare au mai mult spațiu pentru a absorbi scăderile pieței?

auto de stocare de închiriere de afaceri

chiriile sunt o altă cheie pentru succesul de proprietăți de stocare de sine. Intervalele medii anuale de chirie pentru imobilele chestionate în studiul nostru sunt următoarele:

• multifamilie – $7.5 la $12 pe picior pătrat
• birou–$14 la $24 pe picior pătrat
• Retail–$16 la $20 pe picior pătrat
• auto de stocare–$6.5 la $12 pe picior pătrat

auto de stocare chiriile se încadrează în intervalul de alte proiecte imobiliare. Nu este neobișnuit ca clienții să plătească la fel sau mai mult pe picior pătrat pentru depozitare, așa cum o fac pentru a locui într-un apartament. Această comparație chirie este chiar mai edificator atunci când se compară chiriile la costul mediu de dezvoltare pe tip de bunuri imobiliare. Costul mediu de dezvoltare pe proprietate imobiliară intervievată este după cum urmează:

• multifamilie–$60 la $70 pe picior pătrat
• Birou–$50 la $100 pe picior pătrat
• Retail–$50 la $80 pe picior pătrat
• auto de stocare–$34 la $42 pe picior pătrat

atunci când se compară atât chiriile și costurile totale de dezvoltare, depozitarea de sine are cel mai adesea chirii care sunt puțin mai mici. Dar de stocare de sine are un cost total de dezvoltare, care este o treime la jumătate din cea a multifamiliale, birouri sau proprietăți De vânzare cu amănuntul. Pentru investitor, aceasta înseamnă o investiție considerabilă mai mică sau o sumă de împrumut care trebuie întreținută, având în același timp Chirii comparabile cu alte investiții imobiliare.

costul de operare și cerințele reale de gestionare este un alt element cheie care este atrăgătoare pentru investitori. După cum sa menționat mai devreme, costurile de operare de stocare de sine variază de la $2.75 la $3.25 pe picior pătrat net-leasable. Comparați acest lucru cu costurile de operare pentru celelalte proprietăți imobiliare chestionate, care variază de la 3,50 USD la 5 USD pe metru pătrat. Apartamente, birouri și proprietăți De vânzare cu amănuntul trebuie să mențină continuu motive, aparate, instalații sanitare, corpuri electrice și o varietate de alte probleme de întreținere, care necesită, de obicei, un personal de întreținere.

există apartamente „make-readies” și remodelare interioară pentru noi chiriași de birouri și de vânzare cu amănuntul. În comparație, stocarea de sine are de obicei unul sau doi manageri și foarte puține dintre „durerile de cap” de întreținere asociate cu chiriașii „live-in”. În general, un investitor de stocare de sine are foarte puține dintre problemele asociate cu alte proprietăți imobiliare.

„linia de jos” în compararea de stocare de sine la alte investiții imobiliare este că investitorul poate realiza ROI mult mai mare pentru proprietatea tipic de auto-stocare decât pentru alte investiții imobiliare. În al doilea rând, investiția inițială a investitorului este o treime sau jumătate din cea cerută de alte investiții imobiliare. Datorită gradului mai scăzut de rentabilitate, investitorul ar trebui să anticipeze mai devreme fluxul de numerar al investițiilor și un element de risc mult mai scăzut în raport cu scăderile economice și efectul acestora asupra ocupării și chiriilor mai mici. Investitorul nu trebuie să-și facă griji cu privire la cerințele suplimentare de capital legate de îmbunătățirile chiriașului sau de întreținerea continuă.

avantajele investiției în auto-depozitare menționate mai sus au fost și vor continua să fie elementele cheie pentru succesul său. Viitorul industriei de stocare de sine este foarte luminos. Industria va continua să se maturizeze împreună cu cererea de utilizare a acesteia. Acei investitori care se aventurează în stocarea de sine vor descoperi ce au făcut pionierii industriei acum 25 de ani: stocarea de sine este unul dintre cele mai bune vehicule de investiții disponibile în această țară, acum și în viitor.

Download & vezi Tabelul 1: modelul financiar
A. situația fluxului de numerar
B. situația costului de dezvoltare anual
C. specificațiile proiectului
D. variabile financiare de dezvoltare
E. financiare de dezvoltare